出售與產業盈利稅
產業盈利稅的時鐘，從你「處置」那天開始走，不是從你收到錢那天
產業盈利稅的法定期限依據第13(1)條，從「處置之日」當天便開始倒數，而不是等交樓或收到尾款才算。搞清楚六十天的申報時限與第21B條的扣款機制，才能避免罰款與法律糾紛。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 準備出售或轉讓房地產的業主 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| 買家行動 | 把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。 |
時鐘從「處置」那天開始走
本文要處理的是：買賣雙方都有申報義務；買家的律師之所以要扣起一筆錢，原因就在這裡 產業盈利稅首先是一項「申報義務」，其次才是一筆錢。提交報表的責任，不會等你算清楚到底要不要繳稅；也不會因為算出來是零就消失。
法定起算點：搞清楚第13(1)條下的精確「處置之日」
許多房屋賣家常有一種嚴重誤解，以為只有在買家付清尾款或正式交樓時，才需要理會產業盈利稅。然而《1976年產業盈利稅法令》第13(1)條設立了極為嚴格的法定最後期限：處置人必須在資產處置之日起六十天內向稅收局提交申報表。在房地產過戶的法律實踐中，處置之日是指買賣合約轉為無條件生效的日期。若合約本身不帶先決條件，簽署合約當天就是第一天；若屬於需獲得州當局批准的轉讓，時鐘則從取得批准函之日起開始倒數計算。
雙向申報義務：買賣雙方在六十天內均負有法定義務
產業盈利稅的申報絕非賣方一人的事，稅法在交易兩端設立了對稱的申報責任。賣方依據第13(1)條申報處置對價、原始取得成本及各項扣除開支的同時，買方作為取得人，法律同樣強制要求其在完全相同的六十天期限內提交買方申報表，詳實申報交易的各項關鍵細節。在常規買賣程序中，雙方代表律師通常會同步協調提交申報，以確保雙方呈報的數據完全一致。任何一方拖延申報，都將直接導致罰款並阻礙稅務結清證明的核發。
第21B條法定扣款機制：買方律師為什麼要暫扣你的款項
賣家經常對買方律師扣留一部分訂金不予發放感到困惑，事實上這是稅法第21B條強行規定的法定代扣機制。依據第21B(1)條，取得人必須暫扣並向稅收局匯交全部款項或不超過總對價百分之三（3%）的金額，以較低者為準。若處置人屬於在購入三年內處置的大馬公司或信託實體，第21B(1A)(a)條將扣留上限設為百分之五（5%）；若處置人屬於非公民或非永久居民，第21B(1A)(b)條則規定扣留上限為百分之七（7%）。
扣留金僅為預繳稅款，絕非最終的稅務核定金額
每一位賣家都必須分清：依據第21B條代扣並匯交稅收局的款項，並不代表你的最終應繳稅額。這筆款項純粹是匯交內陸稅收局（LHDN）的預扣稅（payment on account），用於保障國家稅收。當稅收局審核了賣方提交的第13(1)條申報表後，總監會核發正式的估稅通知書。如果經核定的實際應繳稅款少於預扣金額，或者符合免稅資格屬於虧損出售，稅收局會將多扣款項退還賣家；若實際稅額高於預扣金，賣家則需補繳差額。
逾期申報的法律後果與向稅收局總監申請延期的機制
錯過六十天的法定申報窗口，將面臨稅法規定的逾期罰款，並可能導致整筆交易陷入停滯。買方的按揭銀行在發放貸款前，往往要求查驗雙方的產業盈利稅申報證明，申報延誤極易導致交易無法在完工期內完成，甚至反遭買方索償延期利息。第13(1)條明文規定，申報必須在六十天內完成，“或總監在收到書面申請後所允許的更長期限”。但必須注意，延期完全屬於稅收局的自由裁量權，必須在違約前以充分的書面理由正式呈請。
拿你自己的情況核對一遍
稅率、級距與豁免每年財政預算案都會動，所以你在任何地方讀到的數字——包括這裡——在報稅之前都要再確認一次。請向稅收局或你的稅務代理核對當前規定，並把你要申報的每一項開支的收據留好。
買家檢查清單
