中国大陆买家
永久地契 vs 租赁地契 vs 土著地
在马来西亚土地法下，永久地契、租赁地契和土著地到底分别意味着什么，外国人能合法购买哪一种，以及签约前必须问清楚的问题。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在房源信息中反复看到「永久地契」「租赁地契」这些词，想弄清楚它们对转售价值和长期持有到底意味着什么的首次购房者。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 在对某个项目产生兴趣之前，先向 Lewis 询问其确切的产权类型——是永久地契、租赁地契（及剩余年限），还是土著地状态。 |
根据《国家土地法典》，永久地契到底意味着什么
根据《1965年国家土地法典》，西马土地由州政府批出，要么是永久批出，要么是最长不超过99年的固定年限批出。永久地契属于前一类——业主（及其继承人，或其买主）可无限期持有，除非发生特定的法律事件（如政府征地），否则不会归还给州政府。这是马来西亚土地法中最接近许多内地买家习惯理解的「永久拥有」的产权类型，在其他条件相同的情况下，通常也更受欢迎、保值能力更强。沙巴和砂拉越有自己独立于西马的土地立法，所以那里永久地契的供应情况和用词可能有所不同。
租赁地契，以及为什么剩余年限比标签本身更重要
租赁地契有固定年限批出——通常最长99年，有时是60年——期满后除非获得续期，否则会归还给州政府，而续期是州属自由裁量的行政程序，并非自动获得的权利。实际上重要的不是产权文件上写着「租赁」这两个字，而是还剩多少年：一份2010年批出的99年租约，还有几十年清晰的剩余价值；而同样类型但1980年批出的租约，则完全是另一回事。随着剩余年限缩短，银行通常会收紧贷款——许多马来西亚放贷机构一旦剩余年限低于大约60至70年，态度就会明显变得谨慎——转售流动性也遵循同样的规律，所以真正重要的数字是剩余年限，而不是产权上的那个词。
与 LEWIS 讨论
我最常见到的错误，其实不是不小心买到土著地——开发商和中介在这一点上通常很小心。真正常见的是买了租赁地契，心里却当成永久地契来看待，十几年后才惊讶地发现，随着剩余年限缩短，这在银行估值和转售报价中开始显现出来。在你问户型图之前，先问清楚剩余租期还有多少年。
土著地：外国人一般无法购买的独立类别
与永久地契和租赁地契这个问题完全不同的，是土著配额制度。马来西亚大多数住宅项目都被要求把一定比例的单位——具体配额因州和项目而异——划为土著地，专门保留给土著买家，这是州属为支持土著房产持有而设的政策。无论是马来西亚籍还是外国籍的非土著人士，都不能购买土著地单位，除非相关州政府正式解除该特定单位的土著条件——通常是因为开发商在规定期限内未能把它卖给土著买家。这种解除是自由裁量的、按项目而定的，购房计划不应该寄希望于它——如果一个单位目前仍是土著地，除非你有书面证明其条件已经解除，否则应把它视为你无法购买的单位。
马来保留地：另一种完全独立、限制更严格的类别
与土著地又不同的是马来保留地（Malay Reserve Land），这是根据各州《马来保留地法令》专门宪报公告的土地。无论其底层产权是永久地契还是租赁地契，这一限制都同样适用，被公告为马来保留地的土地，在任何情况下都不能通过普通买卖方式出售、转让或抵押给非马来人——这比土著地配额制度的限制严格得多，后者至少还有一个正式（虽然很少被使用）的解除机制。马来保留地集中在西马的特定区域，通常会在产权文件上清楚标注，但如果买家只看销售宣传册而不做实际的产权检索，完全可能忽略这一点，这也是为什么律师的产权检索不是一个可选步骤。
签约前的实用检查清单
在签署订购表格或买卖合约之前，请获取以下三项内容的书面确认：产权类型（永久地契还是租赁地契，如果是租赁地契，具体批出日期和剩余年限是多少）、该具体单位是否带有任何土著条件，以及该土地是否受到任何马来保留地限制的约束。销售新单位的开发商通常会随时提供这些信息，而且一开始就不会把受限单位推销给外国买家；风险更多集中在转售和较老的二手市场房源上，个人卖家的中介如果不被直接问到，可能不会主动透露完整情况。在你支付任何定金之前进行的马来西亚产权律师的产权检索，是确认以上三点的最权威方式。
买家检查清单
在马来西亚，「永久拥有」指的是永久地契（freehold）——没有到期日，永久有效。租赁地契（leasehold）有固定年限，最常见的是从批出之日起最长99年，剩余年限越短，价值通常越会打折扣。土著地（Bumi lot）则完全是另一个类别：这是州属规定配额下专门保留给土著买家的单位，除非州政府正式解除土著条件——这种情况非常罕见，不应作为购房计划的依据——否则外国人根本不能购买。
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| 1 | 在和其他项目比较价格之前，先确认产权是永久地契还是租赁地契 |
|---|---|
| 2 | 如果是租赁地契，请获取具体批出日期和剩余年限的书面说明，而不只是「租赁地契，年限很长」这种说法 |
| 3 | 直接询问该单位是否带有土著条件，如果说已解除，请索取书面证明 |
| 4 | 询问该土地是否受马来保留地限制约束，尤其是较老的二手房源 |
| 5 | 了解你目标银行对这套具体单位剩余租期的贷款政策 |
| 6 | 在支付任何定金之前，委托马来西亚律师进行产权检索 |
常见问题
外国人可以在马来西亚购买永久地契物业吗？
可以，但仍需遵守适用于任何外国购房交易的州最低价和州同意规定——永久地契本身并不能免除这些要求。
99年租赁地契实际上等同于永久地契吗？
并不完全等同。在剩余年限还有几十年时，两者表现相近，但租期每年都在缩短，一旦剩余年限跌到大约60至70年，贷款和转售流动性通常都会收紧——而永久地契没有这样一个需要规划应对的到期日。
外国人有可能买到土著地吗？
只有在州政府正式解除该特定单位的土著条件的情况下才有可能，而这属于自由裁量且并不常见。除非你有书面证明条件已经解除，否则应把任何目前仍是土著地的单位视为不可购买。
马来保留地和土著地有什么区别？
马来保留地是经宪报公告的土地，无论永久地契还是租赁地契，都不能通过普通买卖方式出售、转让或抵押给非马来人——这比土著地配额制度更严格、更缺乏灵活性。
我该如何在签约前确认产权类型？
通过马来西亚产权律师在你支付任何定金之前进行的产权检索来确认——这才是权威的核实方式，而不是销售宣传册或中介的口头保证。
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