值得投資嗎？
Sentrio Residences 2 是位於 Senai, Kulai, Johor 的永久地契公寓，由 Scientex Berhad 開發，起價為 RM 324,200（850-1036 sqft），預計於 June 2029 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 6.6/10 的評分 — 目前暫不建議。 除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
項目分析
Sentrio Residences 2
Senai, Kulai, Johor • 公寓
Sentrio Residences 2（SN13A）是位於柔佛士乃Taman Scientex的永久地契高層公寓，由Scientex Berhad發展，坐落於柔新經濟特區（JS-SEZ）內。官方價格RM324,200-RM405,300，面積850-1036平方尺，共690戶，預計2029年6月完工。Lewis 可以協助你比較最新配套、戶型、出租角度與持有成本，再決定是否入手。
起價:RM 324K-405K建築面積:850-1036 sqft地契:永久地契竣工:June 2029
用你自己的貨幣看這個價格
外國買家習慣用家鄉的單位判斷值不值。這裡可以換算總價，以及每單位面積的單價。
起價
S$101,475
每單位面積單價
S$119.38 / sq ft
僅供參考，匯率截至 12 August 2026 · Bank Negara Malaysia and market mid-rates
快速項目判斷
先給你最直接的答案，再往下細看照片、價格和風險。
適合誰
首購族. 長期持有 / 入門預算.
圖片、樓書平面圖與佈局
先看戶型圖，再用項目照片判斷外觀、設施和周邊環境，然後才決定要不要安排看房。
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項目實景 / 效果圖
Sentrio Residences 2 士乃塔樓外觀與零售裙樓，Scientex Berhad永久地契公寓，位於柔佛士乃古來
Project visual reference.
選擇戶型圖類型
Type A • 平面 / 戶型圖
Sentrio Residences 2 Type A
Type A — 850 sqft, 3 bedrooms + 2 bathrooms.
項目重點
先看價格、面積、發展商、交通和基本資料，再決定要不要深入比較。
項目資料表
預約看房前，先把這些細節和發展商樓書核對一遍。
項目名稱
Sentrio Residences 2
地點
Senai, Kulai, Johor
開發商
Scientex Berhad
產權
永久地契
竣工年份
June 2029
價格起
RM 324K-405K
建築面積範圍
850-1036 sqft
臥室數量
3-4
總單位數
690
| 項目名稱 | Sentrio Residences 2 |
|---|---|
| 地點 | Senai, Kulai, Johor |
| 開發商 | Scientex Berhad |
| 產權 | 永久地契 |
| 竣工年份 | June 2029 |
| 價格起 | RM 324K-405K |
| 建築面積範圍 | 850-1036 sqft |
| 臥室數量 | 3-4 |
| 總單位數 | 690 |
項目賣點
先快速瞭解項目強項，然後再看配套、戶型和風險。
柔佛士乃Taman Scientex — 坐落柔新經濟特區（JS-SEZ）內
高層公寓項目
RM 324,200 - RM 405,300（官方價格）
價格與戶型參考
以下資料適合作為初步篩選對比。
3 種投資情景
結合空置緩衝、租金參考和每月持有成本進行的壓力測試。
情景
保守
每月租金
RM 900
現金差額
-RM 985
顯示全部詳情
毛租金回報
3.3%
空置緩衝
每年 2 個月
每月持有成本
RM 1,735
代表什麼意思
壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。
情景
平衡
每月租金
RM 1,000
現金差額
-RM 818
顯示全部詳情
毛租金回報
3.7%
空置緩衝
每年 1 個月
每月持有成本
RM 1,735
代表什麼意思
基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 1,100
現金差額
-RM 681
顯示全部詳情
毛租金回報
4.1%
空置緩衝
每年 0.5 個月
每月持有成本
RM 1,735
代表什麼意思
理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回報 | 空置緩衝 | 每月持有成本 | 現金差額 | 代表什麼意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 900 | 3.3% | 每年 2 個月 | RM 1,735 | -RM 985 | 壓力測試情景。適合想預留更多空置、裝修和出租競爭緩衝的買家。 |
