值得投資嗎？
有條件. 值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
項目分析
Country Garden Danga Bay
Danga Bay, Johor Bahru, Johor
碧桂園金海灣 (Country Garden Danga Bay) 是由碧桂園集團（Country Garden Group）與 Esplanade Danga 88 聯手打造的 57 英畝永久地契一線海景綜合發展地標，坐落柔佛新山金海灣（Danga Bay），直面柔佛海峽與新加坡。項目已全面完工（現房），打造集高層海景住宅、400 米私人人工白沙灘、國際遊艇碼頭、濱海景觀園林及 20,000 平...
起價
Contact for Pricing
建築面積
816 - 1,474 sqft
地契
Freehold
竣工
Completed (Ready Stock / 現房)
最近地鐵/輕快鐵
RTS Link Bukit Chagar Station
最後檢查: August 2026 · brochure completion reference: Completed (Ready Stock / 現房)
快速項目判斷
Lewis 投資分析適合誰
自住買家. 現房可看房 / 長期持有 / 自住.
預訂前要問什麼
最新 nett 價格、可選單位、floor/layout plan、車位、配套和替代項目。
圖片、樓書平面圖與佈局
把照片當成看房順序來看：外觀第一印象、設施生活感、室內感覺、floor/layout plan 和周邊環境。
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Gallery
柔佛新山碧桂園金海灣高層住宅塔樓、私人沙灘與遊艇碼頭航拍全景，直面柔佛海峽
Project visual reference.
Select Floor Plan Type
Type B • Floor / layout plan
Type B 戶型（816 平方尺）
碧桂園金海灣 Type B 戶型（816 平方尺）—— 緊湊型 2房2衛格局，適合年輕夫婦、小家庭或出租投資。
索取 floor/layout plan
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項目資料表
重點資料必須以文字和表格呈現，不只放在樓書圖片裡。
Project Name
Country Garden Danga Bay
Location
Danga Bay, Johor Bahru, Johor
Developer
Country Garden Danga Bay Sdn Bhd (60% Country Garden Holdings, 40% Esplanade Danga 88)
Tenure
Freehold
Completion Year
Completed (Ready Stock / 現房)
Price From
Contact for Pricing
Built-up Range
816 - 1,474 sqft
Bedrooms
2 - 3+1
Total Units
Multi-tower integrated master plan on 57 acres — exact unit count varies by tower phase
Nearest MRT / LRT
RTS Link Bukit Chagar Station
Nearest Mall
Beletime Danga Bay Shopping Mall & AEON Supermarket
| Project Name | Country Garden Danga Bay |
|---|---|
| Location | Danga Bay, Johor Bahru, Johor |
| Developer | Country Garden Danga Bay Sdn Bhd (60% Country Garden Holdings, 40% Esplanade Danga 88) |
| Tenure | Freehold |
| Completion Year | Completed (Ready Stock / 現房) |
| Price From | Contact for Pricing |
| Built-up Range | 816 - 1,474 sqft |
| Bedrooms | 2 - 3+1 |
| Total Units | Multi-tower integrated master plan on 57 acres — exact unit count varies by tower phase |
| Nearest MRT / LRT | RTS Link Bukit Chagar Station |
| Nearest Mall | Beletime Danga Bay Shopping Mall & AEON Supermarket |
項目賣點
佔地 57 英畝永久地契一線海景綜合發展大盤，直面柔佛海峽與新加坡對岸景色
已完工現房項目（Completed Ready Stock），即買即入住/出租，無施工延期或爛尾風險
獨家專屬海岸配套，包含 400 米私人人工白沙灘、Tiki 沙灘酒吧及 20,000 平方尺海景無邊泳池
配備國際遊艇碼頭與浮動停泊位，支持私人遊艇與水上休閒活動
樓下即達 Beletime 購物商場、AEON 大型超市、星巴克、KK Mart、Mr DIY 及 Anytime Fitness 24小時健身房
地理位置優越，約 15 至 20 分鐘車程直達新山 CIQ 關卡及 RTS 柔新捷運站，快速通往新加坡兀蘭
現房可看房長期持有自住
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選。預訂前請確認最新 nett 價格、回扣、配套和可選單位。
3 種投資情景
結合空置緩衝、租金參考和每月持有成本進行的壓力測試。預訂前一定要確認真實租金、貸款條件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,000
現金差額
-RM 1,598
顯示全部詳情
毛租金回報
3.4%
空置緩衝
每年 2 個月
每月持有成本
RM 3,265
代表什麼意思
壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,200
現金差額
-RM 1,248
顯示全部詳情
毛租金回報
3.8%
空置緩衝
每年 1 個月
每月持有成本
RM 3,265
代表什麼意思
基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 2,350
現金差額
-RM 1,013
顯示全部詳情
毛租金回報
4.0%
空置緩衝
每年 0.5 個月
每月持有成本
RM 3,265
代表什麼意思
