出售與產業盈利稅
虧本賣掉，還要報產業盈利稅嗎？
虧本賣掉房地產並不會免除你在第13(1)條下的法定申報義務。向稅收局正式申報核定虧損，不僅能讓該筆允許虧損用於抵扣未來的房地產收益，更是全額拿回買方律師代扣保留金的唯一途徑。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 準備出售或轉讓房地產的業主 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| 買家行動 | 把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。 |
文件決定的部分
本文要處理的是：沒有稅要繳，不等於可以不報；而那筆虧損本身，以後可能是有價值的 稅率和豁免每年財政預算案都在動，所以真正值得學的是那些不變的機制：什麼算「處置」、時鐘從哪天開始走、誰要扣起多少、你會需要哪些文件。
法定義務涵蓋每一筆房地產處置，無論賺錢還是虧本
在房屋業主圈子裡，普遍存在一種嚴重誤解，以為只有在賺到錢需要繳稅時才要報稅。然而在成文稅法中，《1976年產業盈利稅法令》第13(1)條確立的申報義務是絕對的，只要發生應課稅資產的處置行為就必須履行。該法條並未將申報責任與是否存在應課稅收益相掛鉤。無論這筆房地產交易是錄得豐厚盈利、剛好打平，還是遭受嚴重的商業虧損，處置人都必須在處置之日起六十天內，向稅收局總監提交完整的申報表。
確立「允許虧損」：稅收局如何正式核驗與認定虧損金額
在稅收局的監管體系中，任何未在法定申報表中呈報並獲稅收局審核通過的虧損，在法律上都視同不存在。計算“允許虧損”（allowable loss）的規則與計算應課稅收益完全對稱：以處置總價扣除處置附帶開支得出淨對價，再與原始取得價格加計允許資本開支進行對比。當符合規定的取得總成本高於淨處置對價時，差額才正式構成稅法上的允許虧損。若不提交第13(1)條申報表並附上原始憑單，稅收局絕不會憑空承認該虧損。
允許虧損的法定用途：能抵扣什麼，不能抵扣什麼
許多業主往往誤解了房地產虧損的用途，天真地以為房地產虧損可以拿來減少自己當年的個人所得稅。這種想法在法律上完全錯誤。根據《1976年產業盈利稅法令》，核定的允許虧損僅能嚴格用於抵扣同一課稅年度內其他房地產處置所產生的應課稅收益；當年未用完的虧損，可無限期結轉至未來年度用於對沖未來的房地產收益。但是，產業盈利稅下的虧損絕對不能跨法案用於抵扣《1967年所得稅法令》下的薪金收入或商業經營利潤。
舉證責任陷阱：缺乏原始憑據的虧損將被稅收局駁回
單憑口頭聲稱售價低於當年的買價，稅收局絕不會為你登記允許虧損。處置人必須對交易兩端的全部數字承擔舉證責任。如果你無法出示當年蓋有印花稅的原始購房合同、銀行付款憑證以及各項合規資本改良的正式發票，稅收局有權剔除你的扣除項目甚至質疑取得成本。在缺失原始檔案的極端情況下，稅收官員甚至可能重新核定買入基數，把你原本在商業上虧損的交易反算成一筆需要繳稅的賬目。
退回被買方律師代扣的第21B條保留金的唯一途徑
虧本賣房後儘快申報，最直接的現實動力在於拿回真金白銀。依據稅法第21B條，買方律師在交接時必須依法扣留不超過百分之三（針對公司或外籍人士比例更高）的房款並匯交稅收局。如果你遲遲不提交第13(1)條申報表，稅收局因無法核定你的最終稅負，這筆保留金就會一直滯留在國庫中。只有及時呈報核定虧損的申報表，稅收局才會核發零稅負的估稅通知書，並正式將全額保留金退還至賣方銀行賬戶。
拿你自己的情況核對一遍
稅率、級距與豁免每年財政預算案都會動，所以你在任何地方讀到的數字——包括這裡——在報稅之前都要再確認一次。請向稅收局或你的稅務代理核對當前規定，並把你要申報的每一項開支的收據留好。
買家檢查清單
以低於原始買入價的價格虧本售出房地產，並不能免除你的產業盈利稅申報義務。《1976年產業盈利稅法令》第13(1)條強制規定，處置人必須在處置之日起六十天內提交申報表，無論該筆交易產生應課稅收益、零收益還是核定虧損。在申報表中正式確立一筆「允許虧損」（allowable loss），是內陸稅收局核驗並登記該虧損的唯一法定途徑。根據稅法，核定的允許虧損可用於抵扣同一課稅年度其他房地產處置的應課稅收益，或結轉至未來年度抵扣未來的房地產盈利。但必須注意，該房地產虧損絕對不能跨稅種用於抵扣《1967年所得稅法令》下的薪金或商業個人所得稅。此外，準時呈報虧損表，也是全額索回買方律師依據第21B條代扣保留金的唯一法定程序。
