負擔能力與價值
2026年大馬各州外國人購房最低價格門檻全解析
逐州解析外國人在馬來西亞購房的最低價格門檻，破除全馬統一100萬令吉的常見誤區，涵蓋各州實際限額的差異。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在評估柔佛、吉隆坡及雪蘭莪等多州房地產的新加坡投資者。 |
|---|---|
| 風險等級 | 低 |
| 買家行動 | 聯繫 Lewis 確認您看中項目所在州屬的準確州政府批准門檻及合規房地產類別。 |
馬來西亞國家土地法典下的州政府分權管理
國際房地產投資者常有一個誤區，以為馬來西亞全國對外國買家實行統一的 1,000,000 吉爾吉特最低購房價格門檻。在馬來西亞國家土地法典下，土地政策由各州政府獨立全權管理。因此，每個州政府擁有完全的法定權力來制定自身的外國人購房指南、最低價格門檻及批准許可費。雖然聯邦政府會出臺指導意見，但在外國買家申請州政府批准函時，州政府的土地法規具有絕對的法律優先效力。
各州最低門檻對比：柔佛、吉隆坡與雪蘭莪
州級最低購房門檻因地理位置和房地產類別不同而存在巨大差異。在吉隆坡聯邦直轄區和柔佛州，外國買家購買分層地契高層公寓的基準最低門檻為 RM1,000,000。然而，在雪蘭莪州，政府對有地住宅實施了高達 RM2,000,000 的最低購房門檻，以保護本地居民的住房可負擔性。部分州屬還對二手轉售房地產與開發商直售一手新房設定了差異化的價格門檻。
外國買家可購買與受限制的房地產類別劃分
除了價格門檻外，馬來西亞土地法還無論出價高低，明確禁止外國買家購買特定的受保護房地產類別。外國買家嚴禁購買土著配額單位 (Bumi Lots)、馬來保留地 (Malay Reserved Land) 以及價格通常低於 RM250,000 的中低價住宅。面積在 5 英畝以下的農業用地同樣受限，除非獲得特定的商業州政府批准。外國買家可購買的範圍通常僅限於符合州門檻的高層公寓、私人有地別墅以及商業或工業地產。
州政府批准函 (State Consent) 申請與許可費預算
非馬來西亞公民購買房地產，必須在產權過戶登記前向當地州政府正式申請批准函 (State Consent)。批准函的審批時間通常在 1 至 3 個月之間，具體取決於各州政府的辦理效率。此外，各州還會對外國人購房徵收不可退還的州政府批准許可費。例如在柔佛州，住宅與商業房地產的外國買家須繳納房價 3%、最低 RM30,000 的州政府許可徵費。該稅率自 2025 年 7 月 1 日起生效，取代了 2014 年以來的 2%（最低 RM20,000），並由州政府在聯邦 8% 平準 MOT 印花稅之外另行徵收。以 RM1,000,000 的單位計算，徵費為 RM30,000；RM1,500,000 的單位則為 RM45,000。買家在計算交割成本時必須將此項不可退還的行政費用列入預算。
買家檢查清單
外國人購房最低門檻由各州政府根據國家土地法典獨立制定，從吉隆坡和柔佛的分層住宅 RM1,000,000 到雪蘭莪有地住宅的 RM2,000,000 不等。
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| 1 | 確認具體馬來西亞州屬針對外國買家的最新最低購房門檻。 |
|---|---|
| 2 | 核實目標單位未被歸類為土著配額單位 (Bumi Lot) 或馬來保留地。 |
| 3 | 確保房地產價格符合有地住宅與分層住宅的差異化門檻要求。 |
| 4 | 預留柔佛州不可退還的州政府許可徵費：房價的 3%，最低 RM30,000（RM150 萬單位為 RM45,000）。 |
| 5 | 核查二手轉售房地產與開發商一手新房是否適用不同的門檻規則。 |
| 6 | 在下訂前向過戶律師確認州政府批准函的辦理時間窗口。 |
常見問題
在馬來西亞所有地方，外國人的最低購房價格都是 100 萬吉爾吉特嗎？
不是，門檻由各州政府獨立制定。例如雪蘭莪對有地住宅要求最低 200 萬門檻，而吉隆坡和柔佛對分層公寓實施 100 萬門檻。
外國人可以以 80 萬吉爾吉特的價格在柔佛購買一套排屋嗎？
不可以，外國買家不能在柔佛購買低於 100 萬州門檻的住宅房地產，除非符合 MM2H 白銀層級等特定聯邦優惠政策。
如果開發商試圖向外國買家出售低於州最低門檻的單位，會發生什麼？
州土地局將直接駁回州政府批准函 (State Consent) 申請，導致買賣合約在法律上無法執行，買家無法辦理產權過戶。
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核實目標單位未被歸類為土著配額單位 (Bumi Lot) 或馬來保留地。
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