房東與租客
地契上兩個名字：租金要怎麼報
當房地產登記在聯名所有人名下時，租金收入絕不能為了降低稅階而由其中一人隨意全額申報。依據《1967年所得稅法令》，每位聯名業主必須嚴格按照其法定產權份額各自申報並納稅。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在處理租賃問題的房東與租客 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。 |
在你發出那條訊息之前
下面要講清楚的問題是：分攤比例跟著產權份額走，不是跟著「誰去收錢」走 正因為這些條款來自合約而不是法令，同一棟樓裡的兩個房東，面對同樣的問題，法律位置可以完全不同——差別只在於各自租約怎麼寫。
《1967年所得稅法令》第4(d)條下的租金法定歸類
依據《1967年所得稅法令》（第53號法令），普通住宅房地產出租所獲得的租金收入，在第4(d)條下被法定歸類為“非營業來源”（non-business source）。這一定性適用於絕大多數購買房地產用於收租的私人業主。正因為租金屬於法定的非營業來源所得，它必須由對該產出收入的物業享有實質法定所有權的業主逐年據實申報。在稅務評稅機制下，每位地契上的法定業主均被視為獨立的納稅主體，必須對各自享有的應稅收入份額獨立承擔納稅義務。
地契法定所有權份額決定納稅義務，而非誰開戶頭收錢
在聯名房地產業主之間極度盛行的一種私下操作，是指定其中一人專門負責管理房屋並用其私人賬戶收取租金，隨後在該人的個人報稅表上100%全額申報租金收入——通常故意挑選年收入較低、稅階較低的一方，以企圖鑽個人累進稅率的空子。馬來西亞稅收局（LHDN）在稅務審查中對此類做法堅決不予認可。在稅法法理上，租金收益嚴格依附於房地產的實質所有權。地契上聯名的業主，必須嚴格按照土地局登記的法定所有權份額分別被評稅，絕不取決於誰去談租約或錢打進了誰的賬戶。
嚴格依據第33(1)條法定標準依比例分攤扣除開支
計算應稅租金淨額，必須從租金總收入中依法扣減合規開支。《1967年所得稅法令》第33(1)條明文確立了扣除的核心檢驗法則，即只有在有關課稅期間內，納稅人在“產生該來源總收入的過程中完全及純粹發生的”（wholly and exclusively incurred）一切開支方可准予扣除。對於聯名業主而言，合規的法定扣除項目——例如房貸利息部分、門牌稅、地稅、房屋火險保費及出租期間由業主承擔的正規修繕開支——必須嚴格按照地契上的產權所有權比例進行等比例分攤申報。
家庭成員間人為轉移收入的稅務審計風險與補稅後果
企圖將全部租金收入人為轉移給稅階較低的配偶、子女或聯名投資人，在稅收局的審計準則中被直接定性為人為操縱累進稅率的違規避稅行為。在展開稅務審計或查賬時，稅收局會將蓋有印花稅的正式租約、土地局登記冊的地契歷史檔案以及銀行轉賬流水進行跨部門交叉比對。一旦查實地契上的某位聯名業主常年瞞報其應有的租金收益份額，稅收局將立即發起追溯評稅，依法追討歷年欠稅，並對違規申報記錄展開嚴厲整肅。
合規報稅實操要領與向稅收局核准具體產權分攤比例
為了實現完全合規的稅務申報，聯名業主之間應建立一份清晰的年度租金收支核算明細表，完整歸檔租金入賬記錄與符合第33(1)條的各項開支原始單據。每位聯名業主必須在各自每年的個人報稅表（如Borang BE或B）的第4(d)條租金欄目下，精準填報自己依產權比例應分得的租金總額與開支份額。若地契上未特別註明不均等份額，法律上推定為等額平分；納稅人應向稅收局或正式註冊的稅務代理確認自己的具體分攤方案。
拿你自己的情況核對一遍
在你依據本文做任何事之前，先把自己那份租約讀一遍。馬來西亞沒有住宅租賃法令，所以那份租約幾乎就是你們之間的全部法律。它對通知、押金、進入單位與終止的約定說了算；它沒寫到的地方，你就落回一般合約法，接下來多半要找律師。
買家檢查清單
依據《1967年所得稅法令》（第53號法令）第4(d)條明文規定，除非房屋出租規模達到第4(a)條下的活躍營業標準，否則所有租金收益均被歸類為“非營業來源”徵稅。當一項房地產屬於聯名擁有（例如夫妻、兄弟姐妹或投資合夥人聯名）時，每位註冊聯名業主必須就其依法享有的租金淨額份額獨立進行稅務申報與評稅。該應稅比例嚴格依據地契上註冊的法定所有權份額劃分，而不是取決於誰負責去收租、租金匯入誰的銀行戶頭、或是由誰代表在租約上簽字。依據第33(1)條，在產生該項租金總收入過程中“完全及純粹發生的”（wholly and exclusively incurred）法定可扣除開支，同樣必須嚴格按照各聯名業主的產權比例進行等比例分攤。企圖將全部租金收益掛在收入較低的一方名下以規避累進稅率，屬於違法的稅務虛報行為。
