法律与买卖合约
马来西亚外国卖家产业盈利税 (RPGT) 税率全解析 (2026指南)
详细讲解外国业主出售马来西亚房产的 RPGT 税率，包括5年内30%税率及5年后的10%永久门槛。
Quick summary
快速结论
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适合谁
正在评估马来西亚房产退出策略及资本利得税负的新加坡投资者。
风险等级
中
Lewis verdict
务必将 10% 的永久 RPGT 退出税率下限纳入您的长期资本回报模型中；与本地公民不同，外国业主的退出税率绝不会降至 0%。
买家行动
联系 Lewis 在计入 RPGT 阶梯税率及可扣除的购房成本开支后，测算您目标房产的预计净资本收益。
| 适合谁 | 正在评估马来西亚房产退出策略及资本利得税负的新加坡投资者。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| Lewis verdict | 务必将 10% 的永久 RPGT 退出税率下限纳入您的长期资本回报模型中；与本地公民不同，外国业主的退出税率绝不会降至 0%。 |
| 买家行动 | 联系 Lewis 在计入 RPGT 阶梯税率及可扣除的购房成本开支后，测算您目标房产的预计净资本收益。 |
海外房产卖家在 RPGT 框架下的法定税率结构
根据马来西亚内陆税收局 (LHDN) 管理的《1976年产业盈利税法》，外国房产业主在出售房地产时须缴纳法定资本利得税。RPGT 严格按照原始购买价格与最终出售交割价格之间实现的净资本利润计征。针对非公民卖家，LHDN 执行严格的阶梯税率结构，旨在遏制短期投机炒房，同时对外国资本变现保持永久性的税率底线。
5 年内短期 30% 税率与第 6 年起 10% 永久下限对比
如果外国业主在签署原始买卖合约 (SPA) 后 5 年内出售马来西亚房产，其净资本收益将按 30% 的法定平准税率计税。自持有房产的第 6 年起，外国卖家的 RPGT 税率大幅降至 10%。至关重要的一点是，与本地公民在持有满 5 年后 RPGT 税率降至 0% 不同，外国买家面临 10% 的永久税率下限，无论该资产持有多少年，该税率均持续有效。
可扣除的开支与资本性装修增强扣除规则
在计算应税净收益时，LHDN 允许卖家从毛出售利润中扣除合规的资本性开支。可扣除的项目包括原始购房时缴纳的印花税、买卖双程产生的律师费、房地产中介佣金以及有据可查的永久性结构工程装修（如重大建筑扩建）。然而，日常例行维护、墙面粉刷及房贷利息开支严格排除在 RPGT 扣除范围之外。
律师代扣税金 (CKHT 502) 合规与税收完税证明流程
根据马来西亚税收执法协议，买方的过户律师在法律上有义务从交易尾款中预留总房价的 7%（在特定交易中为 5%），并填报 CKHT 502 表格。该笔预留资金须在 SPA 签署后 60 天内直接汇缴给 LHDN 作为预扣税金。预扣资金将托管于税局，直到 LHDN 完成最终的 RPGT 评估并出具正式的完税证明信 (Tax Clearance Letter)，多预扣的资金方可退还给卖家。
买家检查清单
外国房产卖家若在买入后 5 年内出售，须按 30% 缴纳净资本收益的 RPGT 产业盈利税；自第 6 年起，税率降至 10% 的永久下限。
1
若在签署 SPA 后的 5 年内出售，在退出算式中列入 30% 的 RPGT 税率。
2
若计划持有房产 6 年或更久，在预算中预留 10% 的永久 RPGT 退出税率下限。
3
妥善归档所有原始购房发票、印花税缴费凭证及律师费收据。
4
保留永久性房屋结构改造升级的承包商正式发票及工程单据。
5
为交易尾款中 mandatory 7% 的律师代扣预留金（CKHT 502 表格）做好资金准备。
6
在出售房产前向经验丰富的税务顾问确认完税证明信的办理时间窗口。
| 1 | 若在签署 SPA 后的 5 年内出售，在退出算式中列入 30% 的 RPGT 税率。 |
|---|---|
| 2 | 若计划持有房产 6 年或更久，在预算中预留 10% 的永久 RPGT 退出税率下限。 |
| 3 | 妥善归档所有原始购房发票、印花税缴费凭证及律师费收据。 |
| 4 | 保留永久性房屋结构改造升级的承包商正式发票及工程单据。 |
| 5 | 为交易尾款中 mandatory 7% 的律师代扣预留金（CKHT 502 表格）做好资金准备。 |
| 6 | 在出售房产前向经验丰富的税务顾问确认完税证明信的办理时间窗口。 |
常见问题
在马来西亚，外国卖家的 RPGT 税率会降至 0% 吗？
不会，与持有满 5 年后享受 0% RPGT 税率的马来西亚公民不同，外国卖家自第 6 年起面临 10% 的永久税率下限。
我可以从 RPGT 应税收益中扣除每月的房贷供款吗？
不可以，根据 LHDN 的规定，例行每月的房贷本息供款严格排除在 RPGT 可扣除的开支范围之外。
为什么买方律师会在房产转售期间扣留总房价的 7%？
根据 CKHT 502 表格的法规，律师在法律上被强制要求将总售价的 7% 汇缴给 LHDN 作为预扣税金，直到税局出具最终的 RPGT 完税证明信。
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若在签署 SPA 后的 5 年内出售，在退出算式中列入 30% 的 RPGT 税率。
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