法律与买卖合约
订金、意向书、买卖合约：你到底从哪一刻起被绑住
订金、法定买卖合约里的首期 10%，以及次售市场里的诚意金，大家常常当成同一回事。它们不是。对于受《房屋发展法》管制的住宅单位，在法定买卖合约签署之前收钱，第 11(2) 条直接禁止——而这条规则，根本管不到私人次售交易。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正处在下订、意向书或签署买卖合约阶段的买家 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把房产资料、地契上名字的持有方式，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
你到底从哪一刻起被绑住
本文要处理的是：三笔大家当成同一回事的钱，法律后果完全不同 由持牌发展商出售的住宅单位，合约是法定格式。里面的保护条款不是发展商施舍的让步，也不能用合约约定的方式排除掉。
三种付款，三套完全不同的规则
大家习惯把这些钱统统叫「订金」，但它们其实落在三套完全不同的法律体制下。订金，是在还没有任何法定合约存在之前，向一个准买家收取的钱，为的是在文件准备期间先锁住一个全新住宅单位。首期 10%，是法定买卖合约本身规定的第一笔款项，在合约签署时到期，按合约所依据的附表处理。次售市场里的诚意金，则是私人转售交易中，为了在献购或选择权谈判期间表明诚意而付的钱，管它的不是《房屋发展法》，而是那份献购表格或选择权协议怎么写。你要先弄清楚对方问你要的是这三者中的哪一种，才知道自己有什么保障。
为什么订金是被禁止的，不是「不建议」而已
《1989年房屋发展（管制及经营）条例》第 11(2) 条规定：任何人，包括以代收人身分行事的各方，除非是买卖合约本身规定的款项，否则不得以任何名义收取任何款项。这是一条硬性禁令，不是一条最佳实践建议。它适用于法定买卖合约签署之前——因为在那一刻，根本还没有一份「买卖合约」去规定任何款项，所以在这个阶段以任何名义收取的任何款项，都落在条例允许的范围之外。这条文的措辞特意写得很宽：它绑住的不只是发展商。它也管得到代发展商收钱的地产代理，也管得到答应在签约之前以「代收人」身分暂时持有该笔款项的律师。把这个安排叫作「代收人方案」并不能豁免——第 11(2) 条特意点名代收人，正是因为这正是发展商曾经试过的规避手法。
真正应该付的是什么，什么时候付
在法定买卖合约之下，合约规定的第一笔款项是购买价的 10%，而这笔钱是在合约一签署就立即到期的——不是在签约之前。在全新单位交易的这个早期阶段，这是条例所设想的唯一一笔款项。如果发展商、代理或律师在签约之前就向你要钱，不管用什么名义——订金、预留费、诚意金——问题就出在这个要求本身，不管它被包装成什么文件形式。
为什么次售市场的诚意金是另外一回事
《1989年房屋发展（管制及经营）条例》管的是持牌房屋发展商销售全新单位——也就是第一附表（Schedule G）和第二附表（Schedule H）合约背后的那套法定框架。次售交易，是一个私人业主把手上现有的单位卖给另一个买家，在这个意义上并不属于「房屋发展」交易，所以第 11(2) 条根本管不到它。为了锁定一宗次售单位而付的诚意金，走的是普通合约法：那份献购书、意向书或选择权协议怎么写——什么时候付、锁住什么、什么情况下可退或没收——就是决定结果的依据。这份文件应该得到跟全新单位买家审视订金表格时同等的仔细程度——因为在这里，跟全新单位的情况不一样，没有一条概括性的法定禁令替你把关。
真正的关键区别在哪里
关键不在于这笔钱叫什么名字，而在于你身处哪个市场。全新单位、持牌发展商、住宅单位：法定合约签署之前不得收取任何款项，没有例外，而 10% 在签约时到期。次售交易、私人业主对私人买家：《房屋发展法》的禁令不适用，决定结果的是你自己那份献购或选择权文件怎么写。把这两者混为一谈，会让买家要么在全新单位交易中接受了一个本身违法的订金要求，要么误以为次售的诚意金享有它其实并不具备的保障。
拿你自己的情况核对一遍
去读你自己那份合约，不要只读摘要。如果是受《房屋发展法令》管辖的住宅单位，条款由法令规定、不得被削弱，所以任何看起来比法定条件更差的条文，都应该立刻提出质疑。如果不在该法令管辖范围内，合约写成什么就是什么——风险恰恰就在这里。
买家检查清单
