中国大陆买家
完整费用清单
2026年外国买家购买马来西亚房产会叠加的每一项费用——新的8%印花税、律师费、州同意费和持续的管理费——用一个100万令吉的真实例子完整算给你看。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在下定马来西亚房产之前，想要一个真实全额预算、而不只是挂牌价的买家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 针对你考虑的任何具体单位，向 Lewis 索取完整的落地成本清单，让8%印花税和其他每一项费用在你下定之前就得到确认，而不是事后才发现。 |
最大的变化：印花税自2026年1月1日起翻倍至8%
对外国买家来说，最大的一项成本变化，是《2025年财政法案》在《1949年印花法令》中新增第32(ab)项，规定非公民（及外国公司）购买住宅物业的过户契据须缴纳统一8%印花税，适用于2026年1月1日或之后签立的转让——这是此前4%统一税率的两倍。这里的“住宅物业”定义涵盖房屋、公寓、公寓式住宅、平房式单位、服务式公寓以及纯粹用作居住用途的 SOHO 单位；商业和工业物业不受影响，仍适用较早的、马来西亚公民买家同样适用的分级税率结构。以一套100万令吉的单位为例，这就是光印花税一项从4万令吉变成8万令吉的差别——这笔费用完全落在过户契据上，与贷款协议的印花另行计算。
律师费：一张固定、公开的分级费率表
买卖合约（SPA）和转让备忘录（MOT）的律师费，都遵循《2023年律师报酬令》的费率表，这是由法律固定的，而不是可以自由议价的——大致是交易金额前50万令吉按1%计，接下来50万令吉降到约0.8%，再往上的部分比例更低，并设有最低收费下限。如果购房涉及贷款，贷款协议会按同一分级费率表另行收费，计算基础是贷款金额，而不是房价。专业服务费之上还要另加8%的销售与服务税（SST）。直接向持牌开发商购买、受《房屋发展法令》约束的买家，其产权手续费部分还可能享有大幅折扣——值得明确向你的律师询问。
与 LEWIS 讨论
现在我和每一位内地买家的对话，都会先讲清楚这个8%的数字，因为在他们之前读到的信息里，这是最容易出错的一个数字。从4%翻倍到8%，把原本可控的4%-5%购房总成本，变成了大多数住宅购买接近9%-10%的水平——这是实实在在的钱，会直接改变你这笔预算实际能买到什么，我宁可你是在和我的微信对话里感受到这个冲击，也不希望是在你已经下定之后、坐在律师办公室里才反应过来。
州同意费：变化最大、最该提前核实的一项费用
由于外国人购房需要获得州政府同意，大多数州属会在印花税和律师费之外，单独收取一笔同意费或手续费，而这个数字确实因州而异——近年来一些州（柔佛就是其中之一）已经上调了外国人批准手续的费用结构。和现在全国统一设定为8%的住宅印花税不同，州同意费并没有一份统一公布的全国费率表，所以这是最容易被聚合类文章（包括本文）引用不准确的费用之一。请直接通过你的产权律师，就你所在的具体州属和交易金额核实当前的同意费。
完成交易之后的持续成本：管理费与维修基金
除了一次性的购房成本之外，分层地契物业——公寓、公寓式住宅以及带共享设施的封闭式社区——还会产生持续的每月维修管理费，以及定期缴纳的维修基金，这两项都由管理机构或管理公司设定，通常按单位的建筑面积以每平方英尺计费。这些费用用于维护设施、安保、公共区域水电以及长期建筑维修，各项目之间的费用差异较大，取决于配套设施的规模——一个配有多个泳池、健身房和24小时保安等丰富设施的项目，其每平方英尺的收费通常会明显高于设施简单的楼盘。这些持续性成本应该被纳入任何租金回报率的计算，而不应被当作相对于购房价格可以忽略不计的小数字。
一个100万令吉单位的完整算例
把各项费用合并算一下：假设一位外国买家全款购买一套价值100万令吉的住宅单位——按8%计算的过户印花税为8万令吉；按《2023年律师报酬令》费率表计算的买卖合约及转让备忘录律师费，未加SST前大约1万令吉，另加8%的SST；州同意费根据具体州属不同，可能从几千令吉到明显更高的数字不等；等到实际入住后，每月管理费根据项目配套设施的不同，可能从几百令吉到超过一千令吉不等。综合来看，光是购房阶段的成本，在一笔100万令吉的交易中，合理估算就可能落在9万到10万令吉以上的区间——也就是说，在计入贷款成本之前，全额成本大致占到9%到10%，这和2026年印花税调整之前流传的4%到5%相比，是完全不同的一个数字。
一个100万令吉单位的完整算例
费用项目
以100万令吉为例的示意金额
费用项目
以100万令吉为例的示意金额
费用项目
以100万令吉为例的示意金额
费用项目
以100万令吉为例的示意金额
费用项目
以100万令吉为例的示意金额
| 费用项目 | 以100万令吉为例的示意金额 |
|---|---|
| 过户印花税（外国买家，统一8%） | 8万令吉 |
