Puteri Harbour, Iskandar Puteri, Johor • 有地住宅
Estuari Greens & Parkhomes 是UEM Sunrise於柔佛依斯干達公主城（Iskandar Puteri）Puteri Harbour 打造的永久地契雙層排屋社區，隸屬總體規劃的 Estuari 社區。項目包括 Estuari Greens（1B1、1B2、1B3期，共144戶，40' x 80'地段，Type A/B/C戶型）及 Estuari…
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
Estuari Greens & Parkhomes 是位於 Puteri Harbour, Iskandar Puteri, Johor 的永久地契有地住宅，由 UEM Sunrise Berhad 開發，戶型面積約 2,276-2,840 sqft (Estuari Parkhomes); Estuari Greens Type A/B/C size not published，預計於 TBC 竣工，預估毛租金回報率為 3.8%–4.4%。Lewis Chong 給予其 7.4/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
投資客. 長期持有 / 自住.
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
項目實景 / 效果圖
Project visual reference.
選擇戶型圖類型
Type A • 平面 / 戶型圖
Estuari Greens Type A 戶型圖（40' x 80' 地段）——地面層客房，樓上主人房及2間臥室；請向Lewis確認確切建築面積。
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
地點
開發商
產權
竣工年份
價格起
建築面積範圍
臥室數量
總單位數
最近的商場
| 項目名稱 | Estuari Greens & Parkhomes |
|---|---|
| 地點 | Puteri Harbour, Iskandar Puteri, Johor |
| 開發商 | UEM Sunrise Berhad |
| 產權 | 永久地契 |
| 竣工年份 | TBC |
| 價格起 | Contact for Pricing |
| 建築面積範圍 | 2,276-2,840 sqft (Estuari Parkhomes); Estuari Greens Type A/B/C size not published |
| 臥室數量 | 4 |
| 總單位數 | 288 |
| 最近的商場 | Mall of Medini |
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
雙層排屋社區 — 新推出項目，截至2026年8月處於土方/基礎工程階段
共288戶：Estuari Greens（144戶，1B1/1B2/1B3期，40' x 80'地段）+ Estuari Parkhomes（144戶，2C1期，22' x 70'地段）
Estuari Parkhomes 價格已確認，RM1,056,000至RM1,578,000（2,276-2,840平方尺，4房4-5衛）
Estuari Greens Type A/B/C 價格與建築面積尚未公佈 — 請聯繫Lewis
中央公園設有多功能球場、慢跑/騎行步道、雨水花園、線形公園與兒童遊樂場
會所配備游泳池與網球場
以下資料適合作為初步篩選對比。
價格尚未公佈 — WhatsApp 聯繫 Lewis 獲取最新價格表
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 797
儲備金參考
RM 80
門牌稅與地稅參考
RM 84
每月持有參考
RM 3,827
現金緩衝參考
RM 101,500
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的商場
Mall of Medini
最近的醫院
Gleneagles Hospital Medini
最近的大學/學校
Marlborough College Iskandar Puteri
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
適合
不適合
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
風險
中低風險
持有期
5-10 年
信心指數
7.4/10
Lewis 篩選模型
7.4/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
7.0/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
7.7/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
7.8/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.9/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
7.5/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.0/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
評分
為什麼重要
下一步要驗證
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為什麼重要
下一步要驗證
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 7.0/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.7/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 7.7/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.9/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 7.5/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.0/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,200 - RM 2,550
預估回報率
3.8% - 4.4%
租客畫像
投資客
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: August 2026 · brochure completion reference: TBC.
Puteri Harbour, Iskandar Puteri, Johor location Freehold tenure Developer: UEM Sunrise Berhad
位於柔佛依斯干達公主城Puteri Harbour
永久地契
發展商：UEM Sunrise Berhad
雙層排屋社區 — 新推出項目，截至2026年8月處於土方/基礎工程階段
共288戶：Estuari Greens（144戶，1B1/1B2/1B3期，40' x 80'地段）+ Estuari Parkhomes（144戶，2C1期，22' x 70'地段）
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
Estuari Greens & Parkhomes 由 UEM Sunrise Berhad 發展，隸屬柔佛依斯干達公主城Puteri Harbour總體規劃的Estuari社區。
Estuari Greens 與 Estuari Parkhomes 均為永久地契。
Estuari Parkhomes 價格已確認，介於RM1,056,000至RM1,578,000。Estuari Greens Type A/B/C 價格尚未公佈——請WhatsApp Lewis獲取最新配套。
總計288戶：Estuari Greens 分1B1期（46戶）、1B2期（56戶）、1B3期（42戶，共144戶），加上Estuari Parkhomes 2C1期（144戶）。
Estuari Greens 提供Type A、B、C，地段40' x 80'（建築面積未公佈）。Estuari Parkhomes 提供Type A1（2,313平方尺）、Type A2（2,276平方尺）及Type A3-1（2,840平方尺，三層設計），地段22' x 70'，均為4房設計。
社區設有中央公園，內含多功能球場、慢跑及騎行步道、雨水花園、線形公園與兒童遊樂場，另有配備游泳池與網球場的會所。
官方竣工日期尚未公佈。截至2026年8月，Estuari Greens 與 Estuari Parkhomes 均處於土方/基礎工程階段——請WhatsApp Lewis獲取最新施工進度。
Estuari Greens & Parkhomes 是位於 Puteri Harbour, Iskandar Puteri, Johor 的永久地契有地住宅，由 UEM Sunrise Berhad 開發，戶型面積約 2,276-2,840 sqft (Estuari Parkhomes); Estuari Greens Type A/B/C size not published，預計於 TBC 竣工，預估毛租金回報率為 3.8%–4.4%。Lewis Chong 給予其 7.4/10 的評分 — 屬於有條件考慮的項目。 有條件。值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
Estuari Greens & Parkhomes 的 Lewis 投資評分為 7.4/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中低風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Estuari Greens & Parkhomes 最適合投資客、自住買家、長期持有者、重視交通的買家。
Estuari Greens & Parkhomes 可能不適合短期轉售客、需要立即入住的買家。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 Estuari Greens & Parkhomes 時，買家通常也會參考 The Straits View Garden @ Permas Jaya、Aurora Resort Villas @ Aurora Sentral 和 Bandar Tiram by JLG。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 5-10 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
外國買家可購買符合柔佛最低購房門檻（RM 2,000,000）的單位。請向 Lewis 核實當前可選單位價格及州政府批准詳情。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率）。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
Estuari Greens & Parkhomes 適合在 Puteri Harbour, Iskandar Puteri 比較的自住買家，因為項目提供 Landed 選擇，價格Contact for Pricing，擁有 Freehold 地契，面積約 2,276-2,840 sqft (Estuari Parkhomes); Estuari Greens Type A/B/C size not published。
對於投資，下訂前請先將 Estuari Greens & Parkhomes 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
最近的商場參考是 Mall of Medini，附近地標包括 Puteri Harbour（濱水碼頭及娛樂商圈）和Kota Iskandar（柔佛州行政中心）。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
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預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同為永久地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
