为什么菲律宾人在国内不能拥有土地，却能持有马来西亚永久地契分层

Quick summary

快速总结

适合谁

在国内碰到土地所有权限制、并想在比较价格之前先弄清楚另一套产权制度到底能提供什么的菲律宾买家，以及菲律宾公民的外籍配偶。

风险等级

低

买家行动

如果永久地契分层产权正是你考虑马来西亚的原因，可以请 Lewis 提供新山和吉隆坡符合你目标州属最低购房门槛的永久地契项目清单，以及目前的州政府同意流程所需时间。

适合谁	在国内碰到土地所有权限制、并想在比较价格之前先弄清楚另一套产权制度到底能提供什么的菲律宾买家，以及菲律宾公民的外籍配偶。
风险等级	低
买家行动	如果永久地契分层产权正是你考虑马来西亚的原因，可以请 Lewis 提供新山和吉隆坡符合你目标州属最低购房门槛的永久地契项目清单，以及目前的州政府同意流程所需时间。

国内的宪法高墙

1987年菲律宾宪法第十二条第7款讲得很直白：除因法定继承外，私有土地只能转让给有资格持有土地的个人或公司，而这项资格只保留给菲律宾公民，以及至少60%由菲律宾人持股的公司。外国人可以从菲律宾籍配偶或父母那里继承土地，但不能直接购买——即使透过代持人安排也不行；用菲律宾人的名义掩盖外资持有属于违法行为，最高法院已在多起案件中判决此类安排无效。这不是文书作业上的小漏洞，而是一项写进宪法、刻意为之的政策，目的是让菲律宾土地世世代代留在菲律宾人手中，而且无论这位外国人是否与菲律宾公民结婚、是否已在当地住了几十年、还是只想在描戈打（Batangas）买一块住宅地，这项限制都一视同仁地适用。这项限制自1935年起就以某种形式存在，至今没有松动的迹象。如果你是嫁给外国人的菲律宾公民，或者你有外国亲戚问「为什么不能直接把他们从小长大的那栋房子买下来」，这就是你面对的那堵墙——也是越来越多菲律宾家庭转而把目光投向南海对岸的原因。

在菲律宾「拥有一套公寓」到底意味着什么

唯一真正有意义的例外是公寓。第4726号共和国法令（《公寓法》）把公寓单位视为不动产权益的一种——你拥有自己单位的独立产权，加上对土地和公共区域的不可分割份额，这也是为什么外国人可以合法地以自己的名义在菲律宾持有公寓单位。但这项例外附带一个硬性上限：任何一个公寓项目内，外资持有总量不得超过单位总数的40%，由开发商或公寓法团负责追踪，一旦某栋楼达到这个上限，无论价格或需求如何，都不能再把单位卖给外国买家——我们会在本系列的下一篇文章里，详细讲清楚这个上限具体怎么运作，以及马卡蒂或BGC的热门楼盘一旦达标会发生什么。有地房产则完全是另一回事：因为底下的土地仍需单独登记产权，外国人无法直接拥有「地上有房」的完整产权，只能透过长期租赁或菲律宾人占多数的公司架构持有建筑物本身，这在产权稳固性上明显更弱。所以对菲律宾读者来说，诚实的起点是：你的国家允许你在配额限制下拥有一套公寓，但永远不能拥有一栋房子底下的那片土地。

永久地契在马来西亚到底意味着什么

马来西亚采用的是完全不同的一套制度。土地保有权分为永久地契（永久拥有，没有到期日）和租赁地契（通常99年，到期后归还州政府），两者在特定州属都对外国买家开放，无论是公寓还是有地房产，前提是达到最低购房门槛并取得州政府一次性同意，我们会在后续文章详细说明。高层单位适用《1985年分层地契法令》下的分层地契：你会取得自己单位的独立产权，加上对公共土地的不可分割份额，直接登记在你自己名下，登记在州土地局，不是透过公司或公民中介持有。举例来说，位于新山武吉查卡（Bukit Chagar）的 Twin Tower Residence 就是一个永久地契项目——外国买家只要达到该州的最低价格门槛并取得同意，拿到的就是和马来西亚买家一模一样的永久地契，没有任何附加条件。一旦满足入场条件，就不存在跟国籍挂钩的持股上限；限制发生在事前（你能否达到价格门槛、能否取得同意），而不是一个可能在你交易过程中突然填满的持续配额。对于习惯了在40%上限周围反复盘算的菲律宾买家来说，这是两套制度之间最大的结构性差异。

与 LEWIS 讨论

我不会把「产权」当作唯一的卖点，因为它本来就不是——名字写在产权状上，值多少钱还是要看底下那套房子本身值多少钱。但对一个在国内听了多年「你不能拥有那块地」的菲律宾买家来说，看到自己的名字直接写在地契上，中间没有公司架构挡在你和政府地籍登记处之间，这确实是一个值得先看马来西亚的正当理由。

