Lewis 觀點
新山 CIQ / Bukit Chagar 附近買房：新加坡買家必須面對的
柔佛州擁有高達 9,018 套服務式公寓的龐大滯銷庫存。雖然緊鄰 RTS Link 的項目能拿下 6.5% 的強勁收益率，但在通勤步行圈外的區域買房將面臨嚴重的空置風險。這裡教您如何避坑。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
買家行動
| 適合誰 | 追求高收益率、看準賺取新幣薪水租客租金，且能接受局部高密度風險並確保項目位於步行範圍內的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| Lewis verdict | 新山是一個極度局部化的市場。只有在項目真正緊鄰交通節點（步行至 RTS 關口 10 分鐘以內）時才值得買入，以牢牢抓住通勤人群的租金紅利。任何更遠的距離都會讓您直接與 9,018 套的滯銷洪流競爭。欲瞭解更深層的印花稅和 RTS 連接性分析，請參考我們的其他文章：/blog/johor-bahru-rts-link-property-impact 和 /blog/singaporean-buying-property-johor-bahru-2026。 |
| 買家行動 | WhatsApp 發送您的預算和選定的新山項目給 Lewis。下訂前，讓我們為您進行嚴格的步行距離與戶型評估，幫你避開滯銷洪流風險。 |
龐大 9,018 套滯銷公寓的現實真相
新山的房地產市場長期以來因龐大的新盤供應而備受爭議。截至 2025 年，NAPIC 官方報告顯示，整個柔佛州未售出的服務式公寓達到驚人的 9,018 套，價值約 76 億令吉。這是馬來西亞最嚴重的住宅滯銷。當銷售人員告訴你『新山正迎來大繁榮』時，你必須時刻牢記這個數字。在 Tebrau、Danga Bay 或 Mount Austin 購買普通公寓，會讓你面臨激烈的租金價格戰和漫長的租客尋找期。
避風港：RTS Link 步行通勤圈
柔佛州唯一能有效避開滯銷洪流的區域，就是緊鄰 Bukit Chagar 新柔捷運站（RTS Link）的交通走廊。步行 5 至 10 分鐘即可抵達關口的項目，毛收益率高達 6.5%。賺新幣的通勤族願意支付 RM3,000 到 RM4,500 的租金，來換取每天快速往返 Woodlands 的便利。然而，如果項目需要駕車或搭接駁巴士才能到 RTS 站，它就會掉回普通滯銷的大池子中，那裡的公寓每年通常面臨 1.5 到 3 個月的空置期。
外國人規則與特區特殊豁免
在柔佛，外國買家通常面臨最低 RM100 萬的 SPA 門檻。然而，新柔特區（JS-SEZ）的開發帶來了一些特殊的政策微調。例如在森林城市（Forest City），外國買家可以通過專屬的 MM2H 計劃，以降低至僅 RM50 萬的購買門檻入場。但請記住，這是特定區域政策，並不適用於更廣泛的新山區或靠近 RTS Link 的項目。在簽署任何合同前，務必跟您的代理核實具體的區域和稅務條款。
買家檢查清單
柔佛州 9,018 套未售出服務式公寓（價值 76 億令吉）是馬來西亞最嚴重的滯銷災區。步行可達 RTS 捷運站的項目能獲得約 6.5% 的高回報，但該範圍外的房產每年空置期長達 1.5 到 3 個月。外國人買房門檻為 RM100 萬，唯一的例外是森林城市（Forest City）配合 JS-SEZ 推出的 RM50 萬 MM2H 買房門檻。
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| 1 | 確認項目步行至 Bukit Chagar RTS 站的時間嚴格在 10 分鐘以內 |
|---|---|
| 2 | 如果選擇需要開車或接駁車的項目，必須預留 1.5 至 3 個月的空置緩衝預算 |
| 3 | 確認房價符合外國人最低 RM100 萬門檻（森林城市 JS-SEZ 特區除外） |
| 4 | 調查關口周邊在建和即將完工的項目體量，避免高密度踩雷 |
| 5 | 結合 2026 年外國人 8% 印花稅和柔佛 2% 州徵費來核算真實的淨收益目標 |
常見問題
為什麼新山 RTS 沿線以外的公寓空置率那麼高？
因為新山建設了極其龐大數量的高層服務式公寓（有 9,018 套未售出單位）。在步行通勤範圍之外，租客擁有無數更便宜的選擇，並且有很強的議價能力，這導致了較長的空置期。
我真的可以在森林城市以 RM50 萬買房並申請 MM2H 嗎？
可以。在新柔特區（JS-SEZ）政策下，森林城市提供最低 RM50 萬的特殊 MM2H 通道。但是，該政策僅限森林城市，不適用於關口附近或新山市中心的其他項目。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
我推薦項目之前，會怎樣看房地產新聞
不是每個正面新聞都是買入信號；這裡整理我把房地產新聞轉成項目篩選前會用的簡單過濾法，避免買家被標題帶著走。
Lewis verdict
好的顧問應該在新聞很熱的時候幫你冷靜，而不是因為標題好聽就催你下訂。
The Queenswoodz Bukit Jalil：低估的隱藏好盤，還是
The Queenswoodz 是 EXSIM 在 Bukit Jalil 繼 Kingswoodz 之後的接棒項目。在判斷它是被低估的好盤還是炒作之前，先把它放進 Bukit Jalil 真實的租金分層和供應量裡比較。
Lewis verdict
我認為它不是炒作，但也談不上「隱藏好盤」——它是一個定價合理、押注 Pavilion Bukit Jalil 家庭與生活方式需求的高端選擇，只適合能接受 2029 年完工時間表、且不追求可負擔房屋那種高回報的買家。
2026 年新加坡人該不該在新山買房？印花稅翻倍後，數字還站得住腳嗎
RTS Link 確實讓新山 Bukit Chagar 沿線對領新幣薪水的租客有真實吸引力，但馬來西亞從 2026 年 1 月 1 日起把外國買家印花稅從 4% 翻倍到 8%。這裡是新加坡買家真實的入場成本算法。
Lewis verdict
對以租金收入為主、瞄準領新幣薪水租客的新加坡買家來說，RTS Link 附近的新山依然行得通，但 2026 年的印花稅調整讓過去那種「輕鬆賺」的算法不再成立——現在你需要用現實的 5 年以上持有期來消化更高的入場成本，而不是短期轉手。
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確認項目步行至 Bukit Chagar RTS 站的時間嚴格在 10 分鐘以內
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如果選擇需要開車或接駁車的項目，必須預留 1.5 至 3 個月的空置緩衝預算
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確認房價符合外國人最低 RM100 萬門檻（森林城市 JS-SEZ 特區除外）
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調查關口周邊在建和即將完工的項目體量，避免高密度踩雷