自住角度
86/100
請查核 Subang Jaya 的日常路線、設施、周邊商店和居住舒適度是否適合你的家庭。
項目分析
Alora Residence
Subang Jaya, Selangor
Alora Residence 是一座位於雪蘭莪 Subang Jaya（梳邦再也） 257 鎮區核心的永久地契服務式公寓，屬於 Avaland 2FIVE7 綠色綜合大鎮區的首期住宅地標。項目主打實用的2房至4房格局，配備極其豐富的綠化與自然康養設施——包括高空無邊際泳池、空中健身中心、香草綠化花園、共享工作室及兒童活動平臺。項目緊鄰商業街區與水岸慢跑道，快捷直通 KESAS、ELITE 及 S...
起價
RM 470K – RM 995K
建築面積
568 - 1457 sqft
地契
Freehold
竣工
Estimate Q3 2027
最近地鐵/輕快鐵
請向 Lewis 確認
最後檢查: July 2026 · brochure completion reference: Estimate Q3 2027
圖片、樓書平面圖與佈局
把照片當成看房順序來看：外觀第一印象、設施生活感、室內感覺、floor/layout plan 和周邊環境。
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樓書與媒體鏈接
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Quick summary
快速資料
給買家在深入評估前，用於快速對比和參考的項目事實表。
適合
投資客
買家類型
長期持有 / 入門預算 / 交通便利
主要強項
Subang Jaya 服務式公寓項目
主要風險
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
Lewis 結論
有條件
| 適合 | 投資客 |
|---|---|
| 買家類型 | 長期持有 / 入門預算 / 交通便利 |
| 主要強項 | Subang Jaya 服務式公寓項目 |
| 主要風險 | 建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。 |
| Lewis 結論 | 有條件 |
項目資料表
重點資料必須以文字和表格呈現，不只放在樓書圖片裡。
Project Name
Alora Residence
Location
Subang Jaya, Selangor
Developer
Avaland
Tenure
Freehold
Completion Year
Estimate Q3 2027
Price From
RM 470K – RM 995K
Built-up Range
568 - 1457 sqft
Bedrooms
Ask Lewis
Maintenance Fee
請向 Lewis 確認最新預估管理費
Total Units
770
Nearest MRT / LRT
請向 Lewis 確認
Nearest Mall
請向 Lewis 確認
| Project Name | Alora Residence |
|---|---|
| Location | Subang Jaya, Selangor |
| Developer | Avaland |
| Tenure | Freehold |
| Completion Year | Estimate Q3 2027 |
| Price From | RM 470K – RM 995K |
| Built-up Range | 568 - 1457 sqft |
| Bedrooms | Ask Lewis |
| Maintenance Fee | 請向 Lewis 確認最新預估管理費 |
| Total Units | 770 |
| Nearest MRT / LRT | 請向 Lewis 確認 |
| Nearest Mall | 請向 Lewis 確認 |
項目賣點
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
Subang Jaya 服務式公寓項目
永久地契產權
發展商：Avaland
預計完工：Estimate Q3 2027
總戶數：770
長期持有入門預算交通便利出租客群
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選。預訂前請確認最新 nett 價格、回扣、配套和可選單位。
Layout range
Ask Lewis
Built-up range
568 - 1457 sqft
Price guide
RM 470K – RM 995K
Car park
請向 Lewis 確認車位分配
Availability
在建單位，視最新供應而定
Last checked
July 2026 · brochure completion reference: Estimate Q3 2027
3 種投資情景
用項目價格參考、租金參考和每月持有成本做壓力測試。預訂前一定要確認真實租金、貸款條件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 1,600
毛租金回報
4.1%
Show all details
空置緩衝
每年 2 個月
每月持有成本
RM 2,223
現金差額
-RM 623
代表什麼意思
壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。
情景
平衡
每月租金
RM 1,750
毛租金回報
4.5%
Show all details
空置緩衝
每年 1 個月
每月持有成本
RM 2,223
現金差額
-RM 473
代表什麼意思
基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 1,900
毛租金回報
4.9%
Show all details
空置緩衝
每年 0.5 個月
每月持有成本
RM 2,223
現金差額
-RM 323
代表什麼意思
理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 1,600 | 4.1% | 每年 2 個月 | RM 2,223 | -RM 623 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 1,750 | 4.5% | 每年 1 個月 | RM 2,223 | -RM 473 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 1,900 | 4.9% | 每年 0.5 個月 | RM 2,223 | -RM 323 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
預算與負擔能力
隱藏成本參考
買賣合約/律師費預留
RM 4,700
發展商配套可能會承擔部分費用。
印花稅預留
RM 14,100
實際金額需視買家身份和最新規定而定。
貸款合約預留
RM 2,350
訂購前請向銀行和律師確認。
裝修/入夥預留
RM 11,750
可用於窗簾、燈具、家電和驗收跟進等費用。
每月持有成本參考
預估月供
RM 1,924
管理費參考
RM 199
沉澱基金參考
RM 20
門牌稅/地稅預留
RM 80
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 1,924
管理費參考
RM 199
儲備金參考
RM 20
每月持有參考
RM 2,223
現金緩衝參考
RM 68,150
Loan Snapshot
RM 1,924 / month
Estimate based on 90% loan, 35 years, 4.2% interest. Actual approval, rate, DSR and package depend on bank profile.
