联名持有与继承
还没交楼就离婚：一间还没建好的房子怎么分
在交楼前离婚意味着分割买卖合约项下的未登记合同权益而非现成地契，必须妥善处理开发商批文与银行贷款重组。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 面对联名、亲属过世或离婚分产的家庭 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | 把房产资料、地契上名字的持有方式，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
为什么家庭往往卡在这一关
这一篇拆解的是：为什么还没交的单位比已完工的更难分，以及通常的三种收场 适用哪一套法律，取决于大多数家庭从来没查过的几件事：地契上的名字是以什么方式持有的、有没有有效遗嘱，以及遗产总值多少。
合同权益对照登记地契：为什么此时根本无法使用 14A 号表格
在房产项目尚未完工交付之前，买家手中所持有的只是对开发商的个人合同请求权，而非土地法典下的法定登记地契。依据《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版），依据第215(1)条转让整宗土地或依据第217(1)条转让不可分割份额，必须向土地注册官呈交 14A 号表格并附带正式地契所有权文件。由于个别地契或分层地契尚未发出且未登记在买家名下，土地局根本无法受理 14A 表格。此时需要分割的婚姻资产，纯粹是一项衡平法上的合同权利。
方案一：经开发商与银行同意，由一方通过转让协议接管买卖合约
第一种出路是由其中一方买断另一方的合同份额，单独接管该房产。这绝不能通过双方私下写字据来解决。这需要正式签署权益转让契约（Deed of Assignment）或合约更替协议（Novation Agreement），并必须取得开发商的书面同意。更重要的是，由于购房通常附带由贷款合约与转让契约构成的银行贷款，接管的一方必须向银行单独申请新的房贷审批。只有当商业银行正式批准免除另一方的借款与担保责任后，转让方才能全身而退。
方案二：通过转售转让方式将合同权益出让给第三方买家
如果双方均无力单独承担后续供款，夫妻只能在房屋建好前将合同权益转售给外部买家。这种交易属于未出地契情况下的转让权益转售（subsale by assignment）。交易必须通知开发商并取得开发商的书面同意，通常还需结清开发商此前已发出的全部工程进度款账单。新买家银行发放的购房款将优先用于清偿现有银行的全部贷款欠额，剩余款项再存入律师楼的客户信托户口，由双方依据离婚协议予以分割。
方案三：维持现状直至房屋交付空置管有且地契发出后再行分割
第三条途径是通过双方协议维持现状，直到房屋完工。在此安排下，双方在整个施工期间保留买卖合约上的联名状态。离婚协议必须白纸黑字严格规定：在交楼之前究竟由谁负责按月支付银行的工程进度款供款。待开发商正式交付空置管有且土地局发出个别或分层地契后，双方再依照《国家土地法典》第215(1)条签署 14A 号表格正式过户给其中一人，或者届时再作为现楼在公开市场上变卖平分净收益。
潜在的致命风险：工程进度款发放与联名借款人的连带违约责任
未完工房产在离婚中最严重的现实陷阱是持续发生的工程进度供款。随着建筑架构逐步成形并取得建筑师进度证书，银行会逐步向开发商放款。随着放款金额增加，每月的按揭供息负担也不断加重。如果夫妻在漫长的离婚谈判中互相赌气停止供楼，银行将立即停止放款并向两位联名借款人全额追讨。贷款断供不仅会导致开发商收取高额迟延利息，更会直接摧毁双方的个人信贷记录。
拿你自己的情况核对一遍
动手之前，先把文件真的翻出来：地契（看清楚名字是怎么持有的）、死亡证书、遗嘱（如果有），以及一份最新的土地检索。你该走哪个途径——小额遗产组、高等法院，还是遗产信托局——是由这些文件决定的，不是由家里人的印象决定的。走错途径，动辄浪费几个月。
买家检查清单
当夫妻在房屋交付空置管有之前分道扬镳，他们手中根本还没有登记的地契，只有一份正在履行的买卖合约（SPA）项下的合同权益。由于个别地契或分层地契尚未发出或过户，此时根本无法向土地局提交《国家土地法典》（第828号法令，2020年修订版）第215(1)条下的 14A 号表格。双方在法律上只有三条出路：经开发商与贷款银行同意，由其中一方通过转让协议或更替合同接管合约与房贷；通过转售将合同权益转让给第三方买家；或者双方按兵不动维持现状直至交楼且地契办妥，之后再行分割变卖。由于涉及银行工程进度款逐步发放以及开发商的行政许可，尚未完工的房产分割极为繁琐。