| 平衡 | RM 1,000 | 3.7% | 每年 1 個月 | RM 1,735 | -RM 818 | 基礎規劃情景。用來判斷扣除正常空置緩衝後，項目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 1,100 | 4.1% | 每年 0.5 個月 | RM 1,735 | -RM 681 | 理想情景。只有在確認強出租證據和租客需求後才適合參考。 |
這是決策參考，不是保證回報。未包含個人稅務、保險、特別維修費和未來利率變化。
租金數據為基準估算，實際需對照周邊最新出租掛牌以及 Brickz / EdgeProp / NAPIC 真實成交證據核實 — 本網站不會捏造成交價格。
預算與負擔能力
隱藏成本參考
買賣合約/律師費預留RM 3,242
印花稅預留RM 9,726
貸款合約預留RM 1,621
裝修/入夥預留RM 8,105
付款前請確認 nett 價格、回扣和訂購條款。
預估啟動現金
RM 32,420 首付 + RM 22,694 前期緩衝金
下方計算器中顯示的現金緩衝金額已包含上述前期緩衝金。
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
每月持有成本
僅供快速參考。下訂前 Lewis 可以幫你核實更實際的銀行配套。
預估月供
RM 1,327
管理費參考
RM 298
儲備金參考
RM 30
門牌稅與地稅參考
RM 80
每月持有參考
RM 1,735
現金緩衝參考
RM 47,009
預估月供基於 90% 貸款比例、年利率 4.2%、35 年期計算 — 參考自當前國家銀行（Bank Negara）隔夜政策利率（OPR）環境；實際利率請向你的貸款銀行核實。
同區新盤價格對比
參考同區及周邊新盤的開盤起價，幫助你建立更清晰的預算與市場認知。
| 項目名稱 | 物業類型 | 產權 | 起價 |
|---|---|---|---|
| Sentrio Residences 2當前項目 | 公寓 | 永久地契 | RM 324,200 |
| The Senai Garden / Pangsapuri Impian Senai Phase 2 | 公寓 | 永久地契 | RM 506,000 |
| Meldrum Heights / Residensi Meldrum | 服務式公寓 | 永久地契 | RM 321,000 |
| Sakura Garden | 公寓 | 永久地契 | RM 338,000 |
| Paragon Gateway | 服務式公寓 | 永久地契 | RM 348,000 |
地點判斷
這些資料適合看房前做 checklist。實際路程和時間請以當天 Google Maps 或 Waze 為準。
Lewis 投資分析
Lewis 的真實看法：綜合評分、務實的租金回報預估、主要風險，以及做決定前值得對比的替代項目。
除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
適合
首購族
不適合
短期轉售客需要立即入住的買家
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
如果買家需要立即入住或想看到確實完工的單位，這個項目未必適合。
如果家庭買家最看重學校和公園的便利性，這個項目未必適合。
風險
中高風險
持有期
5-8 年
信心指數
6.8/10
Lewis 篩選模型
6.6/10
全站所有項目均採用同一模型評分 — 涵蓋價格、產權、地點與租賃需求。屬於篩選輔助工具，非個人估值。
相對價值
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
6.3/10
地點評分
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
6.4/10
租金需求
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
6.1/10
交通便利性
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
6.0/10
未來增長
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
6.6/10
供應風險控制
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
7.5/10
流動性
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
7.1/10
此評分採用 Lewis 的價值優先框架，綜合樓書資料、公開地圖/基礎設施信號、租金來源查核、供應風險控制和市場來源驗證。單純價格低並不會自動獲得高分。
Lewis 怎樣看這個評分
評分不是裝飾。每個因素都對應預訂前需要驗證的重點。
因素
相對價值
評分
6.3/10
為什麼重要
入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。
下一步要驗證
把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。
因素
地點評分
評分
6.4/10
為什麼重要
區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要驗證
檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。
因素
租金需求
評分
6.1/10
為什麼重要
來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。
下一步要驗證
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。
因素
交通便利性
評分
6.0/10
為什麼重要
根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。
下一步要驗證
用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。
因素
未來增長
評分
6.6/10
為什麼重要
基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。
下一步要驗證
檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。
因素
供應風險控制
評分
7.5/10
為什麼重要
分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。
下一步要驗證
比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。
因素
流動性
評分
7.1/10
為什麼重要
預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。
下一步要驗證
檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。
| 因素 | 評分 | 為什麼重要 | 下一步要驗證 |
|---|---|---|---|
| 相對價值 | 6.3/10 | 入場價格是否合理，取決於地點素質、租金支撐力、供應風險控制和轉售客群。 | 把價格跟地點品質、租金支撐、供應風險和未來轉售客群一起比較，不要只看便宜。 |
| 地點評分 | 6.4/10 | 區域實力、周邊設施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 檢查日常路線、周邊配套、道路連接和真實社區感覺。 |
| 租金需求 | 6.1/10 | 來自職場、生活方式、教育、醫療、軌道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 當前租盤對比，不要只看預估。 |
| 交通便利性 | 6.0/10 | 根據公開資訊和地圖判斷的軌道交通、道路、通勤和實際交通便利信號。 | 用 Google Maps 或 Waze 檢查高峰時間，不只看樓書距離。 |
| 未來增長 | 6.6/10 | 基礎設施、商業發展、市鎮成熟度和增長催化因素。 | 檢查 MRT Corp、DBKL、發展商規劃和最新區域發展消息。 |
| 供應風險控制 | 7.5/10 | 分數越高，代表對周邊競爭供應的控制越健康。 | 比較附近新盤、已完成供應、出租競爭和密度。 |
| 流動性 | 7.1/10 | 預估的轉售客群深度和日後脫手的能力。 | 檢查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供應，確認未來退出客群是否足夠。 |
預期租金
RM 900 - RM 1,100
預估回報率
3.4% - 4.0%
租客畫像
首購族
此為估算數字，訂購前請確認目前的帶傢俱租金、空置緩衝、管理費和周邊競爭供應量。 更新於: September 2026 · brochure completion reference: June 2029.
Taman Scientex, Senai, Johor — within the Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ) Freehold tenure Condominium (Residential High Rise)
柔佛士乃Taman Scientex — 坐落柔新經濟特區（JS-SEZ）內
永久地契產權
高層公寓項目
RM 324,200 - RM 405,300（官方價格）
建築面積：850-1036 平方尺
如果買家需要確定步行可達軌道交通站，這個項目未必適合。
建議在平日繁忙時段實際查核交通與車程時間。
最終配套、回扣、車位分配和律師費補貼都可能隨時變動，恕不另行通知。
租金預估應該對照附近現有已完工供應量來查核。
建築進度和空置準證（VP）日期，應該向發展商再次確認。
可能的目標客群：本地自住家庭、換屋買家或周邊務實租客。
繼續研究這個項目
FAQ 與諮詢
常見買家問題、相關項目和簡短表格，方便你進入下一步。
買家常見問題
Sentrio Residences 2（SN13A）由Scientex Berhad發展，位於柔佛士乃Taman Scientex，坐落柔新經濟特區（JS-SEZ）內。官方參考完工時間為2029年6月。
Sentrio Residences 2 適合正在比較柔佛士乃、古來地區永久地契高層項目的買家，官方價格約RM324,200-RM405,300，建築面積約850-1036平方尺，3-4房戶型（Type A、A1、B）。Lewis 可以協助比較最新配套、戶型、出租角度和持有成本，幫助你做決定。
