法律与买卖合约 · 9 分钟
2026 年外籍人士在马来西亚租房与买房完全指南
从初到马来西亚租房，到应对联邦 MM2H、砂拉越 S-MM2H、沙巴 SB-MM2H 及 DE Rantau 数字游民准证，再到新增的 8% 外国人印花税与 60% 贷款成数上限，为迁居马来西亚的外籍人士提供实用指南。
Quick answers
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
2026 年外籍人士有多条居留途径可选：联邦第二家园计划（强制买房，10 年锁定期）、砂拉越 S-MM2H（可选择是否买房）、沙巴 SB-MM2H（强制买房，仅限分层产权）以及面向数字游民的 DE Rantau（无需买房）。目前外国买家须缴纳统一的 8% 印花税，且贷款成数上限为 60%，而本地公民则可享 90%。
Lewis verdict
对于还不确定自己会在马来西亚待多久的外籍人士来说，先租房远比直接投入强制买房的第二家园计划更灵活。标准租房押金结构——一个月的诚意金（可抵扣首月租金），加上两个月可退还的按金——比 10 年的房产锁定期负担轻得多。如果你决定申请第二家园计划，务必仔细做预算：自 2026 年 1 月 1 日起，所有外国买家须缴纳统一的 8% 印花税，是原本 4% 的两倍，而外国买家的贷款成数通常上限为 60%（本地公民则可达 90%），也就是说你需要支付 40% 的现金首付。以一套 RM1,000,000 的房产为例，算上首付、印花税及律师费，你可能需要在入住前准备超过 RM480,000 的现金。柔佛 2% 或槟城 1.5%-3% 的外国人置业州属附加税，还会叠加在这些费用之上。如果你想要签证身份带来的灵活性，又不想被强制买房束缚，砂拉越的 S-MM2H 是更宽松的选择，因为该计划的买房要求是可选的。而如果你只是为非马来西亚雇主远程工作，DE Rantau 数字游民准证则完全无需考虑买房问题，不过在最终获批时你必须身处马来西亚境外。
买家下一步是什么？
在投入强制买房的 MM2H 等级之前，务必先计算全部现金支出——60% 贷款成数下的首付、8% 印花税、律师费以及各州可能征收的附加税。
Quick summary
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
| 适合谁 | 正在权衡各类居留途径，并考虑究竟应该租房还是投入强制买房 MM2H 计划的外籍人士与数字游民。 |
|---|---|
| 风险等级 | 对于强制买房的 MM2H 等级而言风险较高（因 10 年锁定期及 8% 印花税），而租房或 DE Rantau 入境途径风险较低 |
| Lewis verdict | 对于还不确定自己会在马来西亚待多久的外籍人士来说，先租房远比直接投入强制买房的第二家园计划更灵活。标准租房押金结构——一个月的诚意金（可抵扣首月租金），加上两个月可退还的按金——比 10 年的房产锁定期负担轻得多。如果你决定申请第二家园计划，务必仔细做预算：自 2026 年 1 月 1 日起，所有外国买家须缴纳统一的 8% 印花税，是原本 4% 的两倍，而外国买家的贷款成数通常上限为 60%（本地公民则可达 90%），也就是说你需要支付 40% 的现金首付。以一套 RM1,000,000 的房产为例，算上首付、印花税及律师费，你可能需要在入住前准备超过 RM480,000 的现金。柔佛 2% 或槟城 1.5%-3% 的外国人置业州属附加税，还会叠加在这些费用之上。如果你想要签证身份带来的灵活性，又不想被强制买房束缚，砂拉越的 S-MM2H 是更宽松的选择，因为该计划的买房要求是可选的。而如果你只是为非马来西亚雇主远程工作，DE Rantau 数字游民准证则完全无需考虑买房问题，不过在最终获批时你必须身处马来西亚境外。 |
| 买家行动 | 在投入强制买房的 MM2H 等级之前，务必先计算全部现金支出——60% 贷款成数下的首付、8% 印花税、律师费以及各州可能征收的附加税。 |
选择居留途径：MM2H、S-MM2H、SB-MM2H 或 DE Rantau
2026 年马来西亚提供多条居留途径。联邦第二家园计划（白银、黄金、白金及经济特区等级）目前强制要求买房，须在签证核准后 12 个月内完成，并通过内陆税收局认证的买卖合约核实，且有 10 年锁定期，向旅游、艺术及文化部登记。砂拉越 S-MM2H 要求个人或夫妇缴付定期存款 RM500,000（或 USD118,000），较低等级为单身 RM150,000/夫妇 RM300,000（须符合更严格的地方标准）；该准证为期 10 年，结构为 5+5 年可续期，买房属可选项目，若选择购买，最低入门价为 RM500,000。沙巴 SB-MM2H 要求境外月收入达 RM10,000（个人）/RM15,000（家庭）以符合白银级要求（黄金级/白金级则获豁免），强制要求买房，但仅限购买高层分层产权单位，最低价值分别为白银级 RM600,000、黄金级 RM1,000,000、白金级 RM2,000,000，须持有 10 年。至于 MDEC 的 DE Rantau 数字游民准证，适合为非马来西亚公司工作的外籍自由工作者或远程工作者，初次可停留 12 个月，最多可续期至累计 3 年，且完全无需购买房产。
MM2H 的财务机制：定期存款、提款与锁定期
