法律与买卖合约
买卖双方可以请同一个律师吗？
发展商的指定律师（panel lawyer）是替发展商办事的，不是替你办事的——所谓「免律师费」，说白了就是发展商替那位律师付账单。你仍然有权自己另请律师。在次售交易里，一家律师楼同时代表买卖双方，一旦双方利益出现分歧，就是实实在在的利益冲突风险。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正处在下订、意向书或签署买卖合约阶段的买家 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把房产资料、地契上名字的持有方式，以及你正在纠结的问题发给 Lewis，他会告诉你该先查什么。 |
在你签下任何东西之前
这一篇拆解的是：发展商的指定律师不是你的律师——而「免律师费」正是这件事会出问题的地方 由持牌发展商出售的住宅单位，合约是法定格式。里面的保护条款不是发展商施舍的让步，也不能用合约约定的方式排除掉。
「免律师费」说的是谁付钱，不是律师替谁办事
全新单位的营销经常把「免律师费」当作买家优惠来打广告。这句话实际描述的是谁出钱，不是这位律师代表谁。在这个安排下委任的律师，是发展商的指定律师（panel lawyer），由发展商聘请并付费，负责准备和处理这份买卖合约。这位律师的职业责任，是对发展商这个客户负责，不是对身为买家的你负责，就算他们准备出来的文件，正是你即将要签的那份合约。在例行交易里，这种安排很少造成看得见的摩擦，因为发展商想要一笔顺利、标准的交易，这个利益通常跟买家想要的东西并不冲突。但这位律师，并不是以「你的法律顾问」这个身分出现在这里的。
你仍然有权自己另请律师
「免律师费」这个安排，并不会取消你自己另请一位律师、代表自己独立审阅合约的权利，只是这笔费用要自己出。选择这样做的买家，付钱买的是一件很具体的东西：一位职业责任只对他们负责的律师，纯粹站在买家这一边，去检查合约、检查它依据的附表、以及任何跟标准条款不一样的变动之处。这笔开销值不值得，取决于购买金额的大小，以及你想要多少独立的审视——但不管发展商的营销话术怎么暗示「律师费已经包了」，这个选项始终存在。
为什么次售交易的风险不一样
在次售交易里，为了省钱，买卖双方有时会选择请同一家律师楼来处理整宗交易，理由是：一宗双方都很配合的直接转手，不需要请两组律师。只要双方在价格、时间表和条款上真心达成一致，这样操作是行得通的，因为在那个当下，这家律师楼根本没有需要去应付的利益冲突。风险出在「万一情况不再是这样了」——比如出现关于瑕疵的争议，比如双方对「这笔交易到底包不包括这个东西」看法不一，比如一方指责延误是另一方造成的。一家律师楼没办法同时全力维护两个立场已经分歧的当事人的利益，这正是专业执业里「利益冲突」这个概念的核心。
背后关乎的职业操守原则
背后的原则很直白，不用去搬专业规则条文也能讲清楚：律师的职责，是去推进和保护自己客户的利益，而一旦两位客户的利益开始朝不同方向走，一位律师就没办法同时对这两位客户都完全尽到这份职责。这正是为什么「同时代表双方」只有在双方利益真正一致的情况下才被认为是可以接受的，而一旦不再一致，这种安排就站不住脚了——到了那个时候，通常就该建议一方或双方另请独立的律师。
这在实际操作中意味着什么
在全新单位交易里，要明白由发展商付钱的指定律师，是替发展商办事的，然后自己认真考虑一下，是不是要在这个安排之外，再另请一位属于自己的律师。在次售交易里，直接问清楚，涉及的这家律师楼是只代表一方，还是同时代表双方；如果是同时代表双方，只要大家的利益真的还一致，那这样操作没问题——但一旦不再一致，这就是你该另请自己律师的信号。
拿你自己的情况核对一遍
去读你自己那份合约，不要只读摘要。如果是受《房屋发展法令》管辖的住宅单位，条款由法令规定、不得被削弱，所以任何看起来比法定条件更差的条文，都应该立刻提出质疑。如果不在该法令管辖范围内，合约写成什么就是什么——风险恰恰就在这里。
买家检查清单
