菲律宾买家
各州最低购房价格
马来西亚没有统一的全国最低购房价格——每个州都自行设定门槛，有几个州还按区域或产权类型进一步细分。本文对比吉隆坡、雪兰莪、柔佛和槟城的门槛，并列出各州目前的州政府同意费，同时说明为什么你在预订单位之前应该逐一核实每个数字。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在比较不同州属或已筛选出具体项目的菲律宾买家，需要的是各州当前实际门槛，而不是一个笼统的全国数字。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 把你的预算和心仪州属告诉 Lewis，他会在你开始筛选项目之前，先帮你核实你目标区域和产权类型的当前门槛——这个数字变动得足够频繁，值得每次都重新核实。 |
为什么马来西亚用价格门槛，而不是比例上限
马来西亚没有像菲律宾《公寓法》第4726号那样，限制外国人能持有一个项目多少比例，而是用最低购房价格来设定门槛。根据宪法，土地管理权属于马来西亚13个州以及3个联邦直辖区，不属于联邦政府，所以不存在一个统一的全国数字；每个州（吉隆坡、布城和纳闽这三个联邦直辖区则由联邦经济策划单位 EPU 负责）都自行设定门槛，而且有几个州还进一步按区域、产权类型，或土地是在岛上还是内陆来细分这个门槛。这意味着「马来西亚外国人最低购房价格是多少」这个问题，答案真的要看你在看哪里——一个对朋友在槟城购房准确的数字，放到你在柔佛的购房案例上可能完全不适用。以下是马来西亚产权律师和持牌代理在2026年最常引用的各州门槛逐一拆解——请把这里的每个数字都当作你自己核实的起点，而不是核实本身的替代品，因为各州确实会修订这些门槛，有时公开通知的时间还很有限。
吉隆坡与联邦直辖区
吉隆坡与另外两个联邦直辖区——布城和纳闽——没有州政府，所以外国人购房的批准流程要经过联邦经济策划单位（EPU），而不是州土地局。吉隆坡市政局（DBKL）把外国买家的最低购房价格定为100万令吉，广泛适用于联邦直辖区内的公寓和有地住宅，这使它成为规划起来比较简单的地区之一，因为不需要逐区细分。实务上，这意味着手上有100万令吉或以上的菲律宾买家，在吉隆坡确实有相当广泛的永久地契和租赁地契选择，包括吉隆坡市中心（KLCC）、武吉免登、孟沙这些成熟的高层地标，以及斯里白沙罗、武吉加里尔等新兴交通枢纽地区的新项目。武吉加里尔的 Residensi Andalan 和 Aurum Residence，以及靠近武吉加里尔体育城的 Park Green，都是吉隆坡永久地契公寓的例子，视单位大小和座向而定，价格达到或接近这个门槛。
雪兰莪的双区制
雪兰莪采用双区制，很多第一次买房的外国买家都会被这个数字吓到，因为它比隔壁吉隆坡的门槛明显更高。第一区和第二区——涵盖人口最密集的地区，包括八打灵、鹅麦、乌鲁冷岳、雪邦、瓜拉雪兰莪和瓜拉冷岳——最低价格是200万令吉，而第三区，也就是城市化程度较低的地区，门槛较低，大约100万令吉。雪兰莪还把外国买家限制在分层产权和有围篱的有地分层产权项目内；即使价格远超门槛，独立产权的有地房屋在这个州通常也不对外国买家开放。莎阿南是雪兰莪的州府，是一座真正以穆斯林为主、清真寺和清真设施都规划进城镇设计里的规划城市，也适用这套制度——但这也是一个值得注意的提醒：像莎阿南的 Arinna 这样的永久地契公寓，价格远低于50万令吉，甚至低于第三区大约100万令吉的门槛，这意味着这类项目本来就是为本地公民市场而建，无论网上标价看起来多吸引人，外国买家几乎不可能合法购买。在假设某个项目对你开放之前，务必先核对它所在具体区域的门槛。
与 LEWIS 讨论
我见过买家爱上一个项目的价格，结果才发现这个价格低于该区域的门槛，根本不符合法律上可以购买的条件。解决方法很枯燥但没有商量余地：先查区域，再查产权类型，最后核对最新的州政府通告——按这个顺序来，而且要在你对某个楼盘产生感情之前就做完。
柔佛的价格门槛与不断上调的州政府征费