Indicative loan: RM 423,000
Income guide: Around RM 5,500 / month
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的醫院
如果重視醫療資源，請查核最近的醫院或醫療中心。
資料來源: Google Maps 查核
最近的大學/學校
請根據租客或家庭需求，查核學校、學院或大學的交通便利性。
資料來源: Google Maps 查核
最近的商業樞紐
在做出租規劃前，建議查核 Subang Jaya 的商業和職場需求。
資料來源: Google Maps / 區域調查
前往 KLCC 車程
看房前請查核平日繁忙時段的實際路線。
資料來源: Google Maps / Waze 查核
前往 TRX 車程
如果出租規劃鎖定市中心辦公租客，請查核前往 TRX 的路線。
資料來源: Google Maps / Waze 查核
前往 Mid Valley 車程
請用即時地圖，比較這條路線和你每天通勤的實際狀況。
資料來源: Google Maps / Waze 查核
現場看房筆記
我喜歡的地方
Subang Jaya serviced residence project Freehold tenure Developed by Avaland
我不喜歡的地方
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
交通狀況
訂購前請查核平日早晚的實際路線，因為樓書上的距離不代表真實車程時間。
交通便利性
對於 Subang Jaya，請先查核前往輕快鐵/地鐵、高速公路、商場、辦公區和日常所需的實際路線，再判斷交通是否真的是優勢。
步行友善度
看房時請確認遮蔭、過路點、道路寬度、安全性和實際步行路線。
實際環境
如果有的話，請索取現場、示範單位、設施或周邊環境的最新照片和影片。
Lewis 投資分析
結論、評分、租金預估、風險和替代項目集中在這裡，頁面第一眼不會太重。
值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
適合
投資客首購族自住買家重視交通的買家
不適合
短期轉售客需要立即入住的買家
風險
中低風險
持有期
5-8 年
信心指數
7.9/10
總評分
7.7/10
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
7.7/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
7.7/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
7.8/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.0/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
7.7/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.6/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
7.7/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
7.7/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
7.7/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
7.8/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
7.0/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
7.7/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
7.6/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 7.7/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.7/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 7.7/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.0/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 7.7/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.6/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 1,600 - RM 1,900
預估回報率
4.1% - 4.8%
租客畫像
投資客
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: July 2026 · brochure completion reference: Estimate Q3 2027.
Subang Jaya serviced residence project Freehold tenure Developed by Avaland
Subang Jaya 服務式公寓項目
永久地契產權
發展商：Avaland
預計完工：Estimate Q3 2027
總戶數：770
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
訂購前請查核平日早晚的實際路線，因為樓書上的距離不代表真實車程時間。
為什麼這個項目值得了解
用買家最在意的三個角度，先判斷值不值得安排看房。
出租角度
87/100
RM 1,600 - RM 1,900 租金參考。此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。
增值角度
88/100
可能的目標客群：上班族、外派人士、學生或市中心租客（視確實地址而定）。
選擇你要 Lewis 幫你檢查什麼
用一個清楚的 WhatsApp 需求，回覆會更快也更準確。
誰不適合買
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
不適合：短期轉售客。
不適合：需要立即入住的買家。
風險檢查
確認最新配套、租金證據和成交資料前，先用這張表做初步判斷。
供應風險
中低風險
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
出租競爭
7.7/10 需求分數
請對照目前 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 的行情核實。
退出策略
可能的目標客群：上班族、外派人士、學生或市中心租客（視確實地址而定）。
本網站不會捏造成交價格。請讓 Lewis 核實最新的 Brickz、EdgeProp 或 NAPIC 數據後，再把任何數字當作有成交依據的參考。
入場價風險
Price guide referenced from market listing data: RM 470K – RM 995K. Confirm latest package with Lewis before booking.
