菲律宾买家
40%公寓上限对比
菲律宾对任何一个公寓项目的外资持有比例设定40%上限，按项目逐一追踪——热门的马尼拉大楼可能会被填满，从此完全关闭给外国买家。马来西亚用的是价格门槛，而不是比例上限。本文详细说明这个上限具体怎么运作、填满后会发生什么，以及马来西亚用什么机制取而代之。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在把马尼拉或宿务的某个具体公寓项目，与马来西亚项目做直接比较的菲律宾买家，需要弄清楚两个市场各自的准入限制到底是什么。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 对于你正在筛选的任何马来西亚项目，可以请 Lewis 帮你核实目前的外国买家情况——和菲律宾公寓大楼不同，这里没有上限需要检查，但有价格门槛和同意流程时间线，值得在下定之前先确认清楚。 |
40%上限具体怎么运作
第4726号共和国法令第5条用一句话定下了这条规则：如果转让单位会让外资持有总量超过项目总单位数的40%，公寓法团就不能向外国人发行或转让单位。这个40%是按整个项目计算的，不是按建筑分期、也不是按买家计算——这是一个持续累计的数字，开发商和公寓法团从第一笔外资销售起就有法律义务追踪。它同时涵盖直接购买和透过外资控制实体持有的情况，所以想用空壳公司绕过去，在这里行不通。在邦尼法秀全球城（BGC）或马卡蒂中央商业区这类热销楼盘，外国买家积极抢购单位，上限往往在整栋楼卖完之前就先被填满，尤其是总单位数较少的精品项目，算术上很快就会超过40%。
上限被填满后会发生什么
一旦某个项目的外资持有累计达到40%，公寓法团在法律上就不得再批准任何单位转让给外国买家，没有任何例外——不管你是不是现金全款、卖家是不是愿意转卖给你的菲律宾业主、还是你已经付了预订费，只要上限已满，法团就必须拒绝登记这笔转让。这项规定在总契约和公寓法团自己的股份登记簿层面强制执行，违反规定的开发商会面临行政处罚，甚至可能危及整个项目的合规状态。实务上，管理良好的开发商会在接近上限时，主动为外资买家预留缓冲名额，并在被问及时告知目前还有多少外资可购单位，但这只是一种礼貌做法，不是法律义务——手握现金的外国买家，仍然可能因为公司层面的算术不允许而被拒绝一笔热门楼盘的转售交易，这对出场（转售）也是实实在在的流动性风险，不只是入场时的问题。
公司代持方案，以及为什么它比听起来更脆弱
有些外国买家试图透过成立一家名义上60%由菲律宾人持股的公司，来同时绕开土地禁令和公寓上限——这在技术上让公司有资格持有土地，也让外国少数股东间接获得一栋房子及其土地的经济利益。这在表面上是合法的，但结构上非常脆弱：外国股东并不持有产权，菲律宾多数股东保留对公司及其资产的法律控制权，一旦发生股东决裂、死亡，或菲律宾合伙人更换，外国投资者手上剩下的可能只是一家公司里的少数股份，而不是对某套具体房产的明确权利。法院也曾判决，一些被认定为蓄意规避宪法60/40规则的「傀儡」安排全部无效，意味着草率拟定的架构可能整个被判无效。这不是在批评任何个人——只是想说明，用公司载体去绕开个人产权限制，在结构上本来就存在这样的现实，也是为什么许多有外籍配偶或外国生意伙伴的菲律宾家庭，会把目光越过公司代持方案，转向一个产权本身（而不是股份）才是资产的市场。
与 LEWIS 讨论
上限本身并不会让我担心——一栋大楼的40%仍然是几百个单位。我真正会要求客户去核实的，是在支付预订费之前，用书面形式确认这栋楼目前的外资持有比例，因为「受外国买家欢迎到快卖光」正是最容易填满上限的那种楼盘——付了钱之后才被告知不行，比事先知道要糟糕得多。
马来西亚不同的门槛：价格，而不是比例
