总持有成本：印花税、律师费，以及退出时的 RPGT

Quick summary

快速总结

适合谁

想在把预算锁定在发展商或中介宣传的显眼价格之前，先看清楚完整、诚实成本清单的香港买家。

风险等级

高——这是最会改变你实际预算的数字

买家行动

针对任何入围单位，可以请 Lewis 在你出价之前，提供一份完整的落地成本工作表——印花税、律师费、如果适用的州政府征费，以及融资成本。

适合谁	想在把预算锁定在发展商或中介宣传的显眼价格之前，先看清楚完整、诚实成本清单的香港买家。
风险等级	高——这是最会改变你实际预算的数字
买家行动	针对任何入围单位，可以请 Lewis 在你出价之前，提供一份完整的落地成本工作表——印花税、律师费、如果适用的州政府征费，以及融资成本。

印花税：近期最大的变动

自 2026 年 1 月 1 日起，非公民个人和外国公司（不含永久居民）购买住宅物业的转让印花税，划一为 8%，从之前的划一 4% 翻了一倍——这项变动由《2025 年财政法令》（Finance Act 2025，Act 874）引入，在《1949 年印花税法令》第一附表中新增了第 32(ab) 条项目。这个税率适用于 2026 年 1 月 1 日或之后签立的所有转让文件，即使你的买卖合约（SPA）是在此之前签的。马来西亚公民和永久居民仍适用 1%至4% 的阶梯税率，而马来西亚的首购族豁免（价格不超过 RM50万的物业）完全不适用于外国买家。以一套 RM150万的单位为例，光是转让印花税就要 RM12万——是旧税率下的两倍。

律师费：《2023 年律师收费令》收费表

买卖合约（SPA）和转让备忘录（MOT）分别的律师费，都按照《2023 年律师收费令》（Solicitors' Remuneration Order 2023，SRO 2023）的收费表来算——这是法律规定，不是可以议价的指引：物业价格首 RM50万收取 1.25%（最低收费 RM500），余下部分到 RM700万收取 1%。如果你需要贷款，贷款协议会按同一套收费表、以贷款金额单独另收一笔费用。所有专业费用之上，还要按《2018 年服务税法令》另加 6% 的服务税（SST）。以一套 RM150万的购买为例，光是 SPA 加 MOT 的律师费，未含 SST 大约是 RM16,250，含 SST 大约是 RM17,225——这还不包括如果你贷款，另外要付的贷款协议费用。

如果你在新山买房，还有新山征费

如果你的购买是在新山，还要在其他费用之上，加上新山州政府自己的外国买家批核征费：购买价格的 3%，或 RM30,000，以较高者为准，适用于 2025 年 7 月 1 日之后处理的交易（此前是 2%或RM20,000）。以一套 RM150万的新山单位为例，就是 RM45,000。这笔费用是新山州政府作为批准外国购买同意的条件而征收的，跟联邦印花税是分开的、额外加收的。其他州也各自有自己不同的同意相关费用；请针对你目标州属向律师核实具体数字，不要想当然地以为新山的税率适用于其他州。

与 LEWIS 讨论

8% 印花税这个变动，是多年来马来西亚外国买家成本结构中最大的一次调整，而我至今还是会遇到跟我报旧的 4% 数字的客户——因为他们看的那篇文章早就过时了。请在你爱上某个显眼的购买价之前，先把完整的成本清单算一遍——印花税、律师费、州政府征费，以及按你预期的退出年期算出来的 RPGT——因为在新山，真实的落地成本可能比买卖合约上的价格高出 12%至15%，这还没算你付的第一笔管理费。

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持续的持有成本

除了一次性的购买成本，还要为持续的年度支出做预算：地税（cukai tanah），这是交给州政府的一笔小额土地税，以及地方议会门牌税（cukai pintu 或 cukai taksiran），两者金额一般都不大，但不可议价。对分层地契单位——大多数香港买家的目标物业类型——每月的管理费和维修基金常见约每呎 RM0.25至0.45，全设施的高楼因公共区域多会更高。单独看这些金额都不算大，但持有多年累积下来，会给你的总持有成本增加一个不小的百分比，而且当你的注意力都放在显眼的购买价格上时，这些很容易被低估。

RPGT：离场时要缴的税

房地产盈利税（RPGT）针对你出售时最终获得的利润，而外国人受到的待遇明显不如公民：持有前五年内出售，按应课税盈利收取 30%，第六年起降到 10%——但跟马来西亚公民和永久居民不同（他们五年后能降到 0%），外国人的 RPGT 税率永远不会降到零。这直接关系到你的退出规划：五年内快速转手，税负很重，即使长期持有，出售时利润仍要被扣掉 10%。请从一开始就把 RPGT 算进你的回报率或资本增值模型里，而不是等你准备卖房了才想起来。

把完整成本清单加总起来

以一套 RM150万的新山单位、贷款 65% 计算：大约 RM12万印花税（8%）、大约 RM4.5万新山征费（3%）、大约 RM17,225 的 SPA/MOT 律师费（含 SST），再加上另外的贷款协议费用，以及你 35% 的现金首期，大约 RM525,000。这样算下来，在你开始付第一期供款之前，光现金就要超过 RM70万，而这一切都是基于 RM150万的显眼价格——单单加上印花税和州政府征费，实际落地成本就比买卖合约上的价格高出大约 12%至15%。请针对你所在的州属和购买价格，做一遍完整的计算，再决定要不要下定某个单位。

买家检查清单

以一套 RM150万的新山单位为例，光是划一 8% 的转让印花税就大约 RM12万，新山州政府征费按 3% 或 RM4.5万（以较高者为准），律师费大约 RM1.7万至1.9万再加 6% SST——这些都还没算上你搬进去住之前的其他开销。如果 5 年内出售，作为外国人，RPGT 会拿走你获利的 30%；到第六年起才降到 10%，而且永远不会降到零。

1

确认你预算的是现行的划一 8% 外国人印花税，而不是过时的 4% 数字

2

按 SRO 2023 收费表（1.25%/1%）加 6% SST 分别计算 SPA、MOT 和贷款协议的律师费

3

如果在新山买房，要在其他费用之上，另外加上 3% 或 RM30,000（以较高者为准）的州政府征费

4

把持续的地税、门牌税和每月管理费/维修基金，当作持续性成本来做预算，而不是一次性支出

5

从一开始就把 RPGT（5 年内 30%，第六年起 10%，外国人永远不会降到零）纳入你的退出规划

1	确认你预算的是现行的划一 8% 外国人印花税，而不是过时的 4% 数字
2	按 SRO 2023 收费表（1.25%/1%）加 6% SST 分别计算 SPA、MOT 和贷款协议的律师费
3	如果在新山买房，要在其他费用之上，另外加上 3% 或 RM30,000（以较高者为准）的州政府征费
4	把持续的地税、门牌税和每月管理费/维修基金，当作持续性成本来做预算，而不是一次性支出
5	从一开始就把 RPGT（5 年内 30%，第六年起 10%，外国人永远不会降到零）纳入你的退出规划