在联邦第二家园计划下，申请人最多可提取 50% 的强制定期存款用于资助购房，或用于医疗与教育费用，如果已在签证核发前 2 年至核发后 1 年的规定期限内，向开发商或代管律师支付至少 10% 的购房款，此提款申请可加速处理。若在 10 年锁定期届满前出售房产，将导致签证被撤销，除非申请人立即换购更高价值的房产。沙巴 SB-MM2H 同样允许在满 5 年后提前退出，前提是以同等或更高价值的房产替代，且最多 50%（部分白银级结构为 40%）的定期存款在满一年后即可提取；该计划另外收取 RM3,000 的申请费，以及每人每年 RM500 的签证费。
新的外国买家印花税与融资现实
2026 年对外国买家而言最大的变化，是根据 2026 年财政预算案引入的统一 8% 住宅房产过户印花税，取代了原本 4% 的统一税率——该税率的适用取决于过户文件的签署日期，而非买卖合约的签署日期，因此任何 2026 年 1 月 1 日或之后签署的过户文件，即便买卖合约是在 2025 年签订的，也须缴纳 8% 印花税。非住宅或商用房产对外国人而言仍维持标准的 4% 统一税率，而马来西亚永久居民则依然适用累进的 1%-4% 公民税率。就此税务而言，MM2H 持有者被视为外国买家。各州附加税可能在此基础上叠加：柔佛对外国人置业征收 2% 的州属附加税（新盘有时由开发商代为回扣），而槟城则对所有外国人交易征收约 1.5%-3% 的附加税。融资方面，外国买家面临更严格的贷款成数限制，通常上限为 60%（本地公民则可达 90%），这意味着需要支付 40% 的现金首付。
先租房：更低承诺的入门策略
对于尚未确定长期计划的外籍人士来说，租房仍然是比任何强制买房签证等级都更灵活的入门方式。马来西亚标准的押金结构为：一个月租金的诚意金（可抵扣首月租金），加上两个月租金的按金（租期结束后经搬迁检查确认无误后可退还）。这种结构让外籍人士有充足时间了解某个社区、城市或州属，然后再做出更大、更长期的置业承诺。通过 HDA（开发商一手市场）购房的买家，还能根据房产价值享有 25%-50% 的法定律师费折扣，而对于价值超过 RM1,000,000 的 HDA 交易，第一附表 B 表规定的统一折扣为 50%。
买家检查清单
2026 年外籍人士有多条居留途径可选：联邦第二家园计划（强制买房，10 年锁定期）、砂拉越 S-MM2H（可选择是否买房）、沙巴 SB-MM2H（强制买房，仅限分层产权）以及面向数字游民的 DE Rantau（无需买房）。目前外国买家须缴纳统一的 8% 印花税，且贷款成数上限为 60%，而本地公民则可享 90%。
| 1 | 在投入资金前，先确定你的居留计划属短期（先租房）还是长期（评估 MM2H 各等级） |
|---|---|
| 2 | 确认你选择的 MM2H 途径是强制买房（联邦或沙巴 SB-MM2H）还是可选买房（砂拉越 S-MM2H） |
| 3 | 将统一的 8% 外国买家印花税以及各州可能征收的附加税（柔佛 2%、槟城 1.5%-3%）计入预算 |
| 4 | 确认你的融资上限——外国买家的贷款成数通常上限为 60%，而本地公民可达 90% |
| 5 | 如果选择租房，签约前务必确认标准的一个月诚意金加两个月按金的押金结构 |
常见问题
马来西亚所有 MM2H 居留途径都强制要求买房吗？
不是。联邦第二家园计划及沙巴 SB-MM2H 都强制要求买房，但砂拉越 S-MM2H 并不强制——持有者可以选择租房，也可以在满一年后自愿使用最多 50% 的定期存款购房。
2026 年外国买家比马来西亚公民多缴多少印花税？
自 2026 年 1 月 1 日起，外国买家须缴纳统一的 8% 住宅过户印花税，是原本 4% 税率的两倍，而马来西亚永久居民仍适用累进的 1%-4% 公民税率——以一套 RM1,000,000 的房产为例，两者差额高达 RM80,000。
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Lewis verdict
好的交通确实能支撑租赁需求，但如果只是广告写靠近站、实际路线不好走，我不会因为这个理由付太高溢价。
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低入场价有帮助，但买家还是要检查地点、户型、真实需求、管理费和未来流动性；便宜不一定代表项目有长期价值。
Lewis verdict
以价值为主来看，我宁愿选价格合理、有真实需求的项目，也不要只是最便宜但未来难卖的项目。
下订前，先学会用买家角度看 NAPIC 数据
官方数据不会直接告诉你买哪一个项目，但能帮你不要只相信销售话术；下订前应把成交、供应、滞销和租金证据一起看。
Lewis verdict
数据不能取代实地看房，但它是让买家不要冲动下订的好工具。
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在投入资金前，先确定你的居留计划属短期（先租房）还是长期（评估 MM2H 各等级）
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确认你选择的 MM2H 途径是强制买房（联邦或沙巴 SB-MM2H）还是可选买房（砂拉越 S-MM2H）
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将统一的 8% 外国买家印花税以及各州可能征收的附加税（柔佛 2%、槟城 1.5%-3%）计入预算
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确认你的融资上限——外国买家的贷款成数通常上限为 60%，而本地公民可达 90%