香港买家最常掉进的那些坑

Quick summary

快速总结

适合谁

刚开始做功课的香港买家，想在一次次单独踩坑之前，先看清楚这些常见错误的整体模式。

风险等级

中至高——这些陷阱有几个如果没注意到，代价会很大

买家行动

如果这十个陷阱里有哪一个，是你已经隐约假设过的，可以在继续之前，请 Lewis 帮你过一遍你的具体计划——现在纠正一个假设，永远比订金付出去之后再纠正要便宜得多。

适合谁	刚开始做功课的香港买家，想在一次次单独踩坑之前，先看清楚这些常见错误的整体模式。
风险等级	中至高——这些陷阱有几个如果没注意到，代价会很大
买家行动	如果这十个陷阱里有哪一个，是你已经隐约假设过的，可以在继续之前，请 Lewis 帮你过一遍你的具体计划——现在纠正一个假设，永远比订金付出去之后再纠正要便宜得多。

陷阱 1至3：从错误地方照搬来的法律与身份假设

第一，以为香港的 apostille 就足以让授权书在马来西亚合法使用——并不够，因为马来西亚尚未加入香港自 1965 年起就是成员的《海牙认证公约》；通常还是需要透过马来西亚驻香港总领事馆做完整的领事认证。第二，以为 BNO 身份能在马来西亚的移民或购房规则上给你任何优势——并不能；马来西亚对待 BNO 护照持有人，跟对待其他任何香港特区护照持有人完全一样，都是 90 天免签入境，没有任何特殊购房优待。第三，以为 MM2H 是买房的法律前提——并不是；任何持标准签证的外国人，都可以在符合各州最低门槛之上买房，并取得州政府同意，MM2H 只是长期居留才需要。

陷阱 4至5：低估真实的成本清单

第四，还在用旧的 4% 印花税做预算，而不是根据《2025 年财政法令》从 2026 年 1 月 1 日起适用于非公民买家住宅转让的划一 8% 现行税率——光这一项，就让很多还在参考过时资料的买家，把这个重要开支项算少了一半。第五，如果在新山买房，忘了算上新山单独的州政府征费（自 2025 年 7 月 1 日起为购买价格的 3% 或 RM30,000，以较高者为准），误以为它已经包含在印花税里，但其实是完全额外加收的一笔费用。这两项加在一起，就可能让新山买家的初始预算，比实际需要低了超过 10%。

陷阱 6至7：没查证就相信一个显眼的数字

第六，把发展商的叫价呎价当成市场呎价，却没有核对有 NAPIC 依据的成交数据或近期二手楼可比案例——马来西亚新盘的定价，尤其在新山，扣掉回扣和家私配套后，经常比实际成交价要高。第七，照单全收森林城市或 Medini 营销话术里关于入住率或外国人购房豁免的说法——森林城市的住宅入住率虽然在改善，但根据独立估算，已建成塔楼的入住率大约仍只有 15%至30%；而 Medini 历来对分层地契单位的外国人豁免正在收紧，不应该想当然地假设它自动适用于你的具体单位。

与 LEWIS 讨论

这份清单里的每一个陷阱，都曾经让真实的客户付出真金白银或宝贵时间的代价，而且没有一个是稀奇古怪的——它们都是那种，如果没人事先提醒你，任何人都会合理做出的假设。这正是我写这篇文章的原因：不是要把马来西亚房产说得多复杂，而是要弥合香港买家的预期，和这个市场实际运作方式之间的具体落差。

WhatsApp Lewis

陷阱 8至9：还没买就先忽略了退出这件事

第八，忘了外国人的 RPGT 永远不会降到零——持有前五年内出售任何获利都要缴 30%，第六年起降到 10%，但永远不会更低，而马来西亚公民五年后就能降到 0%。这会明显改变快进快出的算法，应该在买之前就纳入模型，而不是等卖房时才发现。第九，低估了在供应过剩或还未被市场验证的区域（尤其是新山部分区域）作为远程业主的转售流动性问题——营销资料里看起来很容易脱手的单位，实际转售时，因为要跟发展商自己还没卖完的库存竞争买家，可能真的会挂很久卖不出去。

陷阱 10：远在 2,500 公里外，却没有本地帮手，什么都自己管

第十，也是让前面所有陷阱变得更严重的那个陷阱：想靠自己一个人处理整个流程——文件认证、银行融资、缺陷索赔、租客安置、日常维护监督——却没有一个信得过的本地联系人，无论是律师、中介，还是物业管理公司。前面九个陷阱，每一个都会在有人实地在马来西亚、能实时帮你核对假设的情况下，更容易被发现和纠正，而不是让你完全靠着文件和一块屏幕，在 2,500 公里之外单打独斗。

能防住大多数陷阱的一个习惯

以上每一个陷阱，都有同一个根本原因：把从别的语境借来的假设——香港自己的法律体系、新加坡的 ABSD 规则、英国的移民产品，或是对某个营销话术单纯的一厢情愿——直接套用到马来西亚，却没有对照马来西亚当下的具体资料做核实。对付这十个陷阱最有效的一个习惯，就是这整个系列一直在示范的那件事：在你为任何数字或说法做预算、签字、下定之前，先问一句「这对马来西亚来说，具体、现在，是真的吗？我能看到原始出处吗？」

买家检查清单

我看到的大多数错误，不是选错楼盘——而是从别的市场照搬过来的流程和财务假设，结果发现完全不适用。马来西亚不是新加坡，也不是英国，而香港特有的身份（BNO、apostille 资格）并不会像大家以为的那样自动通用。

1

在签授权书之前，先跟律师确认正确的文件认证路径（是领事认证，不是 apostille）

2

预算现行的 8% 印花税，如果在新山，还要另外算上 3%或RM30,000 的州政府征费——不要用过时的数字

3

任何呎价、入住率或豁免方面的说法，都要对照 NAPIC 数据、独立报导或 IRDA 来核实——不要只看营销材料

4

在买房之前就把 RPGT 和真实的转售流动性纳入你的规划，而不是等要卖的时候才想起来

5

在真正需要之前，就先找好信得过的本地律师、中介或物业管理公司，而不是等出问题了才找

1	在签授权书之前，先跟律师确认正确的文件认证路径（是领事认证，不是 apostille）
2	预算现行的 8% 印花税，如果在新山，还要另外算上 3%或RM30,000 的州政府征费——不要用过时的数字
3	任何呎价、入住率或豁免方面的说法，都要对照 NAPIC 数据、独立报导或 IRDA 来核实——不要只看营销材料
4	在买房之前就把 RPGT 和真实的转售流动性纳入你的规划，而不是等要卖的时候才想起来
5	在真正需要之前，就先找好信得过的本地律师、中介或物业管理公司，而不是等出问题了才找