付款前請確認 nett 價格、回扣和訂購條款。
租客需求
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。
更新於：July 2026 · brochure completion reference: Estimate Q3 2027
| 供應風險 | 中低風險 建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。 |
|---|---|
| 出租競爭 | 7.7/10 需求分數 請對照目前 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 的行情核實。 |
| 退出策略 | 可能的目標客群：上班族、外派人士、學生或市中心租客（視確實地址而定）。 本網站不會捏造成交價格。請讓 Lewis 核實最新的 Brickz、EdgeProp 或 NAPIC 數據後，再把任何數字當作有成交依據的參考。 |
| 入場價風險 | Price guide referenced from market listing data: RM 470K – RM 995K. Confirm latest package with Lewis before booking. 付款前請確認 nett 價格、回扣和訂購條款。 |
| 租客需求 | 此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於：July 2026 · brochure completion reference: Estimate Q3 2027 |
優先詢問的單位
建議優先詢問如有的話，2 房或實用型雙鑰匙戶型，注重實際可用空間。
若為出租用途，請比較最小的實用戶型與管理費、裝修預算之間的關係。
若為自住，請優先考慮安靜的朝向、停車便利和未來家庭需求，而不是隻挑最便宜的單位。
單位朝向與樓層指南
請詢問可選的棟座、樓層、朝向、午後日照方向和周邊道路/噪音方向。
對於 Subang Jaya，選單位前請權衡便利性與隱私、景觀和人車流動之間的取捨。
建議至少列出兩個戶型作候選，萬一心儀的棟座已被訂走還有備案。
下訂前要問的問題
Alora Residence 目前最新的 nett 價格和配套是什麼？
回扣是否有書面確認？有效期到什麼時候？
目前還有哪些棟座、樓層和朝向可選？
有哪些戶型類型和確切的建築面積？
配套包含幾個車位？車位位置在哪裡？
預估的管理費和沉澱基金是多少？
相關買房指南
KL rental yield areas
Freehold vs leasehold
MRT/LRT buying guide
Booking checklist
First investment guide
Loan comfort guide
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FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
Alora Residence 適合自住嗎？
Alora Residence 適合在 Subang Jaya 比較的自住買家，因為項目提供 Serviced Residence 選擇，價格RM 470K – RM 995K，擁有 Freehold 地契，面積約 568 - 1457 sqft。
Alora Residence 適合投資嗎？
對於投資，下訂前請先將 Alora Residence 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
訂購 Alora Residence 前我應該問什麼？
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
誰可以幫我比較 Alora Residence？
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
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在 YouTube 觀看買家常見問題
Alora Residence 目前市場參考價格為 RM 470K – RM 995K。實際 nett 價格、回扣、配套和可選單位，請在看房或訂購前向 Lewis 確認。
索取價格表、戶型圖與租金回報
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
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預算與月供舒適度
戶型、朝向和可選樓層
租金預估與租客需求
風險重點和替代項目
Decision check
預訂前要 Lewis 幫你檢查這個項目嗎？
發送預算、買房用途、想看的戶型和時間線，Lewis 可以幫你比較最新配套、floor/layout plan、租金邏輯、風險和替代項目。
發送
預算
發送
買房用途
發送
想看的戶型
發送
時間線
相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
Selangor
Pinnacle subang jaya
RM 461K -RM868K
Under ConstructionFreeholdRM700k 以下Updated
Long-term holdingEntry budget
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
Selangor
South Place 2
RM 470K -RM 1M
Under ConstructionFreeholdRM700k 以下Updated
Long-term holdingEntry budget
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
Selangor
Amika Residence
RM 697K – RM 960K
Under ConstructionFreeholdRM700k 以下Verified
Long-term holdingRental audience
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
需要 Lewis 幫你判斷這個項目適不適合？
發送預算、買房用途和想看的戶型，Lewis 可以比較最新配套、平面圖、租金邏輯、風險和替代項目。