中国大陆买家
外国人RPGT与预扣机制
外国卖家在马来西亚出售房产时，不动产盈利税（RPGT）实际要缴多少，为什么这个税率不会像公民那样最终降到零，以及买方的预扣义务在实际操作中是怎么运作的。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 在购房之前就开始考虑退出方式的买家，想要弄清楚未来转售的真实税后情况。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 针对你认真考虑的任何项目，请 Lewis 一并做一个粗略的退出情景测算——不同持有年限对应的RPGT——让退出时的账目从一开始就纳入决策，而不是事后才想起。 |
RPGT 对外国卖家和公民的不同待遇
不动产盈利税针对的是「应课税收益」（chargeable gain）——大致是出售价格减去原购房价格及允许扣除的成本，而不是出售价格本身。《1976年RPGT法令》附表五把纳税人分为几个部分，第一部分涵盖马来西亚公民和永久居民，第三部分涵盖非公民、非永久居民以及外国公司。这个区分在持有末期的影响极大：马来西亚公民和永久居民持有满六年后可以享受0%的RPGT税率，而第三部分（即外国人）从第六年起，税率无限期停在10%，未来不会再进一步下降。这是税法上一个结构性、永久性的差异，不是一个日后可能恢复正常的临时税率。
外国卖家按持有年限对应的税率表
对于外国个人卖家来说，如果在持有满五年内出售，应课税收益需按30%缴纳RPGT——按现行税表，第一年到第五年都适用同一个30%税率——从第六年开始降到10%，此后无论持有多久都维持在这个水平。无论国籍，每位个人卖家在适用税率之前，都可以享受一项豁免额度：取RM10,000和应课税收益10%两者中较高者，但对一笔可观的收益按30%征税来说，这个豁免额度只是一个不大的抵扣，并不会实质改变外国卖家在五年内退出的整体税负情况。
与 LEWIS 讨论
内地客户几乎总是只关心买入这一端，却忘了问退出这一端——但正是退出这一端，30%这个数字会让那些以为RPGT规则和马来西亚公民一样的人感到意外。我会提前告诉每一位买家：持有超过第五年，税率会大幅降到10%，但它不会像本地业主那样最终归零。请把这个永久性的税率下限纳入你的持有期规划，而不是心存侥幸。
买方的预扣义务：不是额外的税，而是一次现金流事件
当卖方是非公民时，马来西亚法律要求买方从成交价中预扣一部分资金——外国卖家常见的比例是7%，高于卖方是马来西亚公民或永久居民时通常预扣的3%——并在规定期限内通过 CKHT 2A 表格汇给 LHDN，这笔钱是作为卖方最终RPGT税款的预付保证金，而不是税本身。LHDN 随后会核定卖方实际的RPGT税额，如果预扣金额超过实际应缴税款，差额会退还给卖方；如果不够，卖方需要补缴差额。2026年1月起生效的一项程序性变化，还给了买方一个选项：在卖方正式提供其具体核定评估数字的情况下，可以按该数字预扣，而不是按标准比例预扣。
为什么这一点在你买房之前就该纳入退出规划
由于持有第四年和第七年适用的RPGT税率明显不同，而且成交后有一部分售房款会被预扣占用一段时间，而不是立刻到账，这两点从一开始就该纳入你对持有期的考量——而不是等到你真正决定卖房时才突然意识到。一套抱着五年内脱手打算购买的房产，其税后回报表现，和同一套房产持有超过第六年相比，会有实质性的差异，这纯粹是因为它在RPGT税表上所处的位置不同，和房产本身价格表现的好坏完全是两回事。
买家检查清单
外国卖家如果在持有满五年内出售房产，需要按应课税收益（chargeable gain）的30%缴纳RPGT，从第六年起降到10%——与马来西亚公民不同，无论持有多久，外国人的税率都不会降到0%。另外，当外国人出售房产时，法律要求买方从成交价中预扣一部分资金，汇给LHDN作为卖方最终RPGT税款的预付保证金，在LHDN完成核定后，多扣的部分会退还——这笔预扣款不是额外的税，但它确实会在交割时占用一笔现金，卖家应该提前做好规划。
1