理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,000 | 3.4% | 每年 2 個月 | RM 3,265 | -RM 1,598 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 2,200 | 3.8% | 每年 1 個月 | RM 3,265 | -RM 1,248 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,350 | 4.0% | 每年 0.5 個月 | RM 3,265 | -RM 1,013 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
預算與負擔能力
隱藏成本參考
買賣合約/律師費預留
RM 7,000
發展商配套可能會承擔部分費用。
印花稅預留
RM 21,000
實際金額需視買家身份和最新規定而定。
貸款合約預留
RM 3,500
訂購前請向銀行和律師確認。
裝修/入夥預留
RM 17,500
可用於窗簾、燈具、家電和驗收跟進等費用。
預估啟動現金
RM 70,000 首付 + RM 49,000 前期緩衝金
下方計算器中顯示的現金緩衝金額已包含上述前期緩衝金。
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 286
儲備金參考
RM 29
每月持有參考
RM 3,265
現金緩衝參考
RM 101,500
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的地鐵/輕快鐵
RTS Link Bukit Chagar Station
資料來源: Google Maps / MRT Corp 查核
最近的商場
Beletime Danga Bay Shopping Mall & AEON Supermarket
資料來源: Google Maps 查核
最近的商業樞紐
Johor Bahru City Square & Komtar JBCC
資料來源: Google Maps / 區域調查
Lewis 投資分析
結論、評分、租金預估、風險和替代項目集中在這裡，頁面第一眼不會太重。
值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
適合
自住買家長期持有者重視交通的買家
不適合
短期轉售客
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
風險
中低風險
持有期
3-7 年
信心指數
7.4/10
總評分
7.4/10
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
7.0/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
7.2/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
7.8/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.5/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
8.1/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.2/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
7.0/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
7.7/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
7.2/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
7.8/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
7.5/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
8.1/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
7.2/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 7.0/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.7/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 7.2/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.5/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 8.1/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.2/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,000 - RM 2,350
預估回報率
3.4% - 4.0%
租客畫像
自住買家
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: August 2026 · brochure completion reference: Completed (Ready Stock / 現房).
Prime 57-acre freehold integrated waterfront master plan directly fronting the Johor Strait with clear views facing Singapore Completed ready-to-move-in coastal community (現房) with zero construction delay or abandoned project risk Exclusive lifestyle amenities including a private 400-metre artificial white sand beach, Tiki beach bar, and 20,000 sqft sea-view infinity pool
佔地 57 英畝永久地契一線海景綜合發展大盤，直面柔佛海峽與新加坡對岸景色
已完工現房項目（Completed Ready Stock），即買即入住/出租，無施工延期或爛尾風險
獨家專屬海岸配套，包含 400 米私人人工白沙灘、Tiki 沙灘酒吧及 20,000 平方尺海景無邊泳池
配備國際遊艇碼頭與浮動停泊位，支持私人遊艇與水上休閒活動
