新加坡買家：規則與資金
外國買家的州政府同意書：時間、費用與被拒風險
實事求是地講清楚：每宗外國人購房都必須過的州同意書這一關——各州要多久、柔佛收費多少、哪些申請會被拒——寫給 2026 年考慮馬來西亞房產的新加坡人。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 第一次跨境買房的人，希望在付訂金之前，先把馬來西亞購房的每個步驟和真實時間線摸清楚。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 如果你正在新加坡考慮馬來西亞購房，可以找 Lewis 瞭解符合你預算和情況的最新項目——包括外國人購買資格核對、最新配套，以及本文討論區域的並排對比。 |
錢到底在什麼時候離開你的賬戶
本文要細看的是：每宗外國人購房都必須過的州同意書這一關——各州要多久、柔佛收費多少、哪些申請會被拒。 交了訂金之後就開始計算14天，買賣合約（SPA）必須在這14天之內簽好。
每宗外國人購房都繞不開的批文
州同意書不是極端個案才要走的形式——凡是馬來西亞房產轉讓給外國買家，以及外國人就馬來西亞土地設定的每一筆抵押（charge），它都是強制性的。申請在簽署 SPA 之後提交，全程從簽署 SPA 到完成註冊通常 3 個月到 1 年。費用疊在印花稅之上：申請及同意費一般在 RM 10,000 – RM 20,000，柔佛另收房價 3% 的州級徵費，且不低於 RM 30,000——自2025年7月1日起由原先的 2%（最低 RM 20,000）上調，按本站 RM 1,500,000 的算例即 RM 45,000——檳城則再加約 1% 的州級徵費。此外每個州各自設有最低購買門檻，而大多數被拒的申請，問題正是從這裡開始的。
每宗外國人購房都繞不開的批文
州屬
最低門檻——分層
最低門檻——有地
州屬
最低門檻——分層
最低門檻——有地
州屬
最低門檻——分層
最低門檻——有地
州屬
最低門檻——分層
最低門檻——有地
州屬
最低門檻——分層
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州屬
最低門檻——分層
最低門檻——有地
州屬
最低門檻——分層
最低門檻——有地
州屬
最低門檻——分層
最低門檻——有地
州屬
最低門檻——分層
最低門檻——有地
| 州屬 | 最低門檻——分層 | 最低門檻——有地 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 | RM 1,000,000 | RM 1,000,000 |
| 雪蘭莪 | RM 2,000,000 | RM 2,000,000 |
| 檳城（檳島） | RM 1,000,000 | RM 3,000,000 |
| 檳城（威省） | RM 500,000 | RM 1,000,000 |
| 柔佛 | RM 1,000,000 | RM 2,000,000 |
| 馬六甲 | RM 500,000 | RM 1,000,000 |
| 森美蘭 | RM 600,000 | RM 1,000,000 |
| 砂拉越 | RM 550,000 | RM 550,000 |
| 沙巴 | RM 600,000 | RM 1,000,000 |
與 LEWIS 討論
同意書是客戶最怕、實際卻最少咬人的一步——前提是功課做在了前面。我接觸過的每一個被拒案例都指向同一個根源：訂金離開新加坡之前，沒人去查地契類別或門檻。先查清楚，等待就只是等待而已。
申請為什麼被拒——以及怎麼不做那個被拒的人
被拒的申請高度集中在州政府本來就不會放給外國人的地類上：農業地、馬來保留地、土著配額單位以及州政府劃定的低成本房屋，一律禁購；低於該州最低門檻的交易更是提交即出局。保護自己的習慣，是把同意書當作資金動身前的檢查站，而不是事後懸著的心事：付訂金之前先讓你的馬來西亞律師確認地契類別、配額狀態和門檻是否達標，並確保 SPA 裡明文約定同意書被拒時如何處理。這樣操作，同意書就從賭局變成了等待——代價只是時間，不是結果。
行動之前，我會先核實這些
門檻和同意費由各州自行設定並會隨時間調整，下定決心前請讓律師確認你所在州和地類的最新數字。 州同意書的實務、費用和時間因州而異，也會隨政策變。請自己委任產權律師——不要只用發展商指定的——並在付訂金之前，讓律師就你那個項目確認當前的同意書要求。
買家檢查清單
每宗外國人轉讓和抵押都需要州同意書：從 SPA 到註冊通常 3 個月到 1 年，申請及同意費一般 RM 10,000 – RM 20,000，之上還有柔佛按房價 3% 計收的州級徵費（自 2025 年 7 月 1 日起最低 RM 30,000——RM 1,500,000 的交易即 RM 45,000；檳城另加約 1%），各州還有最低門檻——柔佛分層為 RM 1,000,000。
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| 1 | 如果不打算每次簽字都過關，儘早備好公證授權書 |
|---|---|
| 2 | 沒有獨立驗樓，絕不遠程簽收任何確認文件 |
| 3 | 把柔佛的州同意書徵費當現金預留——自 2025 年 7 月 1 日起，每宗外國人轉名都要付房價的 3%，最低 RM30,000 |
| 4 | 篩選房源之前先查該州的外國人最低門檻——柔佛分層 RM1m、有地 RM2m，吉隆坡 RM1m，雪蘭莪 RM2m，檳城島上有地 RM3m、分層 RM1m，檳城大陸區 RM500k |
| 5 | 每一期 Schedule H 進度賬單都要對照工地實際進度再放款，並把法定 36 個月的交付期限寫進日曆 |
常見問題
能不能加錢讓州同意書快一點？
沒有官方加急通道——現實的抓手是一份文件齊全、填寫無誤的申請，加上一個提交及時、跟進勤快的律師。與其硬碰，不如把 3 個月到 1 年的窗口直接排進你的融資和裝修計劃。
如果銀行的估值低於發展商的售價，怎麼辦？
差額要你用現金補上——銀行按自己的估值放款，不是按買賣合約上寫的價格。從下訂到簽約並支付 10% 只有 14 天，務必在這個窗口關上之前先摸清估值。
外國人完整走完購房流程要多久？
從簽約到完成產權登記一般要 3 個月到 1 年，主要變數是州同意書；新盤還要再疊加施工週期。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
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Lewis 總結
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Lewis 總結
好消息是真的——個人的租金在新加坡不用交稅——但我發現買家常慶祝錯了那一半。要緊的那一半是馬來西亞 30% 無減免的統一稅率，它經常把廣告上 5% 的毛收益變成謙虛得多的數字。先算淨數，再決定要不要心動。
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如果不打算每次簽字都過關，儘早備好公證授權書
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沒有獨立驗樓，絕不遠程簽收任何確認文件
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把柔佛的州同意書徵費當現金預留——自 2025 年 7 月 1 日起，每宗外國人轉名都要付房價的 3%，最低 RM30,000
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篩選房源之前先查該州的外國人最低門檻——柔佛分層 RM1m、有地 RM2m，吉隆坡 RM1m，雪蘭莪 RM2m，檳城島上有地 RM3m、分層 RM1m，檳城大陸區 RM500k