Danga Bay, Johor Bahru, Johor • 公寓
碧桂園金海灣 (Country Garden Danga Bay) 是由碧桂園集團（Country Garden Group）與 Esplanade Danga 88 聯手打造的 57 英畝永久地契一線海景綜合發展地標，坐落柔佛新山金海灣（Danga Bay），直面柔佛海峽與新加坡。項目已全面完工（現房），打造集高層海景住宅、400 米私人人工白沙灘、國際遊艇碼頭、濱海景觀園林及 20,000…
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
Country Garden Danga Bay 是位於 Danga Bay, Johor Bahru, Johor 的永久地契公寓，由 Country Garden Danga Bay Sdn Bhd (60% Country Garden Holdings, 40% Esplanade Danga 88) 開發，戶型面積約 816 - 1,474 sqft，於 Completed (Ready Stock / 現房) 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 7.4/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
自住買家. 現房可看房 / 長期持有 / 自住.
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
項目實景 / 效果圖
Project visual reference.
選擇戶型圖類型
Type B • 平面 / 戶型圖
碧桂園金海灣 Type B 戶型（816 平方尺）—— 緊湊型 2房2衛格局，適合年輕夫婦、小家庭或出租投資。
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
地點
開發商
產權
竣工年份
價格起
建築面積範圍
臥室數量
總單位數
最近的 MRT / LRT
最近的商場
| 項目名稱 | Country Garden Danga Bay |
|---|---|
| 地點 | Danga Bay, Johor Bahru, Johor |
| 開發商 | Country Garden Danga Bay Sdn Bhd (60% Country Garden Holdings, 40% Esplanade Danga 88) |
| 產權 | 永久地契 |
| 竣工年份 | Completed (Ready Stock / 現房) |
| 價格起 | Contact for Pricing |
| 建築面積範圍 | 816 - 1,474 sqft |
| 臥室數量 | 2 - 3+1 |
| 總單位數 | Multi-tower integrated master plan on 57 acres — exact unit count varies by tower phase |
| 最近的 MRT / LRT | RTS Link Bukit Chagar Station |
| 最近的商場 | Beletime Danga Bay Shopping Mall & AEON Supermarket |
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
佔地 57 英畝永久地契一線海景綜合發展大盤，直面柔佛海峽與新加坡對岸景色
已完工現房項目（Completed Ready Stock），即買即入住/出租，無施工延期或爛尾風險
獨家專屬海岸配套，包含 400 米私人人工白沙灘、Tiki 沙灘酒吧及 20,000 平方尺海景無邊泳池
配備國際遊艇碼頭與浮動停泊位，支持私人遊艇與水上休閒活動
樓下即達 Beletime 購物商場、AEON 大型超市、星巴克、KK Mart、Mr DIY 及 Anytime Fitness 24小時健身房
地理位置優越，約 15 至 20 分鐘車程直達新山 CIQ 關卡及 RTS 柔新捷運站，快速通往新加坡兀蘭
以下資料適合作為初步篩選對比。
價格尚未公佈 — WhatsApp 聯繫 Lewis 獲取最新價格表
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 286
儲備金參考
RM 29
門牌稅與地稅參考
RM 84
每月持有參考
RM 3,265
現金緩衝參考
RM 101,500
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的地鐵/輕快鐵
RTS Link Bukit Chagar Station
最近的商場
Beletime Danga Bay Shopping Mall & AEON Supermarket
最近的商業樞紐
Johor Bahru City Square & Komtar JBCC
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
適合
不適合
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
風險
中低風險
持有期
3-7 年
信心指數
7.4/10
Lewis 篩選模型
7.4/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
7.0/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
7.2/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
7.8/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.5/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
8.1/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.2/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
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評分
為什麼重要
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| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 7.0/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.7/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 7.2/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.5/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 8.1/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.2/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,000 - RM 2,350
預估回報率
3.4% - 4.0%
租客畫像
自住買家
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: September 2026 · brochure completion reference: Completed (Ready Stock / 現房).