马来西亚用一套完全不同的机制来解决同样的政策目标——让大部分住宅房产对本国公民保持可及——不是限制外国人能买一个项目的比例，而是由每个州分别设定一个最低购房价格，低于这个价格外国人根本不能购买，不管这个具体项目里已经有多少单位是外资持有。我们会在本系列其他文章详细拆解各州的具体数字，但大致的运作方式是：达到价格门槛（视州属而定，通常是100万令吉起）并取得州政府同意，就不存在与同栋楼里有多少邻居也是外国业主挂钩的额外上限。理论上，一个项目如果每个单位都达到价格门槛、每位买家都取得同意，是可以整栋卖给外国买家的——这在菲律宾一旦项目跨过40%就在结构上完全不可能。这对菲律宾买家来说是实际的好处：一旦达到入场价格，准入就是确定的，而不是一个你从开发商办公室外面根本看不到的持续累计数字。
马来西亚仍然限制准入的地方
以价格为门槛的配给方式，并不等于无限制准入，这里有必要说清楚马来西亚仍然限制外国买家的地方。低成本和可负担房屋类别，每个州都有，用来照顾中低收入公民，无论出价多少，完全不对外国买家开放。土著配额——许多开发项目中为马来人和原住民买家预留的固定比例单位——是一个独立机制，目的是确保各族群公民都能买到房，并非专门针对外国人，但它确实会缩小任何非配额买家（无论是外国人还是其他人）在某个项目里能买到的单位池子。另外，有几个州完全不允许外国人购买独立产权的有地房屋，只允许分层产权或有围篱的有地分层产权。这些机制都不是像《公寓法》第4726号那样针对外资的比例上限——它们要么是价格门槛，要么是给公民的收入分层保护，要么是早于且与外国买家政策无关的族群配额——但这确实意味着「没有40%上限」不等于「随便哪里都能买」。
把马卡蒂大楼和吉隆坡大楼放在一起比较意味着什么
把具体数字摆出来，对比就更清楚了。马尼拉中端楼盘的一间一房单位，标价大概是800万到1200万菲律宾比索——对许多海外菲律宾劳工和专业人士来说，这个价位是可以负担的——但如果这栋楼很受外国买家欢迎，你其实无法确定，作为外国买家，等你要下手时这套单位是否还买得到，除非开发商确认当前的外资持有累计数字。而在达到州属价格门槛的吉隆坡或新山永久地契项目里，就没有这种不确定性：只要你达到价格并取得同意，这套单位就是你的，你的邻居是不是也是外国买家，完全不影响你的购买资格。当然，代价还是那句话：马来西亚的价格门槛会把你推向一个更高的价位区间，高于菲律宾公寓市场里那些外国人通常能买到的单位——所以这不是一个简单的「马来西亚更容易」的结论，而是两套真正不同的限制条件，适合不同的预算和对不确定性的不同容忍度。
买家检查清单
《公寓法》第4726号的40%上限是按项目追踪的，不是按买家追踪——一旦某栋楼的外资持有达到40%，无论价格或需求如何，都不能再卖单位给外国人。马来西亚没有类似的上限；准入门槛是各州设定的最低价格。
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| 1 | 预订之前，直接向开发商询问菲律宾任何公寓项目目前的外资持有单位比例 |
|---|---|
| 2 | 如果打算依赖上限来完成购买，务必取得书面确认，而不是销售人员的口头说法 |
| 3 | 如果考虑用公司架构持有菲律宾房产，务必找独立的菲律宾律师审阅，而不是提出这个方案的那一方 |
| 4 | 在爱上某个单位之前，先确认马来西亚目标项目所在州属的最低购房价格 |
| 5 | 询问你的马来西亚目标项目是否有土著配额影响可售存量，即使这不直接影响你自己的购买资格 |
| 6 | 把预算调整为马来西亚的价格门槛通常高于马尼拉同类型单位这一事实 |
常见问题
40%上限是按每栋楼算，还是按开发商算？
