新加坡買家：規則與資金
個人名義、新加坡公司還是馬來西亞私人有限公司：持有結構對比
實事求是地講清楚：以個人、新加坡實體或馬來西亞本地公司持有房產，在稅務、融資和成本上的差別——寫給 2026 年考慮馬來西亞房產的新加坡人。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在全款與馬來西亞房貸之間做選擇的新加坡買家，以及準備遞交跨境貸款申請的人。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 如果你正在新加坡考慮馬來西亞購房，可以找 Lewis 瞭解符合你預算和情況的最新項目——包括外國人購買資格核對、最新配套，以及本文討論區域的並排對比。 |
簽下購屋訂購表格前必須解決的事
以下要一路算清楚的是：以個人、新加坡實體或馬來西亞本地公司持有房產，在稅務、融資和成本上的差別。 申請被拒時，訂金是被沒收還是退還，取決於買賣合約裡寫下的那條貸款拒絕條款。
經過核實的數字，並排擺好
對持有一套馬來西亞出租房產的新加坡人來說，個人名義的算術很直白：租金按非居民 30% 統一稅率課稅、沒有任何個人減免；出售時，五年內 RPGT 為 30%、五年後 10%，並有 7% 的預扣款等待稅務清算。馬來西亞私人有限公司（Sdn Bhd）對同一筆租金繳 24% 公司所得稅——但把利潤拿出來另有一層：居民公司每年派發超過 RM 100,000 的股息要繳 2% 股息稅，而且公司還帶來公司秘書、審計和年度申報義務，這些運營成本應該在決定之前先拿到報價。下表只用核實過的數字，把兩種結構並排比較。
經過核實的數字，並排擺好
維度
個人名義
馬來西亞 Sdn Bhd
維度
個人名義
馬來西亞 Sdn Bhd
維度
個人名義
馬來西亞 Sdn Bhd
維度
個人名義
馬來西亞 Sdn Bhd
維度
個人名義
馬來西亞 Sdn Bhd
| 維度 | 個人名義 | 馬來西亞 Sdn Bhd |
|---|---|---|
| 租金收入的稅 | 30% 統一稅率、無減免（非居民） | 24% 公司所得稅 |
| 利潤怎麼拿出來 | 稅後租金歸你 | 每年股息超過 RM 100,000 繳 2% 稅 |
| 出售 | RPGT 五年內 30%、之後 10%；預扣 7% | 公司的 RPGT 處理請向稅務顧問確認 |
| 持續合規 | 每年向 LHDN 申報 | 公司秘書、審計、年度申報——先拿報價 |
| 融資 | 外國人成數，通常 60%（最高約 70%） | 銀行意願不一——逐行確認 |
與 LEWIS 討論
談持有結構容易讓買家飄——開公司聽起來很專業——但我總把客戶拉回算術：一套單位租金上六個百分點的稅差，對上實打實的年復一年合規成本，通常是輸的。第一套房用個人名義買；等真有了一個組合，再回頭談結構問題。
新加坡公司這條路——以及真正起決定作用的因素
通過新加坡實體持有，添加的是第三本規則手冊，而不是捷徑：外國公司租金收入在馬來西亞的稅務處理、公司類外國買家的同意書和門檻待遇、以及新加坡端的會計處理，都需要兩地專業人士逐項確認——沒有一項讓購買變簡單。真正在個人名義和 Sdn Bhd 之間做決定的因素是規模：30% 對 24% 的差是租金的六個百分點，放在一個組合裡是真金白銀，放在單獨一套公寓上則通常被公司運營成本吃光。先從你現實會持有幾套房、能產生多少租金、以及退出時間線出發，再讓馬來西亞稅務顧問用你的實際數字把兩種結構都跑一遍，然後才談註冊公司。
行動之前，我會先核實這些
在註冊任何公司之前，請馬來西亞稅務顧問用你的實際租金、持有期和退出方案對兩種結構分別建模——包括公司實體的 RPGT 處理。 銀行的放貸口味每季在變，也沒有兩份申請會被完全一樣地審。付任何訂金之前，先拿著真實文件向至少兩家銀行取得初步反饋，並讓律師檢查買賣合約裡的貸款被拒條款。
買家檢查清單
個人名義的租金按 30% 統一稅率、退出時 RPGT 為 30%/10%；馬來西亞 Sdn Bhd 繳 24% 公司稅，但每年股息超過 RM100,000 要多一層 2%，還有持續的合規成本。在單獨一套公寓上，這點稅差很少跑得贏開銷。
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| 1 | 把估稅單（NOA）、CPF 結單、工資單和信貸報告整理成一套乾淨的申請材料 |
|---|---|
| 2 | 逐家問清外國人貸款成數、年限上限，以及新元收入的換算方法 |
| 3 | 以書面確認買賣合約中的貸款被拒條款和訂金退還條件 |
| 4 | 在愛上某個單位之前，先算清全部現金需求——頭期、8% 印花稅、各項費用 |
| 5 | 比較報價要看在 SBR 之上的加點，而不是表面利率——OPR 自 2025 年 7 月起維持 2.75%，浮動月供會跟著動 |
常見問題
為一套新山公寓專門開一家 Sdn Bhd 值得嗎？
通常不值得：一套單位租金上 30% 到 24% 的差額有限，公司合規成本卻年年發生，股息超過 RM100,000 還要在提取時多繳 2%。這種結構要到組合規模才養得起自己——決定之前先和馬來西亞稅務顧問把數字算清。
我借的是什麼樣的利率環境？
國家銀行 2025 年 7 月把 OPR 降到 2.75%，2025 年 5 月把法定儲備金率降到 1%；馬來西亞浮動利率通過 SBR 幾乎即時跟隨 OPR，國行一動，你的月供就會動。
新加坡人能向馬來西亞銀行貸到多少？
非居民一般能貸到 60%，個別銀行對優質或高端客戶可到 70%——而馬來西亞公民首兩套房可達 90%。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
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好消息是真的——個人的租金在新加坡不用交稅——但我發現買家常慶祝錯了那一半。要緊的那一半是馬來西亞 30% 無減免的統一稅率，它經常把廣告上 5% 的毛收益變成謙虛得多的數字。先算淨數，再決定要不要心動。
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