新山靠近新加坡，让柔佛成为全国外国人购房咨询最活跃的州属，而它的规则在过去两年也发生了实质变化。外国买家的一般最低购房价格是100万令吉，涵盖州内大部分地区的分层产权和有地住宅，但州政府还划定了一批「国际区」——包括努沙再也（依斯干达公主城）、新山市中心、丹绒不佬、丹绒白拉巴、巴西古当等与柔佛—新加坡经济特区相关的区域——在这些区域，有地住宅的门槛更高，达到200万令吉。除了购房价格之外，柔佛在2025年年中还把州政府同意征费从2%（最低2万令吉）上调到3%（最低3万令吉），这是一笔实实在在的额外成本，很多只把预算做到印花税和律师费的买家都栽在这上面。位于新山市中心的永久地契项目，比如 Twin Tower Residence 和 Setia Sky 88，都在达到100万令吉分层产权门槛的买家可及范围内，这也是为什么尽管征费上调，柔佛仍然是菲律宾和其他东南亚买家最活跃的单一州属。
槟城的岛屿与内陆双轨制
在本文涵盖的四个州属中，槟城的制度最细——按产权类型和地理位置双重细分最低价格。在槟城岛——乔治市所在地，也是该州大部分国际水准公寓的所在地——分层产权（公寓和服务式公寓）门槛是100万令吉，有地住宅则高得多，达到300万令吉。在内陆的威省，门槛降低到分层产权50万令吉，有地住宅100万令吉。槟城还对外国交易征收大约3%购房价格的州政府征费，在标准印花税和律师费之外，在买卖合约签署后收取。实际效果是，槟城岛的公寓市场——价格从大约100万令吉起——对外国买家来说，确实比它的有地住宅市场更容易进入，后者的价位区间和雪兰莪第一、二区的门槛相当；打算在槟城岛购买有地住宅的买家，预算应该更接近吉隆坡高端永久地契洋房，而不是一间公寓。
四个州并排对比
下表把四个州放在一起对比。请把每个数字都当作截至2026年，马来西亚产权律师和持牌代理最常引用的数字，而不是你可以不做核实就直接依赖的官方费率表——州政府会定期修订这些门槛，尤其是同意征费的百分比，过去两年就已经调整过一次。
四个州并排对比
州属/区域
分层产权最低价
有地产权最低价
州政府同意费
州属/区域
分层产权最低价
有地产权最低价
州政府同意费
州属/区域
分层产权最低价
有地产权最低价
州政府同意费
州属/区域
分层产权最低价
有地产权最低价
州政府同意费
州属/区域
分层产权最低价
有地产权最低价
州政府同意费
州属/区域
分层产权最低价
有地产权最低价
州政府同意费
州属/区域
分层产权最低价
有地产权最低价
州政府同意费
| 州属/区域 | 分层产权最低价 | 有地产权最低价 | 州政府同意费 |
|---|---|---|---|
| 吉隆坡及联邦直辖区 | RM1,000,000 | RM1,000,000 | 经 EPU，费用不固定 |
| 雪兰莪——第一、二区 | RM2,000,000 | 一般不对外国人开放 | 约RM10,000–20,000或1–2% |
| 雪兰莪——第三区 | RM1,000,000 | 一般不对外国人开放 | 约RM10,000–20,000或1–2% |
| 柔佛——一般地区 | RM1,000,000 | RM1,000,000 | 价格的3%，最低RM30,000 |
| 柔佛——国际区 | RM1,000,000 | RM2,000,000 | 价格的3%，最低RM30,000 |
| 槟城岛 | RM1,000,000 | RM3,000,000 | 约价格的3% |
| 槟城内陆（威省） | RM500,000 | RM1,000,000 | 约价格的3% |
这在实务中意味着什么——下定之前先核实
在你把任何一个项目放进候选名单之前，先按这张表算清楚自己的数字。手上大约有100万令吉的菲律宾买家，在吉隆坡、柔佛一般地区和槟城内陆确实有真实的永久地契选择；预算低于100万令吉的买家，除了槟城内陆的分层产权之外，实际上在本文涵盖的所有地区都被排除在合法的外国人购买之外；具体想要有地产权的买家，在大多数州属需要准备接近200万到300万令吉。这些数字，没有一个是我会不做最终核实就让客户押上订金的——州政府确实会修订门槛，有时甚至跟着州预算周期走，而柔佛的同意征费百分比在过去两年内已经调整过一次。在你签署预订表之前，请你的代理或律师直接对照最新的州政府通告，核实你目标项目所在区域和产权类型的当前门槛——而不是对照一篇博客文章，包括这篇在内。
买家检查清单