全新单位交易里所谓的「免律师费」，并不是说法律代表是免费的——它的意思是，发展商替那位为发展商办事的律师付了账单。那位律师的职责，是在买卖合约里保护发展商的立场，不是保护你的，就算大部分文件工作是例行公事、双方利益通常一致，这个身分定位也不会变。你有权自己另请一位律师来代表你，费用自己出，如果你想在签署合约之前得到独立的意见。在次售市场，有时一家律师楼会为了省钱而同时代表买卖双方——只要大家都相安无事，这样操作是行得通的，但一旦出现争议、或者双方利益开始分歧，这就变成了实实在在的利益冲突，因为一家律师楼没办法同时全力替两个方向不一样的人说话。
1
2
3
4
5
| 1 | 明白发展商所谓「免律师费」的那位律师，是由发展商付钱、替发展商办事的。 |
|---|---|
| 2 | 认真考虑清楚，是不是要自己另请一位律师来做独立审阅，费用自己出。 |
| 3 | 在次售交易里，直接问清楚是不是同一家律师楼在同时代表买卖双方。 |
| 4 | 只有在大家利益真正一致的情况下，才把「一家律师楼代表双方」当作行得通的安排。 |
| 5 | 一旦出现争议或利益分歧，立刻另请一位属于自己的独立律师。 |
常见问题
「免律师费」是不是代表那位律师替我办事？
不是。它的意思是发展商替那位指定律师付了费用，但那位律师是替发展商办事的，不是替你办事的。
全新单位有「免律师费」，我还能自己另请律师吗？
可以。这个安排不会取消你自己另请律师、代表自己独立审阅合约的权利，只是费用要自己出。
次售交易里，一家律师楼同时代表买卖双方可以吗？
只要双方在条款上真心达成一致，这样操作是行得通的；但一旦出现争议或利益分歧，这就变成实实在在的利益冲突。
如果买卖双方共用一位律师后开始意见不合，该怎么办？
通常就该建议一方或双方另请独立的律师，因为一家律师楼没办法同时全力代表两位利益已经分歧的当事人。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
那个让你「零头期」的 rebate 技巧，可能被银行当成贷款诈欺
有些发展商配套会把买卖合约价格调高，再用rebate退回差额来抵消头期款，听起来像免费头期，但可能违反国家银行的贷款规则，并触发税收局的印花税稽查。
Lewis 总结
我一定会要求发展商提供书面净价，并向银行确认贷款是根据这个净价来批，而不是SPA封面上的毛价。
高楼房产 Sinking Fund 指南：如何避开储备金陷阱
根据《分层管理法令》，高楼住宅必须设立储备金（sinking fund）以应对大型维修。长期资金不足会导致日后需要征收巨额的特别征费。本文教你如何评估项目的财务状况。
Lewis 总结
我见过太多买家只看健身房和泳池，完全忽略了sinking fund。在《分层管理法令》下，这笔钱是强制性的。买二手房时，我会帮买家查AGM会议记录，看欠缴率是否严重——如果管理费欠缴率达30%，意味着这栋楼正在慢性死亡。新楼盘如果发展商给出不切实际的RM0.25/sqft超低管理费，做好心理准备，在JMB接管后的两年内，管理费大概率会暴涨40%。
大马 2026 印花税自我评估系统（SAS）买家变动指南
掌握大马税收局（LHDN）2026年印花税自我评估系统（SAS）：涵盖30天缴税期限、长达3年的追溯稽查机制，以及RM500k以下首购族100%豁免优惠。
Lewis 总结
在SAS系统下，办事速度变快了，但风险也增加了。以前是LHDN给你最终税额，现在是你自己算、自己付，他们事后才来稽查。根据2026年预算案，首购族在2027年底前购买RM500k以下的房产可享有全免印花税。然而，如果你通过隐藏的rebate附函调高SPA价格来买房，LHDN可以稽查该估价。我建议所有买家保留干净的交易记录，避免任何可能在3年后触发税务罚款的私下协议。
想让 Lewis 联系你？
告诉 Lewis 你的预算和地区——在 WhatsApp 上获取附带价格、租金和风险备注的 3 个精选项目短名单。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
明白发展商所谓「免律师费」的那位律师，是由发展商付钱、替发展商办事的。
Send
认真考虑清楚，是不是要自己另请一位律师来做独立审阅，费用自己出。
Send
在次售交易里，直接问清楚是不是同一家律师楼在同时代表买卖双方。
Send
只有在大家利益真正一致的情况下，才把「一家律师楼代表双方」当作行得通的安排。