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| 1 | 审查原始买卖合约（SPA），确认有关权利转让及向开发商申请书面许可的具体条款要求。 |
|---|---|
| 2 | 向贷款银行索取最新的工程进度款发放明细表以及当期的全额贷款赎楼结欠清单。 |
| 3 | 向开发商或土地局查询，确认该楼盘项目的个别地契或分层地契是否已经正式签发出来。 |
| 4 | 书面咨询开发商，确认开发商是否允许将买卖合约通过权益转让或更替协议转至一人名下。 |
| 5 | 在离婚协议中明确订立过渡期条款，规定在完成正式转让前究竟由谁负责按月缴纳工程供息。 |
常见问题
我们可以直接用 14A 号表格把还没建好的房子转到其中一人名下吗？
不可以。《国家土地法典》第215(1)条下的 14A 表格仅适用于已登记的地契。在交楼且地契发出前，双方仅享有合同权益，只能通过转让契约进行更替。
开发商有权拒绝其中一方单独接管买卖合约吗？
有权。在未出地契前转让合同权益，必须取得开发商的书面同意并符合开发商设立的行政管理条件及缴清相关行政规费。
如果双方在离婚谈判期间都不肯供工程进度利息，会有什么后果？
银行会发出催款通知书并冻结放款，加收逾期罚息，并对两位联名借款人提起追偿诉讼，导致两人的信贷记录彻底受损。
还没交钥匙拿新房之前，我们可以把房子转卖给第三方买家吗？
可以，通过转让权益转售（subsale by assignment）进行。该交易需要开发商的书面批准、结清现有工程款账单并全额清偿现有银行贷款。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
联名的另一方不供了：你实际上有哪些选择
当联名业主停止供楼，银行会依据共同及个别法律责任向双方全额追讨。要化解僵局，必须通过转贷重组、以 14A 号表格买断对方份额，或向法庭申请分割令。
Lewis 总结
千万不要因为对方断供而赌气跟着停供；银行只会直接向有还款能力或有资产的一方全力追讨。务必完整保留你独自供楼的每一笔转账凭证，作为日后向对方追讨代垫款项的证据。如果对方既不出钱又拒绝签署 14A 号表格过户，应立即委托律师发出正式要求信，并做好向高等法院申请强制变卖或分割房产的准备。
把房产转给家人：亲属转让、印花税，以及银行的同意
基于亲情将房产转让给直系亲属，必须依据《国家土地法典》第215(1)条签署法定过户文件，向税收局核实印花税减免，并取得现有贷款银行的同意。
Lewis 总结
千万不要以为家人之间的过户只是随便签几张纸那么简单。如果房子还有银行贷款未还清，在找律师之前必须先向银行了解清楚，因为不赎楼解除押记根本无法办妥过户。在签署文件前务必由律师向税收局申请印花税裁定，更绝不能企图利用亲属转让来仓促隐匿资产以逃避债务。
联名业主其中一人破产：房子会怎样
当马来西亚房产的其中一名联名业主被裁定破产，其不可分割份额依法归属于破产管理局局长，而未破产共有人的份额依据第217(1)条仍受法律保护。
Lewis 总结
一旦你的联名业主破产，必须立即通过律师正式联系破产管理局局长（DGI）。千万不要再私下与破产人达成任何协议，因为他已经完全丧失签署 14A 号表格过户的法律资格。你应当做好准备：要么向破产局按市价买断对方的份额，要么配合办理有序变卖，切勿拖延到贷款银行启动强制拍卖程序。
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审查原始买卖合约（SPA），确认有关权利转让及向开发商申请书面许可的具体条款要求。
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向贷款银行索取最新的工程进度款发放明细表以及当期的全额贷款赎楼结欠清单。
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向开发商或土地局查询，确认该楼盘项目的个别地契或分层地契是否已经正式签发出来。
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书面咨询开发商，确认开发商是否允许将买卖合约通过权益转让或更替协议转至一人名下。