單位租出去了，你還能用泳池嗎？

Quick summary

快速總結

適合誰

正在處理租賃問題的房東與租客

風險等級

中

買家行動

把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。

適合誰	正在處理租賃問題的房東與租客
風險等級	中
買家行動	把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。

從租約開始

這一篇拆解的是：使用設施的權利跟著「誰住在裡面」走，而不是跟著「誰擁有」走——大多數業主的假設正好相反正因為這些條款來自合約而不是法令，同一棟樓裡的兩個房東，面對同樣的問題，法律位置可以完全不同——差別只在於各自租約怎麼寫。

法律所有權與實際佔有居住權的根本分界線

在馬來西亞的高層公寓生活中，最常見的一個糾紛就是房東把公寓公共設施當成了終身免費私人會所。房東最常給出的抗辯理由是：“地契上寫的是我的名字，每月管理費和儲備金都是我從自己兜裡掏出來的，我為什麼不能去游泳、去健身？”然而，在分層地契管理原則下，享用公共設施的權利是一項依附於“該特定單位實際合法居住權”之上的附隨權益。當業主將單位出租時，居住權已完全轉移給租客，業主本人的日常休閒使用權隨之讓渡。

住宅租約如何將公共設施的附隨使用權完整移交給租客

簽署正式租約意味著將分層物業的排他性佔有權全額移交給了租客。這種居住權的移交，在法律上自然包含了充分享受該物業所需的一切附隨權利，包括進出大樓電梯、安全大堂、公共車位、健身中心以及游泳池等公用部位。房東絕不可能在商業上“兩頭吃”——既把房子出租賺取每月的租金收益，又企圖把本屬於住戶的休閒配套特權扣留給自己私下繼續享用。

管理機構內部管理守則（house rules）與門禁卡管制機制

無論是聯合管理機構（JMB）還是管理機構（MC），均擁有制定並執行具有約束力的建築內部管理守則（house rules）的法定權力。這些內部守則的核心目的在於規範公共設施的使用秩序、保障整棟大樓的住戶安全，並嚴格管制電子門禁卡的發放。管理處的內部守則通常會嚴格限定只有當前實際常住的居民方可享用休閒設施。管理處對每個單位發放的門禁卡數量設有上限，任何私自克隆門禁卡供非居住業主出入娛樂區域的行為，均構成對大樓守則的直接違反。

雙重使用引發的安全隱患、鄰里糾紛與門禁卡停用風險

房東在房屋已出租的情況下依然擅自使用公共設施，會給大樓的保安體系帶來直接的運營衝擊。當物業管理處在泳池或健身房發現不住在樓內的業主時，保安人員依規必須上前盤查並拒絕其進入。這種尷尬局面往往會引發激烈的言語衝突，招致其他按規守約鄰居對設施過度擁擠的強烈投訴。在情節嚴重的情況下，管理委員會甚至會直接下令凍結該單位名下的所有門禁卡，最終給無辜按時交租的租客造成嚴重困擾與生活不便。

房東合法履行管理職責與擅自進入娛樂設施的嚴格區別

禁止非居住房東使用娛樂設施，絕不意味著剝奪房東合法巡視房地產的權利。作為物業所有人，房東完全有權出於正當的管理職責進入大樓——例如檢查結構性損壞、監督經批准的修繕工程，或是行使投票權參加管理機構的年度業主大會（AGM）。然而，此時房東必須以“訪客”或“業主履職”的身份在保安處完成登記，嚴格遵循訪客出入規範，並依法依據租約約定提前向租客發出書面通知，而絕不能借機擅自溜進休閒設施享樂。

拿你自己的情況核對一遍

在你依據本文做任何事之前，先把自己那份租約讀一遍。馬來西亞沒有住宅租賃法令，所以那份租約幾乎就是你們之間的全部法律。它對通知、押金、進入單位與終止的約定說了算；它沒寫到的地方，你就落回一般合約法，接下來多半要找律師。

買家檢查清單

購買分層地契物業並按期繳納每月的物業管理費，並不代表在單位出租給租客期間，業主依然保有進入公寓享用休閒設施的個人權利。當業主將分層單位整體出租時，該單位的排他性居住權以及附隨的公共設施享用權，均已在租約有效期內全權轉移給租客。由聯合管理機構（JMB）或管理機構（MC）制定的公寓大樓內部管理附則（house rules），嚴格對設施使用權與出入卡發放進行把關，原則上限於實際合法居住者使用。房東私自複製門禁卡在租客居住期間偷偷跑回公寓享用泳池、健身房或居民會所，直接違反了管理層的內部守則，並會引發嚴重的保安與鄰里糾紛。

1

在租約生效順利交樓後，將該物業配額的所有住戶門禁卡與設施卡如數移交給租客保管使用。

2

明確知悉公寓公共休閒設施的使用權，已隨同居住權讓渡給該分層單位當前的合法實際居住者。

3

嚴禁私自克隆、複製或扣留電子門禁卡，用於自己日後偷偷返回公寓使用健身房或游泳池。

4

因合法物業維修或檢查職責前往公寓時，必須在保安處正規登記為訪客並依規佩戴訪客證件。

5

仔細查閱公寓聯合管理機構或管理機構公佈的內部管理守則中關於設施使用資格的具體規定。

1	在租約生效順利交樓後，將該物業配額的所有住戶門禁卡與設施卡如數移交給租客保管使用。
2	明確知悉公寓公共休閒設施的使用權，已隨同居住權讓渡給該分層單位當前的合法實際居住者。
3	嚴禁私自克隆、複製或扣留電子門禁卡，用於自己日後偷偷返回公寓使用健身房或游泳池。
4	因合法物業維修或檢查職責前往公寓時，必須在保安處正規登記為訪客並依規佩戴訪客證件。
5	仔細查閱公寓聯合管理機構或管理機構公佈的內部管理守則中關於設施使用資格的具體規定。