新加坡買家：規則與資金
2026 年哪些馬來西亞銀行借錢給新加坡人：逐家銀行指南
實事求是地講清楚：哪些馬來西亞銀行實際上願意貸款給新加坡買家、各自的貸款成數上限、貸款年限，以及審批口味的差別——寫給 2026 年考慮馬來西亞房產的新加坡人。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在全款與馬來西亞房貸之間做選擇的新加坡買家，以及準備遞交跨境貸款申請的人。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 如果你正在新加坡考慮馬來西亞購房，可以找 Lewis 瞭解符合你預算和情況的最新項目——包括外國人購買資格核對、最新配套，以及本文討論區域的並排對比。 |
為什麼貸款要走在房子前面
本文要細看的是：哪些馬來西亞銀行實際上願意貸款給新加坡買家、各自的貸款成數上限、貸款年限，以及審批口味的差別。 馬來西亞銀行給外國買家的貸款成數一般封頂在 60%,最理想的情況下也只到 70%,而同一個單位，馬來西亞公民可以拿到 90%。
到底誰在放貸——能貸多少
在馬來西亞，給外國人放房貸是一項主流業務，不是特例：Maybank, CIMB, UOB Malaysia, OCBC Malaysia, Hong Leong Bank and RHB 都有接受新加坡申請人的房貸產品。規則真正分岔的地方在貸款成數：非居民通常最多貸到房價或估值的 60%，個別銀行和尊貴理財級別可以去到 70%——HSBC Premier 是常被引用的例子——而馬來西亞公民首兩套房能貸 90%。這 30 個百分點的差距，是你整個融資計劃裡最重要的一個數字，因為在談任何利率之前，它就先決定了你要掏多少現金。
與 LEWIS 討論
我會為每位客戶篩出兩三家銀行，而不是追逐所謂『最好的那家』——各行的審批口味確實因人而異，喜歡受薪族的銀行可能對佣金收入者不冷不熱。給你的成數比幾個基點的利率更重要，因為它決定要有多少現金過長堤。
2026 年的利率環境——以及為什麼每家銀行的條件都要單獨確認
大背景比過去幾年寬鬆：國行在 2025 年 7 月把 OPR 降到 2.75%，又在 2025 年 5 月把法定儲備金率從 2% 減半到 1%，而且 OPR 的變動幾乎立刻傳導到 SBR、BR 和 BLR 框架，浮動房貸重新定價很快。但任何誠實的指南都給不了你一張穩定的外國人逐行利率表——利差、貸款年限上限和尊貴理財條件隨營銷活動變動，而存入馬來西亞定期存款作信用支持，有可能改善部分銀行給你的條件。把上面六家當作你的候選名單，同一周內向至少兩家索取書面報價，比較成數、年限和全部開辦成本——而不只是表面利率。
行動之前，我會先核實這些
在支付任何訂金之前，請直接向各銀行房貸部門確認當前的成數、年限和利率報價。 銀行的放貸口味每季在變，也沒有兩份申請會被完全一樣地審。付任何訂金之前，先拿著真實文件向至少兩家銀行取得初步反饋，並讓律師檢查買賣合約裡的貸款被拒條款。
買家檢查清單
Maybank、CIMB、UOB Malaysia、OCBC Malaysia、Hong Leong 和 RHB 都借錢給新加坡人——成數通常 60%，個別尊貴理財級別可到 70%。逐行利率變動太快，不值得印在紙上；去拿書面報價。
1
2
3
4
5
| 1 | 付訂金之前，先向至少兩家馬來西亞銀行取得初步貸款意向 |
|---|---|
| 2 | 把估稅單（NOA）、CPF 結單、工資單和信貸報告整理成一套乾淨的申請材料 |
| 3 | 逐家問清外國人貸款成數、年限上限，以及新元收入的換算方法 |
| 4 | 以書面確認買賣合約中的貸款被拒條款和訂金退還條件 |
| 5 | 在愛上某個單位之前，先算清全部現金需求——頭期、8% 印花稅、各項費用 |
常見問題
新加坡人在馬來西亞能像在本國一樣貸到 80–90% 嗎？
不能——外國人的貸款成數通常是 60%，個別銀行尊貴理財級別的 70% 已是現實中的最好情況。90% 那一檔留給馬來西亞公民的首兩套房，所以現金要按 40% 首付加各項交易費用來規劃。
新加坡人能向馬來西亞銀行貸到多少？
非居民一般能貸到 60%，個別銀行對優質或高端客戶可到 70%——而馬來西亞公民首兩套房可達 90%。
我借的是什麼樣的利率環境？
國家銀行 2025 年 7 月把 OPR 降到 2.75%，2025 年 5 月把法定儲備金率降到 1%；馬來西亞浮動利率通過 SBR 幾乎即時跟隨 OPR，國行一動，你的月供就會動。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
ABSD 與你的馬來西亞購房：海外房產會算進新加坡的房產數量嗎？
實事求是地講清楚：新加坡的額外買方印花稅（ABSD）在你之後於新加坡購房時，如何計算——以及不計算——你名下的馬來西亞房產——寫給 2026 年考慮馬來西亞房產的新加坡人。
Lewis 總結
我把 ABSD 這個問題當作答案裡容易的那一半。海外房產確實不計入——但我絕不會讓客戶在沒盤點完未來五年可能用到的每一項 HDB 計劃之前就在馬來西亞下手，因為新山的一次購買，悄悄關上的是那些門。
BTO 與 EC 申請資格：擁有海外房產會如何擋住你的申請
實事求是地講清楚：HDB 對 BTO 和 EC 申請者的私宅規定、30 個月的時間門檻，以及名下一間新山公寓對你申請資格的實際影響——寫給 2026 年考慮馬來西亞房產的新加坡人。
Lewis 總結
對年輕買家來說，這是本系列裡最貴的一條規則。一套 RM60 萬的新山公寓，可能讓一對夫妻失去 BTO 抽籤資格——那是六位數的補貼——而我見過有人栽在「海外房產不算」的誤解上。它算。請圍繞它安排順序。
新加坡對馬來西亞租金收入的徵稅：IRAS 到底會課什麼
實事求是地講清楚：IRAS 對個人海外租金收入的處理方式：豁免在什麼情況下成立，以及少數不成立的情形——寫給 2026 年考慮馬來西亞房產的新加坡人。
Lewis 總結
好消息是真的——個人的租金在新加坡不用交稅——但我發現買家常慶祝錯了那一半。要緊的那一半是馬來西亞 30% 無減免的統一稅率，它經常把廣告上 5% 的毛收益變成謙虛得多的數字。先算淨數，再決定要不要心動。
想讓 Lewis 聯繫你？
告訴 Lewis 你的預算和地區——在 WhatsApp 上獲取附帶價格、租金和風險備註的 3 個精選項目短名單。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
付訂金之前，先向至少兩家馬來西亞銀行取得初步貸款意向
Send
把估稅單（NOA）、CPF 結單、工資單和信貸報告整理成一套乾淨的申請材料
Send
逐家問清外國人貸款成數、年限上限，以及新元收入的換算方法
Send
以書面確認買賣合約中的貸款被拒條款和訂金退還條件