2
3
4
5
| 1 | 在购房之前，先粗略测算一下五年内出售和第六年之后出售，各自对应的RPGT |
|---|---|
| 2 | 记住外国卖家无论持有多久，都无法像公民一样在六年后享受0%税率 |
| 3 | 为买方的预扣款做好预算——外国卖家常见比例是7%——这会占用你部分售房款，直到LHDN完成核定 |
| 4 | 完整保留购房价格及允许扣除成本的记录，以支撑你的应课税收益计算 |
| 5 | 由于财政预算周期此前曾调整过税率和预扣比例，出售前请向 LHDN 或税务代理核实当前规定 |
常见问题
如果外国人在五年内出售房产，需要缴多少RPGT？
按照《1976年RPGT法令》附表五第三部分，应课税收益的30%，第一年到第五年统一适用这个税率。
外国人的RPGT税率会降到0%吗？
不会。从第六年起降到10%，此后无限期维持在这个水平——这和马来西亚公民及永久居民不同，他们持有满六年后可以享受0%税率。
买方的预扣款是RPGT之外的额外税吗？
不是——这是作为卖方最终RPGT税款的预付保证金，对外国卖家常见比例约为成交价的7%，会汇给LHDN，并在实际核定税额后进行结算，多扣部分会退还。
应课税收益是怎么计算的？
大致是出售价格减去原购房价格及允许扣除的成本——而不是全部出售价格——之后再适用RPGT税率，此外还有一个小额的额外豁免。
我应该围绕RPGT税率表来规划持有期吗？
应该——税率在第五年之后会大幅下降，所以在购房之前，就该把这一点，连同预扣机制对成交时现金流的影响，都纳入你的退出考量。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
中国外汇新规与境外购房
客观说清楚国家外汇管理局的个人购汇额度、为什么它不能用来买境外房产，以及大家实际会用到的合规渠道——写得明明白白，不讲任何规避方法。
Lewis 总结
几乎每位内地买家的第一句话都会问这个问题，我宁可因此失去这单生意，也不想含糊带过。诚实的答案并不好听：5万美元额度本来就不是用来买房的工具，我也不会去讲什么绕开外汇局规定的办法，因为那是违法的，而风险全部落在你自己身上。如果你的资金本来就合法地放在境外，或者你有境外收入，这才是值得和跨境税务顾问认真聊的话题——我可以介绍常年处理内地买家资金来源文件的马来西亚律师给你。
各州外国人购房门槛
为什么马来西亚没有统一的外国人购房门槛，吉隆坡、雪兰莪、柔佛、槟城各自的常见要求是什么，以及为什么下定前一定要向州属核实具体数字。
Lewis 总结
我见过买家爱上一套价格刚好低于他们以为的门槛的单位，结果发现具体州属或分区的门槛其实更高。我对内地客户的原则很简单：在认真谈数字之前，先把这套具体单位的州同意要求以书面形式确认清楚，因为98万令吉和100万令吉门槛之间的差距，就是成交和白忙一场的差距。
永久地契 vs 租赁地契 vs 土著地
在马来西亚土地法下，永久地契、租赁地契和土著地到底分别意味着什么，外国人能合法购买哪一种，以及签约前必须问清楚的问题。
Lewis 总结
我最常见到的错误，其实不是不小心买到土著地——开发商和中介在这一点上通常很小心。真正常见的是买了租赁地契，心里却当成永久地契来看待，十几年后才惊讶地发现，随着剩余年限缩短，这在银行估值和转售报价中开始显现出来。在你问户型图之前，先问清楚剩余租期还有多少年。
想让 Lewis 联系你？
告诉 Lewis 你的预算和地区——在 WhatsApp 上获取附带价格、租金和风险备注的 3 个精选项目短名单。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
在购房之前，先粗略测算一下五年内出售和第六年之后出售，各自对应的RPGT
Send
记住外国卖家无论持有多久，都无法像公民一样在六年后享受0%税率
Send
为买方的预扣款做好预算——外国卖家常见比例是7%——这会占用你部分售房款，直到LHDN完成核定
Send
完整保留购房价格及允许扣除成本的记录，以支撑你的应课税收益计算