香港買家
在馬來西亞做按揭
馬來西亞銀行實際上會借給香港非本地買家多少錢、你需要準備多少現金首期，以及哪些文件能加快審批——一份實用指南，不是銷售話術。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 計劃貸款而非全額現金付款的香港買家，想在開始看盤之前先弄清楚實際需要準備多少現金。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中——若高估貸款成數會有資金風險 |
| 買家行動 | 在你篩選樓盤之前，可以請 Lewis 幫你聯繫馬來西亞銀行的外國人房貸專線，讓你的預算建立在真實批核的成數上，而不是自己假設的數字。 |
你應該以此為基準來做預算的預設成數
馬來西亞國家銀行（Bank Negara Malaysia）的一般貸款框架允許馬來西亞公民在首兩套房地產上貸到 90%，第三套起降到 70%。外國人完全不在這個優惠檔位之內。實務上，大多數馬來西亞銀行——大眾銀行（Public Bank）、馬銀行（Maybank）、聯昌銀行（CIMB）、豐隆銀行（RHB）、滙豐阿瑪納（HSBC Amanah）——把非本地外國買家的按揭成數封頂在物業價值的 60%至70%，也就是說，在籤買賣合約（SPA）時你要另外自備 30%至40% 現金首期，這還不包括訂金階段已付的部分。少數銀行會為特定國籍、高價物業，或已經在馬來西亞有往來賬戶的申請人，把成數拉高到 80%，但你應該保守做預算，把中介口頭報的更高數字當作未確認，直到銀行書面確認為止。
什麼情況下成數會提高
有兩種情況真的會改變這個數字。持有 MM2H 金卡（Gold）或白金卡（Platinum）——需要存入 USD 50萬或 USD 100萬定期存款的簽證類別——會被幾家銀行更優待，成數有時能達到 80%至85%，因為這個簽證本身就代表你對馬來西亞有更長期、文件更齊全的承諾。配偶是馬來西亞公民的買家，某些情況下能拿到接近本地公民的貸款成數，最高約 90%，但這是逐案審核，通常需要馬來西亞籍配偶作為聯合借款人或擔保人。這兩點都不是法律保證的成數——都是銀行的商業決定，請在假設自己適用之前，先向具體銀行確認資格。
銀行會向你要什麼文件
預期文件流程會比馬來西亞公民繁瑣得多。常見要求包括：護照副本、收入證明（薪金單、僱主信，若自僱或經營生意則需經審計的賬目）、近 6至12 個月顯示收入流動的銀行月結單、來自香港銀行或徵信機構的信用記錄，以及物業本身的買賣合約或訂購表格。在香港賺取的收入通常會被接受，但銀行會用自己的償債比率（DSR）計算方式把它折算和壓力測試後再打折，因為馬來西亞銀行會用自己的一套負擔能力假設去評估外幣收入，不會照單全收你的港元薪金單。
與 LEWIS 討論
我寧願香港客戶一開始就假設只能借到 60%，最後驚喜地拿到更高成數，也不想看到客戶被宣傳冊上的「80%」誤導，結果在交樓前兩週才發現資金缺口，手忙腳亂。在你為任何單位下定金之前，請先拿到銀行真正的原則性批核（in-principle approval），而不是中介的估算。
非本地人士的利率與年期
馬來西亞的房貸定價通常以標準基本利率（SBR）為基準，再加上各銀行自定的利差——外國人實際支付的有效利率，通常跟馬來西亞本地人在同一產品上支付的利率相近，或只高出零點幾個百分點，因為利率本身不是按國籍定價，真正拉開差距的是成數和文件要求。部分銀行對外國人的貸款年期以年齡限制更嚴格，常見是貸款到期時不超過 65至70 歲，如果你申請時年紀較大，最長貸款年期會因此縮短，同樣貸款金額下，每月供款也會相對更高。
第一天你實際需要準備的現金
在你愛上某個單位之前，先把全部現金需求算清楚：訂金（通常 3%）、籤 SPA 時補足到 10% 首期的差額、銀行批核成數與 100% 之間的差距（如果拿到 60%至70% 貸款，就是價格的 30%至40%）、非公民買家從 2026 年 1 月 1 日起要繳的 8% 劃一轉讓印花稅、律師費，以及——如果你在新山買房——另外加上州政府的外國人購屋徵費。以一套 RM150萬 的新山單位、貸款 65% 計算，光是現金首期加上印花稅、律師費和徵費，就要大約 RM525,000，而這還是在你付第一期供款之前——這個數字，值得在你開始看盤之前就先弄清楚，而不是事後才發現。
下定之前，我會先核實這些
