法律与买卖合约
外国人 2026 在大马买房指南：最新各州门槛与隐藏成本
外国人要在马来西亚买房，需要满足各州严格的最低购房价格门槛、强制性的州政府批准，以及高昂的8%一律印花税率。这篇专门为MM2H持有者和外籍人士解读购房细节。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 有意在2026年在马来西亚购买住宅或商业地产的外籍人士、MM2H签证持有者和外国投资者。 |
|---|---|
| 风险等级 | 交易失败与资金锁定风险 |
| 买家行动 | 与 Lewis 确认你目标房产类型和地点的各州最低价格门槛，并在支付任何订金之前，先跟银行确认好外国人贷款成数（LTV）上限。 |
了解各州特定的最低价格门槛
在马来西亚，土地行政管理属于州政府的管辖权限，而非联邦政府。这意味着每个州政府都会为外国买家制定自己的最低购房价格门槛，而且同一个州内，分层产权（公寓／服务式公寓）与有地房产的门槛往往也不相同。例如，在吉隆坡，无论是分层产权还是有地房产，最低门槛都是RM1,000,000。雪兰莪的规定明显更为严格，且按区域划分：第一区与第二区（巴生谷走廊，涵盖梳邦、鹅唛、乌鲁冷岳、士邦再也、巴生、瓜拉雪兰莪及瓜拉冷岳）无论分层或有地，最低门槛均为RM2,000,000；第三区（乌鲁雪兰莪及沙白安南）则降至RM1,000,000；而且在整个雪兰莪州，外国人仅限购买分层产权及获批的围篱守卫式有地产权（landed strata）房产，无法购买一般个别地契的排屋。在寻找房产之前，买家务必核实所在州属及分区的确切规定，因为同样标示「最低100万令吉」的说法，实际门槛可能因州属和房产类型而有明显差异。
了解各州特定的最低价格门槛
州属/地区
分层产权最低门槛
有地产权最低门槛
州属/地区
分层产权最低门槛
有地产权最低门槛
州属/地区
分层产权最低门槛
有地产权最低门槛
州属/地区
分层产权最低门槛
有地产权最低门槛
州属/地区
分层产权最低门槛
有地产权最低门槛
州属/地区
分层产权最低门槛
有地产权最低门槛
州属/地区
分层产权最低门槛
有地产权最低门槛
州属/地区
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有地产权最低门槛
州属/地区
分层产权最低门槛
有地产权最低门槛
州属/地区
分层产权最低门槛
有地产权最低门槛
州属/地区
分层产权最低门槛
有地产权最低门槛
| 州属/地区 | 分层产权最低门槛 | 有地产权最低门槛 |
|---|---|---|
| 吉隆坡／布城／纳闽 | RM1,000,000 | RM1,000,000 |
| 雪兰莪（第一及第二区，巴生谷） | RM2,000,000 | RM2,000,000 |
| 雪兰莪（第三区） | RM1,000,000 | RM1,000,000 |
| 槟岛 | RM1,000,000 | RM3,000,000 |
| 槟城威省 | RM500,000 | RM1,000,000 |
| 柔佛 | RM1,000,000 | RM2,000,000 |
| 森美兰 | RM650,000 | RM1,000,000 |
| 马六甲 | RM500,000 | RM1,000,000 |
| 吉打（本岛） | RM600,000 | RM600,000 |
| 沙巴 | RM600,000 | RM1,000,000 |
| 砂拉越（古晋省） | RM600,000 | RM600,000 |
| 玻璃市 | RM500,000 | RM500,000 |
8% 一律税率的外国买家印花税
在近期的国家财政预算案（2025/2026年预算案）中，引入的最重大交易成本变化之一，是针对外国买家和外国公司实体在签署转让备忘录（MOT）时征收一律8%的印花税率。在适用于马来西亚公民的标准分级税率下，印花税介于1%至4%之间。对于一名以最低门槛RM1,000,000购买房产的外国人来说，印花税是一律RM80,000，而本地公民仅需支付RM24,000。这是一笔巨大的前期现金支出，许多外国买家在做初期预算时未能计算在内，且必须在自我评估申报提交后30天内缴付。
州政府批准申请与物业购买限制
与本地买家不同，每一笔涉及外国买家的房产交易都必须获得州政府的正式批准（State Authority Consent）。该批准的申请过程通常需要三到六个月，与本地人的交易相比，这大大延长了过户交易的时间线。此外，外国人被严格限制购买某些类别的土地。外国人不能购买马来人保留地（Malay Reserve Land）、州政府配额下的低成本或廉价房屋单位、大部分州属的农业地，或面临未解决规划限制的房产。如果买家在未提前确认的情况下下订了受限单位，订金可能会被锁定数月之久。
MM2H 签证状态与银行融资现实
在马长期居住的外国人中存在一个普遍的误解，即持有“马来西亚我的第二家园”（MM2H）签证会赋予他们特殊的购房权利或豁免。虽然MM2H是一项享誉盛名的定居计划，但它并不是一个独立的财产所有权类别。MM2H持有者与任何其他外国买家一样，也适用于各州最低价格门槛和8%的一律印花税率。此外，本地银行对外国人的贷款审批非常严格。银行通常将外国买家的贷款成数（LTV）限制在70%至80%左右，而本地公民则可高达90%。外国买家必须准备好支付20%到30%的现金头期款。
买家检查清单
外国买家必须符合各州特定的最低价格限制（根据地点和房产类型，从RM600,000到RM2,000,000+不等），并支付房产成交价8%的一律印花税。此外，所有交易都需要申请州政府批准（State Authority Consent），这需要几个月的审批时间。MM2H签证持有者也适用于完全相同的规则，不享有豁免。
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| 1 | 查询目标房产所在州属的具体最低购房价格门槛 |
|---|---|
| 2 | 确认房产单位不属于马来人保留地等受限类别 |
| 3 | 为房产成交价8%的一律印花税率做好资金准备 |
| 4 | 提交州政府批准申请，并预留3到6个月的审批时间线 |
| 5 | 向银行确认你作为外国买家的最高贷款成数（LTV） |
常见问题
外国买家可以在马来西亚购买有地房产（如排屋/别墅）吗？
可以，但必须符合州政府的严格规定。例如在雪兰莪，外国人通常被禁止购买有地房产，除非该房产位于已批准的分层围篱守卫小区内，且价格达到RM2,000,000的门槛。
持有MM2H签证是否能获得房产折扣或更低的购房价格门槛？
不能。MM2H身份并不自动给予房产折扣或降低最低购房门槛。所有外国买家（包括MM2H持有者）都必须遵守标准的州属门槛和联邦印花税率。
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Lewis 总结
我一定会要求发展商提供书面净价，并向银行确认贷款是根据这个净价来批，而不是SPA封面上的毛价。
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我见过太多买家只看健身房和泳池，完全忽略了sinking fund。在《分层管理法令》下，这笔钱是强制性的。买二手房时，我会帮买家查AGM会议记录，看欠缴率是否严重——如果管理费欠缴率达30%，意味着这栋楼正在慢性死亡。新楼盘如果发展商给出不切实际的RM0.25/sqft超低管理费，做好心理准备，在JMB接管后的两年内，管理费大概率会暴涨40%。
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