值得投資嗎？
Lumina Residence @ Pykett, George Town 是位於 George Town, Penang 的永久地契公寓，由 VST Group 開發，起價為 RM 1,030,000（1206 - 1518 sqft），預計於 Q1 2028 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 6.5/10 的評分 — 目前暫不建議。 除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
項目分析
Lumina Residence @ Pykett, George Town
George Town, Penang • 公寓
Lumina Residence @ Pykett, George Town 位於 George Town, Penang，價格參考 From RM1,030,000，面積約 1206 - 1518 sqft。適合想比較入場預算、地點潛力、出租需求和自住便利性的買家。購買前建議讓 Lewis 幫你確認最新 nett 價格、配套、可選單位、貸款預算和周邊替代項目。
起價:From RM1,030,000建築面積:1206 - 1518 sqft地契:永久地契竣工:Q1 2028
用你自己的貨幣看這個價格
外國買家習慣用家鄉的單位判斷值不值。這裡可以換算總價，以及每單位面積的單價。
起價
S$322,390
每單位面積單價
S$267.32 / sq ft
僅供參考，匯率截至 12 August 2026 · Bank Negara Malaysia and market mid-rates
快速項目判斷
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
適合誰
綜合比較. 長期持有.
圖片、樓書平面圖與佈局
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
1 / 5
項目實景 / 效果圖
Lumina Residence rooftop infinity pool deck with George Town skyline and sea view, Pykett Avenue Penang
Project visual reference.
選擇戶型圖類型
Type A • 平面 / 戶型圖
Type A (1,518 sqft)
Lumina Residence Type A layout — 3 bedrooms, 2 bathrooms, 1,518 sqft. Confirm exact orientation and stack with Lewis.
項目重點
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
項目資料表
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
Lumina Residence @ Pykett, George Town
地點
George Town, Penang
開發商
VST Group
產權
永久地契
竣工年份
Q1 2028
價格起
From RM1,030,000
建築面積範圍
1206 - 1518 sqft
臥室數量
3
總單位數
596
| 項目名稱 | Lumina Residence @ Pykett, George Town |
|---|---|
| 地點 | George Town, Penang |
| 開發商 | VST Group |
| 產權 | 永久地契 |
| 竣工年份 | Q1 2028 |
| 價格起 | From RM1,030,000 |
| 建築面積範圍 | 1206 - 1518 sqft |
| 臥室數量 | 3 |
| 總單位數 | 596 |
項目賣點
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選對比。
戶型與預計月供
| 戶型 | 面積 | 房·衛 | 價格 | 預計月供 | 適合人群 | 詢問 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Type D | 1206 sq ft | 3 / 2 | 詢問 Lewis | – | 首購族小家庭 | 詢問此戶型 |
| Type C | 1216 sq ft | 3 / 2 | 詢問 Lewis | – | 小家庭出租投資 | 詢問此戶型 |
| Type D1 | 1324 sq ft | 3 / 2 | 詢問 Lewis | – | 小家庭換房升級 | 詢問此戶型 |
| Type B | 1346 sq ft | 3 / 2 | 詢問 Lewis | – | 換房升級多代同堂 | 詢問此戶型 |
| Type A | 1518 sq ft | 3 / 2 | 詢問 Lewis | – | 換房升級多代同堂 | 詢問此戶型 |
*預計按 90% 貸款、年利率 4.2%、35 年計算。價格為參考價格 — 請向 Lewis 確認最新資訊。
用我的條件重算 →3 種投資情景
結合空置緩衝、租金參考和每月持有成本進行的壓力測試。
情景
保守
每月租金
RM 2,900
現金差額
-RM 2,387
顯示全部詳情
毛租金回報
3.4%
空置緩衝
每年 2 個月
每月持有成本
RM 4,804
代表什麼意思
壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。
情景
平衡
每月租金
RM 3,200
現金差額
-RM 1,871
顯示全部詳情
毛租金回報
3.7%
空置緩衝
每年 1 個月
每月持有成本
RM 4,804
代表什麼意思
基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 3,450
現金差額
-RM 1,498
顯示全部詳情
毛租金回報
4.0%
空置緩衝
每年 0.5 個月
每月持有成本
RM 4,804
代表什麼意思
理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,900 | 3.4% | 每年 2 個月 | RM 4,804 | -RM 2,387 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 3,200 | 3.7% | 每年 1 個月 | RM 4,804 | -RM 1,871 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 3,450 | 4.0% | 每年 0.5 個月 | RM 4,804 | -RM 1,498 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
租金數據為基準估算，實際需對照周邊最新出租掛牌以及 Brickz / EdgeProp / NAPIC 真實成交證據核實 — 本網站不會捏造成交價格。
預算與負擔能力
隱藏成本參考
買賣合約/律師費預留RM 10,300
印花稅預留RM 30,900
貸款合約預留RM 5,150
裝修/入夥預留RM 25,750
付款前請確認 nett 價格、回扣和訂購條款。
預估啟動現金
RM 103,000 首付 + RM 72,100 前期緩衝金
下方計算器中顯示的現金緩衝金額已包含上述前期緩衝金。
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 4,216
管理費參考
RM 422
儲備金參考
RM 42
門牌稅與地稅參考
RM 124
每月持有參考
RM 4,804
現金緩衝參考
RM 149,350
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
同區新盤價格對比
參考同區及周邊新盤的開盤起價，幫助你建立更清晰的預算與市場認知。
| 項目名稱 | 物業類型 | 產權 | 起價 |
|---|---|---|---|
| Lumina Residence @ Pykett, George Town當前項目 | 公寓 | 永久地契 | RM 1,030,000 |
| Arica @ Andaman | 服務式公寓 | 永久地契 | RM 811,000 |
| Noordinz Suites | 服務式公寓 | 永久地契 | RM 593,000 |
| G'Vinton @ George Town | 服務式公寓 | 永久地契 | RM 560,000 |
| Scott Logan | 服務式公寓 | 永久地契 | RM 486,000 |
