新加坡買家：規則與資金
貸款被拒：訂金、買賣合約退出條款和下一步
實事求是地講清楚：外國買家貸款批不下來時，訂金和已籤的買賣合約會怎樣，以及決定結果的關鍵條款——寫給 2026 年考慮馬來西亞房產的新加坡人。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在全款與馬來西亞房貸之間做選擇的新加坡買家，以及準備遞交跨境貸款申請的人。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 如果你正在新加坡考慮馬來西亞購房，可以找 Lewis 瞭解符合你預算和情況的最新項目——包括外國人購買資格核對、最新配套，以及本文討論區域的並排對比。 |
為什麼文件齊全與否決定批貸速度
以下要一路算清楚的是：外國買家貸款批不下來時，訂金和已籤的買賣合約會怎樣，以及決定結果的關鍵條款。 你的 SGD 收入會先換算成令吉，才進入銀行的 DSR（債務償還比率）計算，所以信貸主任評估的數字，從來不是你新加坡工資單上的那個數字。
每個階段押在桌上的錢有多少
外國買家的付款順序，是在融資落定之前就先押錢：2-3% 的訂金鎖定單位，14 天內簽署買賣合約（SPA）並補足到 10%，貸款文件一簽，0.5% 的貸款合同印花稅也隨之落地。SPA 之前被拒，冒險的只是訂金——一套 RM1,000,000 的單位是 RM20,000–30,000，而訂購表格裡的退款條款決定你能不能拿回來。SPA 之後被拒才是昂貴的劇本：你已負有完成交易的合約義務，終止條款通常規定沒收已付款項，押在桌上的不再是訂金，而是全部 10%——同一套單位就是 RM100,000。
與 LEWIS 討論
我見過的每一個慘痛案例都有一個共同點：錢在銀行開口之前就付出去了。我要求客戶在任何訂金離開賬戶之前，先拿到兩家銀行的非正式預評——多花一個星期，但不止一次省下了六位數。
決定結果的條款——以及讓你根本用不上它們的順序
一切取決於付款之前就能讀到的紙面文字：先問訂購表格裡有沒有貸款不獲批便退還訂金的融資條款，並把退款條件拿成書面——各發展商做法不一，沒有一條可以想當然的普遍法定權利。買二手（subsale）時，可以把 SPA 談成以融資獲批為完成條件；買新盤時你基本只能接受發展商的標準合同，訂購表格裡的條款就是你的保護。更徹底的辦法是用順序繞開風險：下訂之前先找兩家銀行對你的資質做非正式預評，並記住州同意書是另一道獨立條件，通常從簽署 SPA 到完成註冊通常 3 個月到 1 年——貸款批覆不是最後一道閘。如果拒信真的來了，問清銀行問題出在成數、DSR 還是估值，因為各自對應不同的解法：加淨值、減負債、或者換一家銀行。
行動之前，我會先核實這些
在籤任何字、付任何錢之前，請你自己的律師——而不是發展商指定的律師——審閱訂購表格裡的退款和融資條款。 銀行的放貸口味每季在變，也沒有兩份申請會被完全一樣地審。付任何訂金之前，先拿著真實文件向至少兩家銀行取得初步反饋，並讓律師檢查買賣合約裡的貸款被拒條款。
買家檢查清單
SPA 之前你押的是 2–3% 的訂金；之後是全部 10%——RM100 萬的單位就是 RM100,000。付款之前讀清訂購表格的退款條款，比被拒之後的任何口頭保證都值錢。
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| 1 | 配偶是馬來西亞人的話，在個人申請之外同時做一份聯名貸款報價——公民最高可按 90% 成數評估 |
|---|---|
| 2 | 籤之前先問清外國屋主的再融資條件——利率不理想時，你的退出空間比本地人窄 |
| 3 | 付訂金之前，先向至少兩家馬來西亞銀行取得初步貸款意向 |
| 4 | 把估稅單（NOA）、CPF 結單、工資單和信貸報告整理成一套乾淨的申請材料 |
| 5 | 逐家問清外國人貸款成數、年限上限，以及新元收入的換算方法 |
常見問題
銀行拒貸的話，訂金會自動退還嗎？
不會——沒有自動退還的權利；結果取決於你籤的訂購表格裡的退款條款。付款前把條款要成書面；如果表格對拒貸只字未提，就把訂金視為有風險，先談妥措辭再付。
如果銀行不批貸款，我的訂金怎麼辦？
訂金通常是房價的 2-3%，能不能退完全取決於買賣合約裡的貸款被拒條款——付款前先把這一條和退款條件拿到書面確認，因為外國人貸款成數上限只有 60%，比本地買家更容易湊不夠。
新加坡人能向馬來西亞銀行貸到多少？
非居民一般能貸到 60%，個別銀行對優質或高端客戶可到 70%——而馬來西亞公民首兩套房可達 90%。
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