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直接产权 vs 有上限的公司代持方案

把两套制度并排比较，差距主要在于确定性，而不只是百分比数字。在菲律宾，外国人能拥有的最强产权——公寓单位——依然受制于一个你无法掌控、也无法在购买前主动核实的全楼上限；理论上，一套在预订阶段看起来还有名额的单位，如果在你完成购买之前上限被填满，就可能被重新归类为「不对外资开放」，尽管实务上开发商通常会提前主动管理这个问题。有地房产则需要透过长期租赁、或菲律宾人占多数的公司架构，实际控制权仍然留在菲律宾一方手中。在马来西亚，一旦你跨过价格门槛并取得州政府同意，拿到的产权和马来西亚公民拿到的永久或租赁地契完全一样——没有单独的「外国人专属」产权类别，没有伪装成产权的到期租约，也没有为你预留的建筑物百分比限制。代价是马来西亚的价格门槛是实打实的资金——视州属而定，通常从100万令吉起跳，我们会在本系列中逐州拆解——所以你能接触到的市场，起点比马尼拉大都会区外国人能买到的入门级公寓要高。

在马来西亚，外国买家仍然受到哪些限制

马来西亚的制度虽然更直接，但并非没有限制。每个州都自行设定外国买家的最低购房价格，而且有几个州——雪兰莪是最明显的例子——只允许外国人购买分层产权，以及有围篱的有地分层产权项目，不能购买独立产权的有地房屋。马来保留地和划归土著持有的土地，完全不对外国买家开放，绝大多数农业用地也是如此。你还需要在过户登记前，取得州政府（联邦直辖区则是经济策划单位 EPU）的书面同意，这会为购买流程增加数周到数月的时间，而且需要在印花税和律师费之外另付一笔同意费。这些都不是像《公寓法》第4726号那样按建筑物设定的百分比上限，但确实是一道实实在在的筛选，值得在你爱上某个特定项目之前先对照自己的预算算清楚。手上大约有100万到150万令吉可动用的菲律宾买家，在新山和吉隆坡部分地区确实有不受限制的永久地契选择；预算低于这个数字的买家，在大多数州属实际上就被排除在合法的外国人购买之外了。

在签任何文件之前，我会告诉菲律宾买家什么

如果产权的确定性正是把你拉向马来西亚的原因，这个直觉是有道理的——登记在自己名下的永久地契分层产权，确实比菲律宾境内任何一位个人外国买家（继承除外）能拿到的产权都要稳固。但不要让这个对比替你做完所有决定。去算真实的数字：你需要达到的州属最低购房价格、在标价之外还要付的印花税和同意费，以及把比索换成令吉、再换回来之后，实际的租金回报大概是什么样子。产权保障解决的是一个问题——代持人安排或不牢靠的公司架构挡在你和你名下产权之间的问题——但它不会自动让一套房产变成一笔好投资。我会把这篇文章当作你继续读完本系列其余部分的理由，而不是整个决定本身。

买家检查清单

在菲律宾，宪法从根本上禁止外国人拥有土地——唯一真正的例外是公寓，且外资持股比例上限为40%。马来西亚提供的是结构性不同的方案：只要达到各州最低购房门槛并取得州政府同意，就能以自己的名字取得永久地契分层产权，没有持股比例上限。

1

在假设马来西亚是你唯一的选择之前，先确认菲律宾国内哪种产权途径（如果有的话）适用于你自己的情况——公寓、继承，还是完全不适用

2

直接向开发商核实你考虑的菲律宾公寓项目目前已售出的外资持有比例

3

先确定你目标的马来西亚州属，以及该州对外国人的最低购房门槛，再开始筛选项目

4

预订前确认马来西亚项目的产权类型（永久地契还是租赁地契、分层产权还是有地产权）

5

把州政府同意费和印花税单独列入预算——这些都不包含在标价里

6

请马来西亚的产权律师而不是开发商的销售团队，来确认你的具体购买资格

1	在假设马来西亚是你唯一的选择之前，先确认菲律宾国内哪种产权途径（如果有的话）适用于你自己的情况——公寓、继承，还是完全不适用
2	直接向开发商核实你考虑的菲律宾公寓项目目前已售出的外资持有比例
3	先确定你目标的马来西亚州属，以及该州对外国人的最低购房门槛，再开始筛选项目
4	预订前确认马来西亚项目的产权类型（永久地契还是租赁地契、分层产权还是有地产权）
5	把州政府同意费和印花税单独列入预算——这些都不包含在标价里
6	请马来西亚的产权律师而不是开发商的销售团队，来确认你的具体购买资格