法律与买卖合约
2026 MM2H 强制买房政策：财务算盘与各州限制解析
联邦第二家园计划目前强制要求购买最高达 RM2,000,000 的房产，且有 10 年限售锁定期。带你算清各州最低门槛、新增的 8% 外国人印花税以及东马 S-MM2H 的例外情况。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在准备申请联邦第二家园身份并需要应对各州外国人置业限制的外籍人士、退休人员及外国投资者。 |
|---|---|
| 风险等级 | 高资金锁死风险（由于 10 年限售期及高昂且不可退还的印花税成本） |
| 买家行动 | 在签署任何预订文件前，务必核实你所选的房产价格既满足 MM2H 签证等级要求，又符合当地州政府的外国人置业最低门槛。 |
三大签证等级下的强制买房框架
在最新修订的联邦第二家园（MM2H）计划中，购买住宅房产不再是可选项目，而是成为了一项强制性要求。该计划分为三个主要级别：白银级申请人必须购买价值至少 RM600,000 的房产；黄金级申请人必须购买价值至少 RM1,000,000 的房产；白金级申请人则必须购买价值至少 RM2,000,000 的房产。此外，所购房产受到严格的 10 年限售期限制。在这长达十年的锁定期内，你可以申请升级到更高价值的房产，但不能换成更便宜的房产，也不能在不购买同等或更高价值替代房产的情况下直接卖房套现。
统一 8% 外国买家印花税的财务冲击
从 2026 年 1 月 1 日起，针对外国买家房产交易的重大税收政策调整已正式生效。所有外国买家（无论是通过 MM2H 计划购买还是独立置业）在过户住宅房产时，都必须缴纳 8% 的统一过户印花税（MOT）。这比之前最高 4% 的累进印花税率有了大幅提升。对于购买 RM1,000,000 住宅的黄金级申请人，印花税账单为 RM80,000（而马来西亚公民只需缴纳约 RM24,000）。对于购买 RM2,000,000 住宅的白金级申请人，印花税则飙升至 RM160,000，这大大增加了前期所需的准备资金。
各州最低购房价格门槛与 MM2H 签证等级的重叠
申请人经常混淆联邦 MM2H 置业要求与各州政府针对外国人置业的最低价格限制。各州的土地政策是独立于第二家园签证状态运行的。吉隆坡、雪兰莪和柔佛对外国人买房实行严格的 RM1,000,000 最低价格限制。槟岛要求分层房产最低 RM3,000,000，而槟城威省则允许 RM500,000 起的分层房产。马六甲和玻璃市也允许 RM500,000 起的分层房产，而沙巴和吉打威省则从 RM600,000 起步。关键是，这些门槛必须是买卖合约里的实际成交价，而不是银行评估价。
各州最低购房价格门槛与 MM2H 签证等级的重叠
州属
外国买家最低购买价
州属
外国买家最低购买价
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外国买家最低购买价
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外国买家最低购买价
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外国买家最低购买价
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外国买家最低购买价
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外国买家最低购买价
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外国买家最低购买价
| 州属 | 外国买家最低购买价 |
|---|---|
| 吉隆坡 | RM1,000,000 |
| 雪兰莪（第一及第二区，巴生谷） | RM2,000,000 |
| 雪兰莪（第三区） | RM1,000,000 |
| 柔佛 | RM1,000,000 |
| 槟岛 | RM3,000,000（分层产权） |
| 槟城威省 | RM500,000（分层产权） |
| 马六甲 | RM500,000（分层产权） |
| 玻璃市 | RM500,000（分层产权） |
| 沙巴 | RM600,000 |
| 吉打威省 | RM600,000 |
有地房产置业限制与砂拉越 S-MM2H 的例外规定
包括 MM2H 持有者在内的外国买家，通常仅限购买分层产权房产（如公寓和服务式公寓）。有地房产受到各州政府的严格限制，除非在特定的特别经济区内，否则极难获得州政府的购房批准。与联邦计划形成鲜明对比的是，东马砂拉越州自主运营的第二家园计划（S-MM2H）并不强制申请人买房。S-MM2H 持有者可以选择租房，也可以在满一年后，申请取出最多 50% 的定期存款用于自愿购置住宅，这在资金调配上提供了极大的灵活性。
买家检查清单
在最新修订的 MM2H 计划下，购买房产是强制性的：白银级（最低 RM600,000）、黄金级（最低 RM1,000,000）、白金级（最低 RM2,000,000），且有 10 年限售限制。此外，从 2026 年起，所有外国买家转让房产必须缴纳 8% 的统一印花税，且各州最低价格门槛依然适用。
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| 1 | 确认目标房产的成交价格满足你所属 MM2H 签证等级的最低要求 |
|---|---|
| 2 | 核实目标房产所在州政府针对外国买家的最低置业价格限制 |
| 3 | 将 8% 的外国人统一过户印花税（MOT）列入你的前期置业预算中 |
| 4 | 确保目标单位属于分层产权，因为外国人购买有地房产受到严格限制 |
| 5 | 如果你需要资金灵活性且不想面对 10 年限售锁定期，请评估砂拉越 S-MM2H 计划 |
常见问题
我可以在 10 年锁定期届满前卖掉在联邦 MM2H 计划下购买的房产吗？
只有在你换购更高价值的房产，或者购买价格同等或更高的住宅房产作为替代时，才可以出售。在 10 年内，你不得直接卖房套现或换购更便宜的房产，否则将违反签证条款。
第二家园（MM2H）买家在缴纳 8% 外国人过户印花税时，是否享有任何折扣或豁免？
没有。该 8% 的印花税是 2026 年 1 月 1 日起实施的统一税率，适用于所有在马来西亚购买住宅房产 of 的外国人，无论其是否持有第二家园签证，均没有任何豁免或折扣优惠。
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