法律与买卖合约
预订日必备：下订大马房产前要带的材料与避坑指南
马来西亚房产预订日全攻略。教你如何准备文件、确保书面净价、核实退款条件以及确认签约时间线。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 准备下订新项目或二手房、希望规避贷款纠纷并依法保障定金安全的安全型买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中等风险；若退款条款不明或未确认贷款资格，可能导致定金被开发商没收。 |
| 买家行动 | 准备好身份证和收入证明文件，自己计算负债率，将退款条款和净价写入预订表，并确认买方律师的选择权。 |
携带文件：身份证明与收入流水
在预订房产当天，你需要携带身份证（外籍买家准备护照）。如果需要向银行申请贷款，请准备好最新的收入证明材料，包括 3 到 6 个月的薪资单、EA 税单和银行对账单。现场提供这些文件可以让银行代表快速评估你的贷款额度，缩短申请周期。
锁定真实折后净价与书面退款保障
在支付定金之前，要求将确切的折后净价写入预订表。有些开发商通过做高买卖合同价来做返利，这存在监管风险。必须确保预订表上白纸黑字写明：如果买家的贷款申请被至少两家银行拒绝，定金将全额退还。除了净价本身，还要预留标准交易成本：转让备忘录（MOT）印花税（首RM100,000征收1%，至RM500,000部分征收2%，至RM1,000,000部分征收3%，超出部分征收4%）、贷款合约印花税（贷款额的0.5%）以及根据《2023年律师收费令》计算的律师费——房价首RM500,000部分收1.25%，之后至RM7,000,000部分收1.00%，另加8%的服务税（SST）。
索取即时收据与核实签约期限
离开售楼部前，必须拿到盖章的预订表副本和正式付款收据。不要依赖销售人员关于附赠家具或免律师费的口头承诺，一切以书面协议为准。此外，确认表上写明的签约期限，在马来西亚，通常是在下订后的 14 至 21 天内签署正式买卖合同。
自行测算房贷负债率与确认律师代表
不要完全依赖销售人员的贷款估算。带上计算器，以目前3.55%至4.35%之间的实际房贷利率（视银行和个人风险状况而定），重新核算你自己的债务偿还率。同时，询问哪家律师事务所负责起草买卖合同，并确认你是否有权聘请自己的独立律师，而不是只能用开发商的合作律师。
买家检查清单
在支付定金前，务必以书面形式确认确切的折后净价，立即索取收据，并确认退款条件。准备好身份证、收入证明及房贷计算，确认银行贷款将以折后净价来评估，以避免合规风险和贷款额度不足。
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| 1 | 准备身份证或护照，以及 3 至 6 个月的薪资单和银行对账单。 |
|---|---|
| 2 | 确保预订表上清晰写明‘贷款被拒全额退款’的条款及具体条件。 |
| 3 | 以书面形式确认折后净价，并核实银行是否会以此净价来评估贷款成数。 |
| 4 | 现场索取签字盖章的预订表副本及正式的付款收据。 |
| 5 | 核实签署买卖合同的截止日期，通常为下订后的 14 至 21 天。 |
常见问题
如果我的贷款申请被银行拒绝，定金能退吗？
如果预订表上明确写有‘贷款被拒全额退款’字样，你在出具银行拒贷信后即可拿回定金。若无此书面条款，开发商或卖家有权没收你的定金。
我可以使用自己的律师，而不是开发商推荐的合作律师吗？
可以。在法律上，买家有权选择并聘请自己的独立律师来维护自身权益，即使开发商的促销方案中包含‘免除合作律师费用’的优惠。
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以书面形式确认折后净价，并核实银行是否会以此净价来评估贷款成数。
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