是按每个公寓项目（每栋楼或每份总契约）算，不是按开发商算。同一个开发商，一栋楼可能外资持有已达40%，隔壁一栋新楼可能还有很多余量，所以一定要核实具体项目，而不是只看品牌。
如果我完成购买之前上限就被填满了，我的订金怎么办？
这应该在你的预订协议里写清楚；口碑好的开发商在接近上限时会主动预留单位以避免这种情况，但你应该明确询问开发商是怎么处理的，并在支付预订费之前拿到书面答复。
我能不能透过菲律宾公司来绕开这个上限？
你可以透过一家60%由菲律宾人持股的公司持有经济利益，但你不会持有直接产权，而且这种安排存在实实在在的法律和关系风险——法院已经判决过一些被认定为蓄意规避60/40规则的架构无效。
马来西亚有没有类似40%的上限？
没有针对项目内外资持有比例的全国性上限。准入门槛是各州设定的最低购房价格，加上一次性的州政府同意，我们在本系列其他文章有详细说明。
如果一个马来西亚项目外国买家需求很旺，会不会有一天也对新的外国买家关闭？
在法律层面不会像菲律宾公寓那样。马来西亚项目没有法定的持股比例上限；准入取决于你个人是否达到价格门槛并取得同意，而不是这栋楼里已经有多少其他外国业主。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
产权对比：土地 vs 分层产权
菲律宾宪法禁止外国人在国内拥有土地，唯一的例外是公寓，且每个项目的外资持有比例上限为40%。而在马来西亚，只要买家达到各州设定的最低购房门槛，就能以自己的名字取得永久地契分层产权——没有持股比例上限，也不需要透过公司代持。
Lewis 总结
我不会把「产权」当作唯一的卖点，因为它本来就不是——名字写在产权状上，值多少钱还是要看底下那套房子本身值多少钱。但对一个在国内听了多年「你不能拥有那块地」的菲律宾买家来说，看到自己的名字直接写在地契上，中间没有公司架构挡在你和政府地籍登记处之间，这确实是一个值得先看马来西亚的正当理由。
各州最低购房价格
马来西亚没有统一的全国最低购房价格——每个州都自行设定门槛，有几个州还按区域或产权类型进一步细分。本文对比吉隆坡、雪兰莪、柔佛和槟城的门槛，并列出各州目前的州政府同意费，同时说明为什么你在预订单位之前应该逐一核实每个数字。
Lewis 总结
我见过买家爱上一个项目的价格，结果才发现这个价格低于该区域的门槛，根本不符合法律上可以购买的条件。解决方法很枯燥但没有商量余地：先查区域，再查产权类型，最后核对最新的州政府通告——按这个顺序来，而且要在你对某个楼盘产生感情之前就做完。
比索对令吉租金回报
光是2026年一年，一令吉兑换的比索就在大约14.48到15.67之间波动——这8%的波动幅度，实实在在改变了5%令吉租金回报换算成比索之后到底值多少钱。本文教你分清一次性换汇成本和持续的收入汇率风险，并附上具体算例。
Lewis 总结
不管客户来自菲律宾、中国还是新加坡，我都会说同样的话：不要让你看盘那天恰好走强的汇率，说服你买下一套只有在那个特定汇率下才划算的房子。把区间较弱的一端算进去，看看数字是否依然成立——如果成立，你就有安全边际；如果不成立，你手上的只是一张建立在侥幸之上的表格。
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如果打算依赖上限来完成购买，务必取得书面确认，而不是销售人员的口头说法
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如果考虑用公司架构持有菲律宾房产，务必找独立的菲律宾律师审阅，而不是提出这个方案的那一方
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在爱上某个单位之前，先确认马来西亚目标项目所在州属的最低购房价格