根據《1976年產業盈利稅法令》第13(1)條，處置人（賣方）必須在資產處置之日起六十（60）天內，向內陸稅收局總監提交產業盈利稅申報表，除非經書面申請獲得總監批准延長。取得人（買方）同樣負有法定申報義務，必須在相同的六十天期限內提交買方申報表。處置之日在法律上以無條件買賣合約的簽署日為準，若屬附帶先決條件的交易則以取得州當局批准函之日為準，絕非等到尾款到手才起算。為確保繳稅履約，第21B條強制規定買方律師必須扣留一筆法定保留金——一般個人為第21B(1)條規定的百分之三（3%）、特定公司在購入三年內處置為第21B(1A)(a)條規定的百分之五（5%）、非公民及非永久居民為第21B(1A)(b)條規定的百分之七（7%）——並在六十天內直接匯交稅收局作為預繳稅款。
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| 1 | 根據買賣合約屬於無條件還是需取得州當局批准，明確核定法律上的精確處置之日。 |
|---|---|
| 2 | 簽署買賣合約後，立刻指示你的過戶律師準備第13(1)條下的處置人申報文件。 |
| 3 | 確認買方律師同樣在六十天的法定期限內準備並提交取得人（買方）申報表。 |
| 4 | 根據賣方的公民身份、居留權或公司類別，核對第21B條下適用的法定代扣保留金比例。 |
| 5 | 整理好當年原始購房合同、地契文件及各項資本改良支出的正式收據，以供稅收局核驗。 |
常見問題
產業盈利稅的六十天期限是從買方付定金還是付清全額尾款起算？
兩者都不是。依據第13(1)條，六十天是從法定「處置之日」起算。對於無條件合同，是以簽署買賣合同之日為準；若合同附帶州當局批准等先決條件，則以批准函正式簽發之日起算。
依據第21B條扣留並匯交的保留金就是我最終要繳的稅額嗎？
不是。第21B條的扣留金（視主體類別為3%、5%或7%）純屬代扣性質的預繳稅款。最終稅額由稅收局核發的估稅通知書決定，若預扣金額高於實際應繳稅款，多餘款項將由稅收局退還。
如果無法在六十天內備齊開支單據，可以申請延長申報期限嗎？
可以。第13(1)條允許納稅人向總監提出書面申請延長申報期。但批准與否屬於稅收局總監的裁量權，律師必須在六十天屆滿前提出充分合理的書面依據呈請。
如果賣家是普通大馬公民個人，買家還需要向稅收局報稅嗎？
需要。稅法對買賣雙方設定了對稱的申報義務。無論賣方是什麼身份，取得人（買方）都必須在相同的六十天期限內提交買方申報表，否則買方同樣構成違法違規。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
虧本賣掉，還要報產業盈利稅嗎？
虧本賣掉房地產並不會免除你在第13(1)條下的法定申報義務。向稅收局正式申報核定虧損，不僅能讓該筆允許虧損用於抵扣未來的房地產收益，更是全額拿回買方律師代扣保留金的唯一途徑。
Lewis 總結
千萬不要以為虧本賣房就等於什麼都不用做。在六十天法定期限內，把當年的原始買賣合同、印花稅證書與律師費收據備齊，依第13(1)條如期申報，把允許虧損牢牢鎖定在稅收局系統中，並儘快全額領回被代扣的第21B條保留金。
從來沒有所得稅戶頭，怎麼繳產業盈利稅
退休人士、全職家庭主婦或繼承人經常在沒有內陸稅收局所得稅戶頭的情況下出售房地產。向稅收局註冊登記稅務戶頭，才能履行第13(1)條的法定申報程序，確保房地產順利過戶。
Lewis 總結
絕不要因為沒有所得稅戶頭而拖延房地產過戶。在簽署買賣合同的第一週內，立刻向稅收局登記註冊稅務識別號，或者讓你的律師在首周代為啟動建檔程序，確保第13(1)條的申報能夠嚴格在六十天的法定期限內順利完成。
把房子轉給孩子：產業盈利稅這一關
把房地產無償贈與給孩子在稅法上仍然屬於處置。雖然附表2第12(2)段為大馬公民贈與人提供了「無收益無損失」的稅務豁免，但這絕非免稅，而是將潛在稅負全額遞延至孩子身上。
Lewis 總結
絕不要以為籤一份贈與文件就能讓產業盈利稅一勞永逸地人間蒸發。仔細核查父母當年的原始買入價，並妥善保留當年的每一張裝修與律師費單據；幾十年後當孩子要把房子賣掉時，這些歷史發票將是扣除成本以減輕鉅額稅負的唯一救命稻草。
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根據買賣合約屬於無條件還是需取得州當局批准，明確核定法律上的精確處置之日。
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根據賣方的公民身份、居留權或公司類別，核對第21B條下適用的法定代扣保留金比例。