在你跟發展商或賣方籤任何文件之前，先拿到一份寫明你姓名、由銀行正式出具的原則性批核信（in-principle approval letter）——而不是中介口頭說的「大概 70%」。具體問清楚：你在香港的收入會按全額還是打折計算，打幾折。如果 MM2H 也在你的計劃裡，問清楚銀行在你簽證已獲批，和簽證還在審批中這兩種情況下，貸款條件是否不同——因為有些更優惠的成數，只有在簽證真正到手之後才適用。
買家檢查清單
大多數馬來西亞銀行把外國人的按揭成數封頂在物業價值的 60%至70%，也就是說你要自備 30%至40% 的現金首期。持有 MM2H 金卡或白金卡的買家，以及配偶是馬來西亞公民的買家，有時能拿到 80%至90%，但這是例外，不是常態。
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| 1 | 取得由具名銀行出具的書面原則性批核，不要只依賴中介口頭估算的貸款成數 |
|---|---|
| 2 | 為批核成數與 100% 之間的缺口預留現金——外國人通常是 30%至40% |
| 3 | 問清楚銀行在計算 DSR（償債比率）時，你在香港的收入是按全額還是打折計算 |
| 4 | 查清楚該銀行對貸款年期的年齡上限——這可能會縮短你的最長貸款年期 |
| 5 | 確認 MM2H 金卡/白金卡身份是在簽證獲批前就能提高成數，還是要等簽證到手之後 |
常見問題
作為香港買家，我應該實際預留多少貸款成數的預算？
請以 60%至70% 做預算，如果最後拿到更高成數，就當作驚喜。極少數銀行會為持有 MM2H 金卡/白金卡的買家，或在特定情況下把成數拉高到 80%，但這不是常態。
我一定要有 MM2H 才能在馬來西亞做按揭嗎？
不一定——沒有 MM2H 的非本地人士仍然可以貸款，通常在 60%至70% 這個區間的偏低端。MM2H，尤其是金卡和白金卡，可能會讓某些銀行願意提高成數，但這不是必要條件。
我的香港薪金會被全額認可嗎？
通常不會全額認可。銀行會用自己的償債比率（DSR）假設去評估外幣收入，一般會打折，跟同樣名義收入、但在馬來西亞本地賺取的申請人相比，能批到的額度通常會更低。
外國人的房貸利率會不一樣嗎？
基本利率本身通常不按國籍定價，但外國人的貸款成數、年期上限和文件要求都更嚴格，這才是總成本真正拉開差距的地方。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
港價 vs 新山/吉隆坡呎價
用今天的匯率，直接把九龍、新界的呎價換算成令吉，對比新山和吉隆坡的呎價——寫給習慣用「呎」計價的香港買家。
Lewis 總結
我不會靠貶低香港樓價來推銷馬來西亞——香港的價格反映的是一個細小密集島嶼的真實稀缺性。但我要說的是：同一筆資金，飛 4 小時就能換來完全不同的生活方式和回報結構。只比較總價（不比呎價、不比租金回報、不比持有成本）的買家，無論在哪個市場都容易買貴、買錯。
BNO 對比 MM2H
BNO 是通往英國的一條路，MM2H 是在馬來西亞長期居留的簽證。這兩者解決的是完全不同的問題，彼此並不衝突——本文講清楚每一個在法律上到底給你什麼，以及大家最常搞混的地方。
Lewis 總結
我遇過客戶以為持有 BNO 身份，多少會讓馬來西亞的購房或簽證申請更順利。事實並非如此——馬來西亞的移民系統根本不把 BNO 視為一個獨立類別；在他們眼中，你就是一個香港特區護照持有人。如果移居英國和在馬來西亞置業都在你的考慮範圍內，請把它們當成兩個獨立的決定、兩套獨立的申請，而不是一個打包方案。
從香港匯款到馬來西亞
香港沒有資金管制，馬來西亞對流入的購房資金也沒有限制——但兩邊的銀行都會依照反洗錢規定，在你的匯款到賬之前問一堆問題。這篇講清楚你需要提前準備哪些文件。
Lewis 總結
匯款卡住的客戶，幾乎從來不是想隱瞞什麼——他們只是沒想到銀行會要求追溯好幾年的資金來源文件，結果在買賣合約的期限已經開始倒數時才手忙腳亂去補。請在你出價之前，就先把資金來源的文件準備齊全，而不是等銀行打電話來才開始找。
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為批核成數與 100% 之間的缺口預留現金——外國人通常是 30%至40%
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