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
Lewis 投資分析
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
適合
綜合比較
不適合
短期轉售客需要立即入住的買家
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
如果買家想要更低的入場價格或更小的現金壓力，這個項目未必適合。
風險
中高風險
持有期
5-8 年
信心指數
6.7/10
Lewis 篩選模型
6.5/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.2/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
6.4/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
6.1/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
6.0/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
6.6/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
7.7/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
6.5/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
6.2/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
6.4/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
6.1/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
6.0/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
6.6/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
7.7/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
6.5/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.2/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 6.4/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 6.1/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 6.0/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 6.6/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 7.7/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 6.5/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,900 - RM 3,450
預估回報率
3.4% - 4.0%
租客畫像
綜合比較
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: September 2026 · brochure completion reference: Q1 2028.
George Town, Penang location Freehold tenure Condominium project type
George Town，Penang
永久地契
公寓項目類型
起價 RM1,030,000
建築面積參考：1206 - 1518 平方尺
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
繼續研究這個項目
FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
買家常見問題
Lumina Residence 起價約 RM 1.03 百萬。提供3房戶型。
Lumina Residence 是永久地契。
Lumina Residence 位於 George Town, Penang。
Lumina Residence 由 VST Group 發展。
Lumina Residence 提供 3 戶型佈局。
Lumina Residence 提供 1,206 - 1,518 平方尺。完整戶型圖請 WhatsApp 查詢。
Lumina Residence 預計 Q1 2028 可入夥。
根據以上樣本數據計算，預期淨回報率明顯高於巴生河流域新推案平均的 3.2 to 3.5 百分比。George Town 的需求主要來自長租與短租混合型租客。
更多買家常見問題 (21)
Lumina Residence @ Pykett, George Town 是位於 George Town, Penang 的永久地契公寓，由 VST Group 開發，起價為 RM 1,030,000（1206 - 1518 sqft），預計於 Q1 2028 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 6.5/10 的評分 — 目前暫不建議。 暫不建議。除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
Lumina Residence @ Pykett, George Town 的 Lewis 投資評分為 6.5/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中高風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Lumina Residence @ Pykett, George Town 最適合綜合比較。
Lumina Residence @ Pykett, George Town 可能不適合短期轉售客、需要立即入住的買家。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 Lumina Residence @ Pykett, George Town 時，買家通常也會參考 Arica @ Andaman（起價 RM 811,000）、Scott Logan（起價 RM 486,000） 和 G'Vinton @ George Town（起價 RM 560,000）。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 5-8 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
可以 — 起價 RM 1,030,000 已達到檳城針對外國買家設立的最低購房門檻 RM 1,000,000。外國買家仍需申請州政府批准（State Authority Consent），並繳納 8% 的一律印花稅。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率） — 以入門價格 RM 1,030,000 計算，印花稅約為 RM 82,400。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
Lumina Residence @ Pykett, George Town 適合在 George Town 比較的自住買家，因為項目提供 Condominium 選擇，價格From RM1,030,000，擁有 Freehold 地契，面積約 1206 - 1518 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Lumina Residence @ Pykett, George Town 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的商場和日常配套，附近地標包括 George Town和Penang。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。