值得投資嗎？
有條件. 值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
項目分析
Quartz @ Queensville
Bandar Sri Permaisuri, Cheras, Kuala Lumpur
Quartz @ Queensville（瑞納雅苑 / Residensi Kuartza）是Bandar Sri Permaisuri（詩百麗花園）Queensville總體發展計劃的最後階段，由發展商Dwitasik Sdn Bhd打造，屬租賃地契（Leasehold）超低密度服務式公寓，全數僅216個單位，坐落於單棟33層建築內（每層6至8戶，配備3+1部電梯）。大樓直接坐落於Queens...
起價
Contact for Pricing
建築面積
702 - 1,212 sqft
地契
Leasehold
竣工
Est. Q1 2028
最近地鐵/輕快鐵
Salak Selatan LRT Station
最後檢查: August 2026 · brochure completion reference: Est. Q1 2028
快速項目判斷
Lewis 投資分析適合誰
投資客. 交通便利 / 出租客群.
預訂前要問什麼
最新 nett 價格、可選單位、floor/layout plan、車位、配套和替代項目。
圖片、樓書平面圖與佈局
把照片當成看房順序來看：外觀第一印象、設施生活感、室內感覺、floor/layout plan 和周邊環境。
1 / 6
Artist impression
Quartz @ Queensville 黃昏外觀
Queens Mall商場之上33層建築的黃昏藝術效果圖。
Select Floor Plan Type
Type A • Floor / layout plan
Type A — 702平方尺，2房2衛
702平方尺格局，含2間臥室與2間浴室。
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項目資料表
重點資料必須以文字和表格呈現，不只放在樓書圖片裡。
Project Name
Quartz @ Queensville
Location
Bandar Sri Permaisuri, Cheras, Kuala Lumpur
Developer
Dwitasik Sdn Bhd
Tenure
Leasehold
Completion Year
Est. Q1 2028
Price From
Contact for Pricing
Built-up Range
702 - 1,212 sqft
Bedrooms
2 - 4
Total Units
216 Units (1 Block, 33 Floors)
Nearest MRT / LRT
Salak Selatan LRT Station
Nearest Mall
Queens Mall
| Project Name | Quartz @ Queensville |
|---|---|
| Location | Bandar Sri Permaisuri, Cheras, Kuala Lumpur |
| Developer | Dwitasik Sdn Bhd |
| Tenure | Leasehold |
| Completion Year | Est. Q1 2028 |
| Price From | Contact for Pricing |
| Built-up Range | 702 - 1,212 sqft |
| Bedrooms | 2 - 4 |
| Total Units | 216 Units (1 Block, 33 Floors) |
| Nearest MRT / LRT | Salak Selatan LRT Station |
| Nearest Mall | Queens Mall |
項目賣點
超低密度：全棟僅216戶，單棟33層建築，每層6至8戶，配備3+1部電梯
直達Queens Mall商場——購物、餐飲、超市與戲院觸手可及
步行可達Salak Selatan輕快鐵（LRT）與電動火車（KTM）站
部分單位配備智能家居系統與全配傢俱配套
高樓層飽覽吉隆坡市景，遠眺默迪卡118、TRX與吉隆坡雙峰塔（KLCC）
租賃地契至2112年5月到期，預計2028年第一季完工
交通便利出租客群
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選。預訂前請確認最新 nett 價格、回扣、配套和可選單位。
3 種投資情景
用項目價格參考、租金參考和每月持有成本做壓力測試。預訂前一定要確認真實租金、貸款條件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,400
毛租金回報
4.1%
Show all details
空置緩衝
每年 2 個月
每月持有成本
RM 3,221
現金差額
-RM 821
代表什麼意思
壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,600
毛租金回報
4.5%
Show all details
空置緩衝
每年 1 個月
每月持有成本
RM 3,221
現金差額
-RM 621
代表什麼意思
基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 2,800
毛租金回報
4.8%
Show all details
空置緩衝
每年 0.5 個月
每月持有成本
RM 3,221
現金差額
-RM 421
代表什麼意思
理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,400 | 4.1% | 每年 2 個月 | RM 3,221 | -RM 821 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 2,600 | 4.5% | 每年 1 個月 | RM 3,221 | -RM 621 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,800 | 4.8% | 每年 0.5 個月 | RM 3,221 | -RM 421 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
預算與負擔能力
隱藏成本參考
買賣合約/律師費預留
RM 7,000
發展商配套可能會承擔部分費用。
印花稅預留
RM 21,000
實際金額需視買家身份和最新規定而定。
貸款合約預留
RM 3,500
訂購前請向銀行和律師確認。
裝修/入夥預留
RM 17,500
可用於窗簾、燈具、家電和驗收跟進等費用。
每月持有成本參考
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 246
沉澱基金參考
RM 25
門牌稅/地稅預留
RM 84
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 246
儲備金參考
RM 25
每月持有參考
RM 3,221
現金緩衝參考
RM 101,500