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| 1 | 即便房地產交易在賬面上錄得實質虧損，仍應立即指示過戶律師準備第13(1)條申報文件。 |
|---|---|
| 2 | 翻找並整理當年已蓋印花稅的原始購房買賣合約，作為證明歷史取得價格的法定鐵證。 |
| 3 | 收集購房當年的相關法定開支收據，以及後續對房屋進行實質性資本改良的合規發票。 |
| 4 | 在資產處置之日起六十天的法定期限內呈交申報表，將該筆允許虧損正式確立在稅收局系統中。 |
| 5 | 跟進稅收局核發零稅負估稅通知書的審批進度，以便全額領回被代扣的第21B條保留金。 |
常見問題
如果我的賣出價格明確低於當年的買入價格，可以完全不向稅收局報稅嗎？
絕對不可以。依據第13(1)條，任何房地產處置都必須在六十天內提交申報表。法定的報稅義務並不以是否產生應稅收益為前提，擅自不報將面臨稅收局的逾期申報處罰。
我賣房虧損產生的「允許虧損」，可以用來抵扣我工資或生意的個人所得稅嗎？
不可以。《1976年產業盈利稅法令》與《1967年所得稅法令》分屬不同稅種。房地產處置的核定虧損只能嚴格用於抵扣房地產處置收益，既可對沖當年的其他房地產盈利，也可結轉以後年度，但絕不能跨界扣減所得稅。
如果我是虧本賣房，買方律師代扣的百分之三保留金要怎麼拿回來？
唯一途徑是如期提交第13(1)條申報表。稅收局在核驗並確認該筆交易屬於虧損且應繳稅款為零後，會核發正式通知書，並將此前代扣的保留金全額電匯退還至你的銀行賬戶。
當年未能用完的房地產允許虧損，在稅法上可以向後結轉多少年？
根據《1976年產業盈利稅法令》，當年未能在房地產收益中完全對沖吸收的允許虧損，可以依法結轉至後續的課稅年度，用於抵扣未來處置其他房地產時所產生的應課稅收益，直至完全抵消為止。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
產業盈利稅的時鐘，從你「處置」那天開始走，不是從你收到錢那天
產業盈利稅的法定期限依據第13(1)條，從「處置之日」當天便開始倒數，而不是等交樓或收到尾款才算。搞清楚六十天的申報時限與第21B條的扣款機制，才能避免罰款與法律糾紛。
Lewis 總結
千萬不要把產業盈利稅的文件拖到交易尾聲才處理。簽署買賣合約當天，就應要求你的過戶律師立刻著手準備第13(1)條的申報文件，並在首三十天內核對好當年的原始購入文件及各項允許扣除的開支單據。
從來沒有所得稅戶頭，怎麼繳產業盈利稅
退休人士、全職家庭主婦或繼承人經常在沒有內陸稅收局所得稅戶頭的情況下出售房地產。向稅收局註冊登記稅務戶頭，才能履行第13(1)條的法定申報程序，確保房地產順利過戶。
Lewis 總結
絕不要因為沒有所得稅戶頭而拖延房地產過戶。在簽署買賣合同的第一週內，立刻向稅收局登記註冊稅務識別號，或者讓你的律師在首周代為啟動建檔程序，確保第13(1)條的申報能夠嚴格在六十天的法定期限內順利完成。
把房子轉給孩子：產業盈利稅這一關
把房地產無償贈與給孩子在稅法上仍然屬於處置。雖然附表2第12(2)段為大馬公民贈與人提供了「無收益無損失」的稅務豁免，但這絕非免稅，而是將潛在稅負全額遞延至孩子身上。
Lewis 總結
絕不要以為籤一份贈與文件就能讓產業盈利稅一勞永逸地人間蒸發。仔細核查父母當年的原始買入價，並妥善保留當年的每一張裝修與律師費單據；幾十年後當孩子要把房子賣掉時，這些歷史發票將是扣除成本以減輕鉅額稅負的唯一救命稻草。
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即便房地產交易在賬面上錄得實質虧損，仍應立即指示過戶律師準備第13(1)條申報文件。
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在資產處置之日起六十天的法定期限內呈交申報表，將該筆允許虧損正式確立在稅收局系統中。