并不存在一个统一的「马来西亚外国人最低购房价格」——每个州都自行设门槛，有几个州还按区域，或按分层产权与有地产权分别设定。吉隆坡和柔佛一般地区的门槛是100万令吉；雪兰莪核心区和槟城岛有地产权则要200万到300万令吉；槟城内陆最低，分层产权只要50万令吉。
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| 1 | 先确认你目标项目所在的具体州属和区域，再去查任何价格门槛 |
|---|---|
| 2 | 确认门槛适用于分层产权还是有地产权——同一个州往往是两个不同的数字 |
| 3 | 把州政府同意费单独列入预算——有些州是按百分比计算，有些是固定区间 |
| 4 | 请你的律师对照最新的州政府通告，而不是博客文章或代理的口头估算，来核实当前门槛 |
| 5 | 如果在比较多个州，按总成本（价格+印花税+同意费）排序项目，而不只是看标价 |
常见问题
哪个马来西亚州属对外国人的最低购房价格最低？
在本文涵盖的州属中，槟城内陆（威省）公布的门槛最低，分层产权只要50万令吉，不过这只是槟城特定的内陆区域——务必核实具体区域，而不只是州名。
这些最低价格是按房产的市场价值算，还是按我实际支付的价格算？
按买卖合约上写明的购房价格计算，州政府在审核你的同意申请时，会拿这个价格和公布的门槛做比较。
我能不能把一套便宜的单位加上装修费凑够门槛？
不能——门槛以买卖合约上的购房价格为准，不包括你最终花在装修或家具上的总金额。
柔佛为什么要上调州政府征费？
柔佛州政府在2025年年中左右把外国人购房同意征费从2%上调到3%（最低金额也提高到3万令吉），这是该州从与柔佛—新加坡经济特区相关、激增的外国人（尤其是新加坡人）购房活动中争取更多州收入的举措之一。
联邦政府100万令吉的指导价，现在还适用吗？
常被引用为「全国最低门槛」的100万令吉，其实是2014年推出的一项联邦指导性数字，但根据宪法，土地事务属于州政府管辖，此后各州都已自行设定门槛——有的更高，有的更低，有几个州还按区域或产权类型细分，这就是为什么现在已经不存在一个准确的全国统一数字。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
产权对比：土地 vs 分层产权
菲律宾宪法禁止外国人在国内拥有土地，唯一的例外是公寓，且每个项目的外资持有比例上限为40%。而在马来西亚，只要买家达到各州设定的最低购房门槛，就能以自己的名字取得永久地契分层产权——没有持股比例上限，也不需要透过公司代持。
Lewis 总结
我不会把「产权」当作唯一的卖点，因为它本来就不是——名字写在产权状上，值多少钱还是要看底下那套房子本身值多少钱。但对一个在国内听了多年「你不能拥有那块地」的菲律宾买家来说，看到自己的名字直接写在地契上，中间没有公司架构挡在你和政府地籍登记处之间，这确实是一个值得先看马来西亚的正当理由。
40%公寓上限对比
菲律宾对任何一个公寓项目的外资持有比例设定40%上限，按项目逐一追踪——热门的马尼拉大楼可能会被填满，从此完全关闭给外国买家。马来西亚用的是价格门槛，而不是比例上限。本文详细说明这个上限具体怎么运作、填满后会发生什么，以及马来西亚用什么机制取而代之。
Lewis 总结
上限本身并不会让我担心——一栋大楼的40%仍然是几百个单位。我真正会要求客户去核实的，是在支付预订费之前，用书面形式确认这栋楼目前的外资持有比例，因为「受外国买家欢迎到快卖光」正是最容易填满上限的那种楼盘——付了钱之后才被告知不行，比事先知道要糟糕得多。
比索对令吉租金回报
光是2026年一年，一令吉兑换的比索就在大约14.48到15.67之间波动——这8%的波动幅度，实实在在改变了5%令吉租金回报换算成比索之后到底值多少钱。本文教你分清一次性换汇成本和持续的收入汇率风险，并附上具体算例。
Lewis 总结
不管客户来自菲律宾、中国还是新加坡，我都会说同样的话：不要让你看盘那天恰好走强的汇率，说服你买下一套只有在那个特定汇率下才划算的房子。把区间较弱的一端算进去，看看数字是否依然成立——如果成立，你就有安全边际；如果不成立，你手上的只是一张建立在侥幸之上的表格。
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