值得投資嗎？
暫不建議. 除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
項目分析
Sena Residences
Seksyen 14, Shah Alam, Selangor
Sena Residences 星涵苑是 Starhill Century Sdn Bhd（Setia Awan 旗下發展項目）於雪蘭莪莎阿南14區打造的租賃地契交通導向開發項目，緊鄰輕快鐵站，距離莎阿南湖濱公園與藍色清真寺僅450米。戶型面積280-936平方尺，共2,042戶服務式公寓分佈於4棟大樓，另設20個零售店鋪，配備40多項熱帶風格度假式設施，預計2030年第三季完工。Lewis 可以...
起價
Contact for Pricing
建築面積
280-936 sqft
地契
Leasehold Commercial (HDA)
竣工
Est. Q3 2030
最近地鐵/輕快鐵
LRT station (doorstep access)
最後檢查: August 2026 · brochure completion reference: Est. Q3 2030
快速項目判斷
Lewis 投資分析適合誰
重視交通的買家. 交通便利.
預訂前要問什麼
最新 nett 價格、可選單位、floor/layout plan、車位、配套和替代項目。
圖片、樓書平面圖與佈局
把照片當成看房順序來看：外觀第一印象、設施生活感、室內感覺、floor/layout plan 和周邊環境。
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Sena Residences 星涵苑外觀圖，雪蘭莪莎阿南14區交通導向服務式公寓
Project visual reference.
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Sena Residences Type A
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項目資料表
重點資料必須以文字和表格呈現，不只放在樓書圖片裡。
Project Name
Sena Residences
Location
Seksyen 14, Shah Alam, Selangor
Developer
Starhill Century Sdn Bhd (a development by Setia Awan)
Tenure
Leasehold Commercial (HDA)
Completion Year
Est. Q3 2030
Price From
Contact for Pricing
Built-up Range
280-936 sqft
Bedrooms
1-4
Total Units
2,042 Serviced Apartments (4 Towers, 32 Floors) + 20 Retail Lots
Nearest MRT / LRT
LRT station (doorstep access)
| Project Name | Sena Residences |
|---|---|
| Location | Seksyen 14, Shah Alam, Selangor |
| Developer | Starhill Century Sdn Bhd (a development by Setia Awan) |
| Tenure | Leasehold Commercial (HDA) |
| Completion Year | Est. Q3 2030 |
| Price From | Contact for Pricing |
| Built-up Range | 280-936 sqft |
| Bedrooms | 1-4 |
| Total Units | 2,042 Serviced Apartments (4 Towers, 32 Floors) + 20 Retail Lots |
| Nearest MRT / LRT | LRT station (doorstep access) |
項目賣點
租賃地契（商業HDA）產權
緊鄰輕快鐵站
距莎阿南湖濱公園與藍色清真寺450米
40多項熱帶風格度假式設施
電動車充電位、智能家居系統、五重保安
交通便利
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選。預訂前請確認最新 nett 價格、回扣、配套和可選單位。
3 種投資情景
用項目價格參考、租金參考和每月持有成本做壓力測試。預訂前一定要確認真實租金、貸款條件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,200
毛租金回報
3.8%
顯示全部詳情
空置緩衝
每年 2 個月
每月持有成本
RM 3,058
現金差額
-RM 858
代表什麼意思
壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,400
毛租金回報
4.1%
顯示全部詳情
空置緩衝
每年 1 個月
每月持有成本
RM 3,058
現金差額
-RM 658
代表什麼意思
基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 2,550
毛租金回報
4.4%
顯示全部詳情
空置緩衝
每年 0.5 個月
每月持有成本
RM 3,058
現金差額
-RM 508
代表什麼意思
理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,200 | 3.8% | 每年 2 個月 | RM 3,058 | -RM 858 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 2,400 | 4.1% | 每年 1 個月 | RM 3,058 | -RM 658 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,550 | 4.4% | 每年 0.5 個月 | RM 3,058 | -RM 508 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
預算與負擔能力
隱藏成本參考
買賣合約/律師費預留
RM 7,000
發展商配套可能會承擔部分費用。
印花稅預留
RM 21,000
實際金額需視買家身份和最新規定而定。
貸款合約預留
RM 3,500
訂購前請向銀行和律師確認。
裝修/入夥預留
RM 17,500
可用於窗簾、燈具、家電和驗收跟進等費用。
每月持有成本參考
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 98
沉澱基金參考
RM 10
門牌稅/地稅預留
RM 84
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 2,866
管理費參考
RM 98
儲備金參考
RM 10
每月持有參考
RM 3,058
現金緩衝參考
RM 101,500
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
最近的地鐵/輕快鐵
LRT station (doorstep access)
資料來源: Google Maps / MRT Corp 查核
Lewis 投資分析
結論、評分、租金預估、風險和替代項目集中在這裡，頁面第一眼不會太重。
除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
適合
重視交通的買家
不適合
短期轉售客需要立即入住的買家
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
如果家庭買家最看重學校和公園的便利性，這個項目未必適合。
風險
中高風險
持有期
5-8 年
信心指數
6.9/10
總評分
6.9/10
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.5/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.1/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
7.2/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
7.8/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
7.0/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
7.2/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
6.2/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
6.5/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
7.1/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
7.2/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
7.8/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
7.0/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
7.2/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
6.2/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.5/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點質量、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 7.1/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 7.2/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 7.0/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 7.2/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 6.2/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 2,200 - RM 2,550
預估回報率
3.8% - 4.4%
租客畫像
重視交通的買家
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: August 2026 · brochure completion reference: Est. Q3 2030.