如果你买的是受《房屋发展法》管制的全新住宅单位，任何人——发展商、代理，或以「代收人」身分持有款项的律师——都不可以在你签署法定买卖合约之前先向你收订金。《1989年房屋发展（管制及经营）条例》第 11(2) 条规定，除非是买卖合约本身规定的款项，否则不得以任何名义收取任何款项；而这份合约规定的第一笔款项，是购买价的 10%，在签约时才到期。次售市场则不同：《房屋发展法》体制根本不适用于次售，所以为了锁定一宗私人转售而付的诚意金，走的是普通合约法，不受这条禁令约束。
1
2
3
4
5
| 1 | 先确认这个单位是持牌全新推售单位，还是私人次售单位——两者的规则完全不同。 |
|---|---|
| 2 | 如果是全新单位，法定买卖合约签署之前，任何要求你先付钱的请求都应该拒绝。 |
| 3 | 记住第 11(2) 条同时约束发展商、代理，以及任何以代收人身分持有款项的律师。 |
| 4 | 预期购买价的 10% 会在法定合约签署时到期，而不是在此之前。 |
| 5 | 如果是次售交易，仔细阅读那份献购表格或选择权协议——决定你诚意金去留的是它，不是《房屋发展法》。 |
常见问题
发展商可以在我签买卖合约之前合法地问我要订金吗？
不可以。《1989年房屋发展（管制及经营）条例》第 11(2) 条禁止在法定买卖合约签署之前收取任何款项，不管这笔钱叫什么名字。
如果收钱的是代理而不是发展商，有分别吗？
没有分别。第 11(2) 条明确管到以代收人身分行事的各方，包括在签约前持有款项的地产代理或律师。
我签法定买卖合约时要付多少？
法定合约规定的第一笔款项是购买价的 10%，在签约当下立即到期。
这条订金禁令管得到次售单位吗？
管不到。《1989年房屋发展（管制及经营）条例》管的是持牌发展商销售全新单位；私人次售不属于这种交易，所以那里的诚意金由你自己签的献购或选择权文件来决定。
这条订金禁令最近有放宽吗？
没有。截至2026年年中，禁令仍然生效；业界团体在游说将订金合法化，但规则尚未改变。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
那个让你「零头期」的 rebate 技巧，可能被银行当成贷款诈欺
有些发展商配套会把买卖合约价格调高，再用rebate退回差额来抵消头期款，听起来像免费头期，但可能违反国家银行的贷款规则，并触发税收局的印花税稽查。
Lewis 总结
我一定会要求发展商提供书面净价，并向银行确认贷款是根据这个净价来批，而不是SPA封面上的毛价。
高楼房产 Sinking Fund 指南：如何避开储备金陷阱
根据《分层管理法令》，高楼住宅必须设立储备金（sinking fund）以应对大型维修。长期资金不足会导致日后需要征收巨额的特别征费。本文教你如何评估项目的财务状况。
Lewis 总结
我见过太多买家只看健身房和泳池，完全忽略了sinking fund。在《分层管理法令》下，这笔钱是强制性的。买二手房时，我会帮买家查AGM会议记录，看欠缴率是否严重——如果管理费欠缴率达30%，意味着这栋楼正在慢性死亡。新楼盘如果发展商给出不切实际的RM0.25/sqft超低管理费，做好心理准备，在JMB接管后的两年内，管理费大概率会暴涨40%。
大马 2026 印花税自我评估系统（SAS）买家变动指南
掌握大马税收局（LHDN）2026年印花税自我评估系统（SAS）：涵盖30天缴税期限、长达3年的追溯稽查机制，以及RM500k以下首购族100%豁免优惠。
Lewis 总结
在SAS系统下，办事速度变快了，但风险也增加了。以前是LHDN给你最终税额，现在是你自己算、自己付，他们事后才来稽查。根据2026年预算案，首购族在2027年底前购买RM500k以下的房产可享有全免印花税。然而，如果你通过隐藏的rebate附函调高SPA价格来买房，LHDN可以稽查该估价。我建议所有买家保留干净的交易记录，避免任何可能在3年后触发税务罚款的私下协议。
想让 Lewis 联系你？
告诉 Lewis 你的预算和地区——在 WhatsApp 上获取附带价格、租金和风险备注的 3 个精选项目短名单。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
先确认这个单位是持牌全新推售单位，还是私人次售单位——两者的规则完全不同。
Send
如果是全新单位，法定买卖合约签署之前，任何要求你先付钱的请求都应该拒绝。
Send
记住第 11(2) 条同时约束发展商、代理，以及任何以代收人身分持有款项的律师。
Send
预期购买价的 10% 会在法定合约签署时到期，而不是在此之前。