樓下即達 Beletime 購物商場、AEON 大型超市、星巴克、KK Mart、Mr DIY 及 Anytime Fitness 24小時健身房
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
下訂前先檢查
優先詢問的單位
建議優先詢問2 - 3+1 房戶型，注重實際可用空間。
若為出租用途，請比較最小的實用戶型與管理費、裝修預算之間的關係。
若為自住，請優先考慮安靜的朝向、停車便利和未來家庭需求，而不是只挑最便宜的單位。
單位朝向與樓層指南
請詢問可選的棟座、樓層、朝向、午後日照方向和周邊道路/噪音方向。
對於 Danga Bay, Johor Bahru，選單位前請權衡便利性與隱私、景觀和人車流動之間的取捨。
建議至少列出兩個戶型作候選，萬一心儀的棟座已被訂走還有備案。
下訂前要問的問題
Country Garden Danga Bay 目前最新的 nett 價格和配套是什麼？
回扣是否有書面確認？有效期到什麼時候？
目前還有哪些棟座、樓層和朝向可選？
有哪些戶型類型和確切的建築面積？
配套包含幾個車位？車位位置在哪裡？
預估的管理費和沉澱基金是多少？
繼續研究這個項目
FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
買家常見問題
碧桂園集團未針對金海灣現房剩餘單位公開發布統一價目表。戶型建築面積介於 816 平方尺（2房）至 1,474 平方尺（3+1房），價格視樓層、朝向及塔樓而定。歡迎 WhatsApp 聯繫 Lewis 獲取最新淨價與真實在售房源清單。
碧桂園金海灣屬於永久地契（Freehold）海景綜合發展項目。
項目位於柔佛新山金海灣（Danga Bay）士姑來路（Jalan Skudai）沿線，直面柔佛海峽。車程約 15 至 20 分鐘即可抵達新山 CIQ 關卡及 Bukit Chagar RTS 柔新捷運站，往返新加坡十分便利。
項目由碧桂園金海灣有限公司（Country Garden Danga Bay Sdn Bhd）開發，該公司為中國碧桂園集團（持股60%）與 Esplanade Danga 88 Sdn Bhd（持股40%）成立的合資公司。
主要戶型包括 Type B（816 平方尺，2房2衛）、Type C（882 平方尺，2房+陽臺2衛）、Type E（1,232 平方尺，3房+陽臺3衛）、Type F（1,264 平方尺，3房2衛）、Type G（1,425 平方尺，3+1房4衛）及 Type H（1,474 平方尺，3+1房4衛）。
社區擁有 400 米私人人工白沙灘（含 Tiki 沙灘酒吧）、國際遊艇碼頭、20,000 平方尺海景無邊泳池、兒童遊樂城堡、圖書讀書室，樓下即為 Beletime 購物中心，內設 AEON 超市、星巴克、KK Mart、Mr DIY 及 Anytime Fitness 健身房。
項目屬於全面完工的成熟現房社區（Completed Stock），已有大量居民入住，基礎設施與商業配套齊備。購房者可實地考察真實單位，交樓後即可立即入住或出租，無工程延期顧慮。
可以，外國買家可在柔佛州購房，須符合州政府批准及最低購房門檻規定（通常開發者一手現房門檻為 100 萬令吉或州政府特許額度）。請向 Lewis 諮詢特定單位的最新外籍購房資格細節。
有條件。值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
Country Garden Danga Bay 的 Lewis 投資評分為 7.4/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中低風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Country Garden Danga Bay 最適合自住買家、長期持有者、重視交通的買家。
Country Garden Danga Bay 可能不適合短期轉售客。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
更好的替代選擇取決於你的預算、偏好地區和購買目的。建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型來比較周邊項目。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 3-7 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
Country Garden Danga Bay 適合在 Danga Bay, Johor Bahru 比較的自住買家，因為項目提供 Condominium 選擇，價格with pricing on request，擁有 Freehold 地契，面積約 816 - 1,474 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Country Garden Danga Bay 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
最近的 MRT/LRT 參考是 RTS Link Bukit Chagar Station。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
最近的商場參考是 Beletime Danga Bay Shopping Mall & AEON Supermarket，附近地標包括 新山 CIQ 蘇丹伊斯干達大廈關卡和RTS 柔新捷運武吉查卡站 (Bukit Chagar)。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
索取價格表、戶型圖與租金回報
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
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預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
Johor
Florian Residence (Vista Tiara)
Contact for Pricing
Under ConstructionFreeholdContact for Pricing
Long-term holding
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
Johor
Imperial Garden / Bandar Putera Indah Phase 2
RM launching soon
Under ConstructionFreeholdUpdated
Long-term holdingOwn stay
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。