| 律师费——SPA + MOT（2023年费率表，未加SST） | 约1万令吉 |
| 律师费SST（8%） | 约800令吉 |
| 州同意/手续费 | 因州而异——请直接核实 |
| 每月管理费+维修基金（持续性） | 因项目配套设施而异 |
买家检查清单
自2026年1月1日起，根据《2025年财政法案》，外国买家购买住宅物业需缴纳统一的8%印花税——是此前4%税率的两倍，所以一套100万令吉的单位，光印花税就是8万令吉，而不是4万令吉。再加上按《2023年律师报酬令》分级计算的律师费（大致是前50万令吉按1%计，之后递减）、因州而异的州同意/手续费，以及持续按月缴纳的管理费和维修基金——外国买家实际的全额购房总成本，现在明显高于挂牌价加一个粗略估算的水平。
1
2
3
4
5
6
| 1 | 确认你预算里用的是8%的住宅统一印花税，而不是某篇旧文章里过时的4%数字 |
|---|---|
| 2 | 向你的律师索取针对你具体交易金额和贷款金额的《2023年律师报酬令》精确费用 |
| 3 | 在敲定预算之前，取得你所在具体州属当前州同意/手续费的书面确认 |
| 4 | 了解律师费之上还要加多少SST，并把它计入预算 |
| 5 | 在计算租金回报率之前，先获取具体项目每平方英尺的月度管理费和维修基金缴纳标准 |
| 6 | 在比较两个项目之前，先算出一个完整的落地成本数字——而不只是挂牌价 |
常见问题
2026年外国买家购买马来西亚住宅物业需要缴多少印花税？
按照《2025年财政法案》修订后的《1949年印花法令》第32(ab)项，统一为房产价值的8%，适用于2026年1月1日起签立的转让——是此前4%税率的两倍。
律师费可以议价吗？
《2023年律师报酬令》以法律形式设定了费率表，所以基础比例不能自由议价，不过律师可能在允许的范围内提供折扣——可以直接询问。
州同意费在马来西亚全国是统一的吗？
不是——它因州而异，也没有统一的中央公布费率表，这也是网上最容易被引用不准确的一项费用。请直接向你的律师就具体州属核实。
入住或出租之后，我应该预期哪些持续性成本？
每月管理费和定期缴纳的维修基金，两者都按每平方英尺计费，并根据项目配套设施不同而有差异——请把这些计入任何租金回报率的计算。
2026年一套100万令吉单位的全额购房成本大概是多少？
印花税、律师费加SST，再加州同意费，合计通常落在9万到10万令吉以上（不含贷款成本）——大约是全额的9%到10%，明显高于2026年之前流传的4%到5%区间。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
中国外汇新规与境外购房
客观说清楚国家外汇管理局的个人购汇额度、为什么它不能用来买境外房产，以及大家实际会用到的合规渠道——写得明明白白，不讲任何规避方法。
Lewis 总结
几乎每位内地买家的第一句话都会问这个问题，我宁可因此失去这单生意，也不想含糊带过。诚实的答案并不好听：5万美元额度本来就不是用来买房的工具，我也不会去讲什么绕开外汇局规定的办法，因为那是违法的，而风险全部落在你自己身上。如果你的资金本来就合法地放在境外，或者你有境外收入，这才是值得和跨境税务顾问认真聊的话题——我可以介绍常年处理内地买家资金来源文件的马来西亚律师给你。
各州外国人购房门槛
为什么马来西亚没有统一的外国人购房门槛，吉隆坡、雪兰莪、柔佛、槟城各自的常见要求是什么，以及为什么下定前一定要向州属核实具体数字。
Lewis 总结
我见过买家爱上一套价格刚好低于他们以为的门槛的单位，结果发现具体州属或分区的门槛其实更高。我对内地客户的原则很简单：在认真谈数字之前，先把这套具体单位的州同意要求以书面形式确认清楚，因为98万令吉和100万令吉门槛之间的差距，就是成交和白忙一场的差距。
永久地契 vs 租赁地契 vs 土著地
在马来西亚土地法下，永久地契、租赁地契和土著地到底分别意味着什么，外国人能合法购买哪一种，以及签约前必须问清楚的问题。
Lewis 总结
我最常见到的错误，其实不是不小心买到土著地——开发商和中介在这一点上通常很小心。真正常见的是买了租赁地契，心里却当成永久地契来看待，十几年后才惊讶地发现，随着剩余年限缩短，这在银行估值和转售报价中开始显现出来。在你问户型图之前，先问清楚剩余租期还有多少年。
想让 Lewis 联系你？
告诉 Lewis 你的预算和地区——在 WhatsApp 上获取附带价格、租金和风险备注的 3 个精选项目短名单。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
确认你预算里用的是8%的住宅统一印花税，而不是某篇旧文章里过时的4%数字
Send
向你的律师索取针对你具体交易金额和贷款金额的《2023年律师报酬令》精确费用
Send
在敲定预算之前，取得你所在具体州属当前州同意/手续费的书面确认
Send
了解律师费之上还要加多少SST，并把它计入预算