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的地鐵/輕快鐵
Salak Selatan LRT Station
資料來源: Google Maps / MRT Corp 查核
最近的商場
Queens Mall
資料來源: Google Maps 查核
最近的商業樞紐
TRX
資料來源: Google Maps / 區域調查
Lewis 投資分析
結論、評分、租金預估、風險和替代項目集中在這裡，頁面第一眼不會太重。
值得深入研究，但必須先確認成交證據、租金、供應量和可選單位。
適合
投資客自住買家長期持有者重視交通的買家
不適合
短期轉售客想避開供應競爭的買家需要立即入住的買家只考慮永久地契的買家
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
如果買家只考慮永久地契，這個項目未必適合。
如果家庭買家最看重學校和公園的便利性，這個項目未必適合。
風險
中高風險
持有期
5-10 年
信心指數
7.5/10
總評分
7.5/10
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.6/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
9.1/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
8.3/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
8.2/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.9/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
6.4/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.6/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
6.6/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
9.1/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
8.3/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
8.2/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
7.9/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
6.4/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
7.6/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.6/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 9.1/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 8.3/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 8.2/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.9/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 6.4/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.6/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,400 - RM 2,800
預估回報率
4.1% - 4.8%
租客畫像
投資客
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: August 2026 · brochure completion reference: Est. Q1 2028.
Ultra-low density: only 216 units in a single 33-storey block, 6 to 8 units per floor served by 3+1 lifts Direct access to Queens Mall — shopping, dining, grocer and cinema right below Walking distance to both Salak Selatan LRT and Salak Selatan KTM stations
超低密度：全棟僅216戶，單棟33層建築，每層6至8戶，配備3+1部電梯
直達Queens Mall商場——購物、餐飲、超市與戲院觸手可及
步行可達Salak Selatan輕快鐵（LRT）與電動火車（KTM）站
部分單位配備智能家居系統與全配傢俱配套
高樓層飽覽吉隆坡市景，遠眺默迪卡118、TRX與吉隆坡雙峰塔（KLCC）
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
訂購前應該查核租賃地契剩餘年限的詳情。
下訂前先檢查
優先詢問的單位
建議優先詢問2 - 4 房戶型，注重實際可用空間。
若為出租用途，請比較最小的實用戶型與管理費、裝修預算之間的關係。
若為自住，請優先考慮安靜的朝向、停車便利和未來家庭需求，而不是只挑最便宜的單位。
單位朝向與樓層指南
請詢問可選的棟座、樓層、朝向、午後日照方向和周邊道路/噪音方向。
對於 Bandar Sri Permaisuri, Cheras，選單位前請權衡便利性與隱私、景觀和人車流動之間的取捨。
建議至少列出兩個戶型作候選，萬一心儀的棟座已被訂走還有備案。
下訂前要問的問題
Quartz @ Queensville 目前最新的 nett 價格和配套是什麼？
回扣是否有書面確認？有效期到什麼時候？
目前還有哪些棟座、樓層和朝向可選？
有哪些戶型類型和確切的建築面積？
配套包含幾個車位？車位位置在哪裡？
預估的管理費和沉澱基金是多少？
繼續研究這個項目
FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
買家常見問題
Quartz @ Queensville 的價格需向發展商查詢——請WhatsApp聯繫Lewis獲取最新核實價格、回扣與可選單位資訊。
索取價格表、戶型圖與租金回報
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？
WhatsApp 諮詢相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同為租賃地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同為租賃地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同為租賃地契，適合用來比較長期持有的邏輯。