Sentrio Residences 2 是位於 Senai, Kulai, Johor 的永久地契公寓，由 Scientex Berhad 開發，起價為 RM 324,200（850-1036 sqft），預計於 June 2029 竣工，預估毛租金回報率為 3.4%–4.0%。Lewis Chong 給予其 6.6/10 的評分 — 目前暫不建議。 暫不建議。除非價格、配套或個人用途特別有優勢，否則暫不建議考慮。
Sentrio Residences 2 的 Lewis 投資評分為 6.6/10，綜合考量相對價值、租金需求、供應風險控制、流動性、地點素質、交通便利性和未來增長潛力。單純價格低並不代表項目就是頂級選擇。
可以先讓 Lewis 核實附近最新出租掛牌作為租金初步參考，再比較管理費、空置和裝修成本後做投資決策。
目前框架將此項目風險評為中高風險。實際風險仍取決於最新 nett 價格、單位選擇、競爭供應量和租金證據。
Sentrio Residences 2 最適合首購族。
Sentrio Residences 2 可能不適合短期轉售客、需要立即入住的買家。
更多買家常見問題 (15)
退出策略是選購轉售客群明確、戶型實用、入場價合理，且租金需求仍能與周邊已完工項目競爭的單位。
在比較 Sentrio Residences 2 時，買家通常也會參考 The Senai Garden / Pangsapuri Impian Senai Phase 2（起價 RM 506,000）、Pangsapuri Pulai Mutiara 4 / Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ B) SP10（起價 RM 100,000） 和 Pangsapuri Cendera 2（起價 RM 100,000）。更好的選擇取決於預算、偏好區域與購買目的 — 建議根據 Lewis 評分、實際通勤、租金證據、管理費和可選戶型進行綜合對比。
建議先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的數據，瞭解實際成交區間、已完工可比價格和供應趨勢，再參考開價。
建議持有期為 5-8 年，實際仍需視貸款負擔、空置緩衝、市場週期和個人退出計劃而定。
部分可以 — 柔佛的外國買家最低購房門檻為 RM 1,000,000，因此外國買家必須選擇達到或超過該門檻的單位；起價 RM 324,200 的入門單位低於門檻。州政府批准（State Authority Consent）和 8% 外國買家一律印花稅仍然適用。
外國買家須按購房成交價繳納 8% 的一律印花稅（自 2025/2026 預算案起於 2026 年 1 月 1 日全面生效，取代公民原有的 1%–4% 分級稅率） — 以入門價格 RM 324,200 計算，印花稅約為 RM 25,936。馬來西亞永久居民（PR）則繼續享有公民同等的標準稅率。
Sentrio Residences 2 適合在 Senai, Kulai 比較的自住買家，因為項目提供 Condominium 選擇，價格RM 324K-405K，擁有 Freehold 地契，面積約 850-1036 sqft。
對於投資，下訂前請先將 Sentrio Residences 2 與附近已完工出租供應、實際帶傢俱成本、管理費和租客需求進行比較。
請詢問最新 nett 價格、回扣、配套有效期、可選棟座單位、車位分配、預估管理費、平面圖以及貸款能力評估。
Lewis Chong（REN 69566，隸屬 IQI Global）可以幫你比較最新配套、平面圖、貸款舒適度、租賃邏輯和替代選擇。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的 MRT/LRT 站和步行距離。在依賴交通便利之前，請確認實際步行距離和是否有有蓋連接。
請 WhatsApp Lewis 確認最近的商場和日常配套，附近地標包括 柔佛士乃、古來和柔新經濟特區（JS-SEZ）。下訂前請確認目前的零售、學校和醫療配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的戶型、面積選擇、朝向、樓層、可選單位和平面圖（如有）。
付任何訂金之前，先詢問最新淨價、回扣、車位分配、律師配套、下訂條件和單位供應情況。
可以。分享你的預算、收入範圍、現有承擔和想要的貸款比例，就能在看房前預估月供和所需現金。
獲取價格表、平面圖 — 或預約看房
留下資料，Lewis 會通過 WhatsApp 發你最新價格表、戶型圖和租金回報分析。通常 15 分鐘內回覆（9am–9pm）。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
相關項目
預訂前一起比較價格、地點、風險和出租邏輯。
同一區域，適合用來比較價格、密度、配套和租客客群。
Johor
Pangsapuri Pulai Mutiara 4 / Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ B) SP10
RM 100K
RM700k 以下價格已更新
長期持有入門預算
預算範圍相近，適合用來比較入場價格和每月供款壓力。
預算範圍相近，適合用來比較入場價格和每月供款壓力。