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| 1 | 翻閱房地產地契正本或土地局註冊檔案，核實每位聯名登記業主在地契上的確切法定產權份額比例。 |
|---|---|
| 2 | 妥善保存每筆租房押金、每月租金轉賬憑證，以及經稅收局蓋印花稅生效的正式租賃合同全本。 |
| 3 | 完整保留符合《1967年所得稅法令》第33(1)條合規扣減要求的所有開支收據、稅單與利息結單。 |
| 4 | 嚴格依據地契上的法定產權比例，等比例分攤核算每位聯名業主的租金總額與法定準予扣除項目。 |
| 5 | 確保所有聯名業主均在各自的個人年度報稅表（Borang BE/B）第4(d)條租金欄目如實獨立填報。 |
常見問題
聯名擁有房地產的夫妻，可以私下商定只由收入較低的一方全額申報租金來省稅嗎？
不可以。依據《1967年所得稅法令》，第4(d)條下的租金收益嚴格依據房地產的法定實質所有權歸屬徵稅。每位聯名業主必須按照地契上登記的產權份額各自獨立申報，私下家庭協議在稅法上完全無效。
如果地契上只寫了兩個人的名字，但沒有寫具體的百分比份額，租金應該如何申報？
在馬來西亞土地法下，地契若未註明不均等份額，法律上推定為雙方均等共有。因此，兩個人的聯名房地產其淨租金收益與可扣除開支通常按各佔一半（50:50）分別申報，具體可向稅收局確認。
聯名房地產中負責實際還房貸的那一方，可以在自己的稅表裡全額扣除房貸利息嗎？
不可以。依據第33(1)條，為了產生租金收入而發生的合規扣除項目，必須嚴格按照地契上的法定所有權比例等比例進行分攤申報，不能由其中一人獨佔全額扣除。
如果當初在租約上代表簽字當房東的只有一個人，報稅時可以只由這個人申報嗎？
不能改變納稅主體。單方面在私人租約上代表簽字，並不改變土地局登記的地契所有權性質。納稅義務法律上鎖定於房地產的法定登記業主，而非單方面的租約簽字代理人。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
租約未到期就搬走：押金的關鍵其實在哪一條
租約未到期提前退租，在法律上完全受制於雙方簽署的租約，因為馬來西亞根本沒有住宅租賃法令。押金能不能拿回、要扣多少，關鍵完全在於合約中有無明確的提前解約條款，以及房東實際損失如何計算。
Lewis 總結
在你收拾行李或給房東發火爆資訊之前，先把蓋印花稅的租約翻出來，字句對照讀清楚終止條款。如果有提前解約條款，嚴格按照規定的方式發出正式書面通知並保留簽收記錄。如果沒有解約條款，你單方面搬走就是違約；主動物色合適的替代租客或協商簽署一份書面解除協議，遠比直接甩手走人白白賠掉押金要明智得多。
欠租的租客，可以報去 CTOS 嗎？
許多房東常隨口威脅要把欠租的租客報去 CTOS 拉黑，但徵信機構若無正式訂戶協議或公開法律紀錄，根本不會隨意登記債務。弄清楚信用匯報的嚴格法定機制，才能分辨什麼是口頭空話、什麼是真正合法的追討途徑。
Lewis 總結
不要再把“把你報上 CTOS 拉黑”當成口頭禪去恐嚇租客。如果租金被嚴重拖欠且租客賴著不走，應聘請訴訟律師發出正式律師追討信，並向法庭提起追討欠租與收回房屋管轄權的民事訴訟。一份蓋有法庭印章的正式判決書，才是任何人無法抹殺、會長期影響徵信的鐵證。
自己開門進來的房東
擁有房地產的法定產權，並不賦予房東在租客合法租住期間隨意開門進入的權利。在馬來西亞合約法下，出租房屋意味著將排他性佔有權移交予租客，房東未經許可擅自闖入構成嚴重違約。
Lewis 總結
如果你是房東，把房子租出去後就應徹底放手，絕不要在未給出約定書面通知並確認租客同意的時間前踏入單位半步。如果你是租客，碰上自己開門闖進來的房東，應立即發出正式書面抗議指出其違約行為並保留證據，同時在保留原門鎖以便退租時復原的前提下，先行更換鎖芯以保障人身隱私。
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完整保留符合《1967年所得稅法令》第33(1)條合規扣減要求的所有開支收據、稅單與利息結單。
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嚴格依據地契上的法定產權比例，等比例分攤核算每位聯名業主的租金總額與法定準予扣除項目。