Seksyen 14, Shah Alam, Selangor location Leasehold (Commercial under HDA) tenure Serviced Residence project
雪蘭莪莎阿南14區地段
租賃地契（商業HDA）產權
服務式公寓項目
建築面積：280-936 平方尺
發展商：Starhill Century Sdn Bhd（Setia Awan 旗下項目）
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
下訂前先檢查
優先詢問的單位
建議優先詢問1-4 房戶型，注重實際可用空間。
若為出租用途，請比較最小的實用戶型與管理費、裝修預算之間的關係。
若為自住，請優先考慮安靜的朝向、停車便利和未來家庭需求，而不是只挑最便宜的單位。
單位朝向與樓層指南
請詢問可選的棟座、樓層、朝向、午後日照方向和周邊道路/噪音方向。
對於 Seksyen 14, Shah Alam，選單位前請權衡便利性與隱私、景觀和人車流動之間的取捨。
建議至少列出兩個戶型作候選，萬一心儀的棟座已被訂走還有備案。
下訂前要問的問題
Sena Residences 目前最新的 nett 價格和配套是什麼？
回扣是否有書面確認？有效期到什麼時候？
目前還有哪些棟座、樓層和朝向可選？
有哪些戶型類型和確切的建築面積？
配套包含幾個車位？車位位置在哪裡？
預估的管理費和沉澱基金是多少？
繼續研究這個項目
FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
買家常見問題
Sena Residences 由 Starhill Century Sdn Bhd（Setia Awan 旗下發展項目）發展，是位於雪蘭莪莎阿南14區的租賃地契（商業HDA）服務式公寓項目，預計2030年第三季完工。
Sena Residences 是交通導向開發項目，緊鄰輕快鐵站，距離莎阿南湖濱公園與藍色清真寺約450米。
Sena Residences 適合正在尋找雪蘭莪莎阿南地區、直通輕快鐵服務式公寓的買家，戶型面積280-936平方尺，1至4房可選，包含雙鑰匙單位。Lewis 可以協助比較最新配套、戶型、出租角度和持有成本，幫助你做決定。
暫不建議。除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
Sena Residences 的 Lewis 投資評分為 6.9/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中高風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Sena Residences 最適合重視交通的買家。
Sena Residences 可能不適合短期轉售客、需要立即入住的買家。
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
更好的替代選擇取決於你的預算、偏好地區和購買目的。建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型來比較周邊項目。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 5-8 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
Sena Residences 適合在 Seksyen 14, Shah Alam 比較的自住買家，因為項目提供 Serviced Residence 選擇，價格Contact for Pricing，擁有 Leasehold Commercial (HDA) 地契，面積約 280-936 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Sena Residences 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
最近的 MRT/LRT 參考是 LRT station (doorstep access)。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的商場和日常配套，附近地標包括 輕快鐵站（近在咫尺）和莎阿南湖濱公園（450米）。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
索取價格表、戶型圖與租金回報
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？
WhatsApp 諮詢相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
Selangor
Danau Puchong
From RM 339K
Under ConstructionLeasehold Commercial (HDA)RM700k 以下Verified
Entry budget
同為租賃地契，適合用來比較長期持有的邏輯。
同屬服務式公寓類別，適合用來比較戶型和買家類型。
同屬服務式公寓類別，適合用來比較戶型和買家類型。