Prime 57-acre freehold integrated waterfront master plan directly fronting the Johor Strait with clear views facing Singapore Completed ready-to-move-in coastal community (現房) with zero construction delay or abandoned project risk Exclusive lifestyle amenities including a private 400-metre artificial white sand beach, Tiki beach bar, and 20,000 sqft sea-view infinity pool
佔地 57 英畝永久地契一線海景綜合發展大盤，直面柔佛海峽與新加坡對岸景色
已完工現房項目（Completed Ready Stock），即買即入住/出租，無施工延期或爛尾風險
獨家專屬海岸配套，包含 400 米私人人工白沙灘、Tiki 沙灘酒吧及 20,000 平方尺海景無邊泳池
配備國際遊艇碼頭與浮動停泊位，支持私人遊艇與水上休閒活動
樓下即達 Beletime 購物商場、AEON 大型超市、星巴克、KK Mart、Mr DIY 及 Anytime Fitness 24小時健身房
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
碧桂園集團未針對金海灣現房剩餘單位公開發布統一價目表。戶型建築面積介於 816 平方尺（2房）至 1,474 平方尺（3+1房），價格視樓層、朝向及塔樓而定。歡迎 WhatsApp 聯繫 Lewis 獲取最新淨價與真實在售房源清單。
碧桂園金海灣屬於永久地契（Freehold）海景綜合發展項目。
項目位於柔佛新山金海灣（Danga Bay）士姑來路（Jalan Skudai）沿線，直面柔佛海峽。車程約 15 至 20 分鐘即可抵達新山 CIQ 關卡及 Bukit Chagar RTS 柔新捷運站，往返新加坡十分便利。
項目由碧桂園金海灣有限公司（Country Garden Danga Bay Sdn Bhd）開發，該公司為中國碧桂園集團（持股60%）與 Esplanade Danga 88 Sdn Bhd（持股40%）成立的合資公司。
主要戶型包括 Type B（816 平方尺，2房2衛）、Type C（882 平方尺，2房+陽臺2衛）、Type E（1,232 平方尺，3房+陽臺3衛）、Type F（1,264 平方尺，3房2衛）、Type G（1,425 平方尺，3+1房4衛）及 Type H（1,474 平方尺，3+1房4衛）。
社區擁有 400 米私人人工白沙灘（含 Tiki 沙灘酒吧）、國際遊艇碼頭、20,000 平方尺海景無邊泳池、兒童遊樂城堡、圖書讀書室，樓下即為 Beletime 購物中心，內設 AEON 超市、星巴克、KK Mart、Mr DIY 及 Anytime Fitness 健身房。
項目屬於全面完工的成熟現房社區（Completed Stock），已有大量居民入住，基礎設施與商業配套齊備。購房者可實地考察真實單位，交樓後即可立即入住或出租，無工程延期顧慮。
可以，外國買家可在柔佛州購房，須符合州政府批准及最低購房門檻規定（通常開發者一手現房門檻為 100 萬令吉或州政府特許額度）。請向 Lewis 諮詢特定單位的最新外籍購房資格細節。
Country Garden Danga Bay 是位於 Danga Bay, Johor Bahru, Johor 的永久地契公寓，由 Country Garden Danga Bay Sdn Bhd (60% Country Garden Holdings, 40% Esplanade Danga 88) 開發，戶型面積約 816 - 1,474 sqft，於 Completed (Ready Stock / 現房) 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 7.4/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 有條件。值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
Country Garden Danga Bay 的 Lewis 投資評分為 7.4/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中低風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Country Garden Danga Bay 最適合自住買家、長期持有者、重視交通的買家。
Country Garden Danga Bay 可能不適合短期轉售客。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 Country Garden Danga Bay 時，買家通常也會參考 Calia Residence、Florian Residence (Vista Tiara) 和 Forest City Nigella Park。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 3-7 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
外國買家可購買符合柔佛最低購房門檻（RM 1,000,000）的單位。請向 Lewis 核實當前可選單位價格及州政府批准詳情。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率）。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
Country Garden Danga Bay 適合在 Danga Bay, Johor Bahru 比較的自住買家，因為項目提供 Condominium 選擇，價格with pricing on request，擁有 Freehold 地契，面積約 816 - 1,474 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Country Garden Danga Bay 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
最近的 MRT/LRT 參考是 RTS Link Bukit Chagar Station。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
最近的商場參考是 Beletime Danga Bay Shopping Mall & AEON Supermarket，附近地標包括 新山 CIQ 蘇丹伊斯干達大廈關卡和RTS 柔新捷運武吉查卡站 (Bukit Chagar)。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
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預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
