法律与买卖合约
大马产业盈利税（RPGT）解析：2026年税率与计算指南
真实产业盈利税（RPGT）会直接影响你的转售净利润。了解持有期、公民身份及可扣税开支如何决定你的税费负担。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 计划出售房产时间线和税务扣除的房地产投资者、购房者及卖家。 |
|---|---|
| 风险等级 | 合规及税务罚款风险 |
| 买家行动 | 从第一天起保留所有与购房相关的发票和收据，并向 Lewis 咨询5年持有期规则如何适用于你的投资时间线。 |
认识 RPGT 与应税利润
真实产业盈利税（RPGT）是针对在马来西亚出售房产所获得的净利润征收的资本利得税。根据《1976年真实产业盈利税法令》，此税项的计算方法是从最终售价中扣除原始买入价以及可扣除的开支。可扣除开支包括买卖双方的律师费、房地产中介佣金、印花税以及房屋结构性的装修费用。如果无法提供这些开支的有效收据，你将不得不为高过实际收益的账面利润缴税。
分级税率结构与5年黄金法则
真实产业盈利税率是根据房产持有时间长短以及卖家的税务身份来划分的。对于大马公民和永久居民个人，在购入后首3年内出售房产将面临最高税率；持有4至5年则适用较低的过渡税率。最关键的是，大马公民和永久居民个人在持有房产超过5年后（即在第6年或之后出售），一般可享有0%的税率。这也就是众所周知的“5年法则”，是本地业主最重要的税务规划工具。
分级税率结构与5年黄金法则
持有年期
公民/永久居民
外国人
公司
持有年期
公民/永久居民
外国人
公司
持有年期
公民/永久居民
外国人
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持有年期
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持有年期
公民/永久居民
外国人
公司
持有年期
公民/永久居民
外国人
公司
| 持有年期 | 公民/永久居民 | 外国人 | 公司 |
|---|---|---|---|
| 第1年 | 30% | 30% | 30% |
| 第2年 | 30% | 30% | 30% |
| 第3年 | 20% | 30% | 30% |
| 第4年 | 15% | 30% | 30% |
| 第5年 | 5% | 30% | 30% |
| 第6年起 | 0% | 10% | 10% |
外国买家与公司实体面临更高的税费
马来西亚的税务框架并未向公司或非公民提供相同的免税优惠。即使在持有超过5年后，外国个人卖家和公司实体也无法获得0%的真实产业盈利税率。相反，他们仍需就出售房产所获得的收益缴纳固定税率（通常为10%）。这种较高的税率门槛意味着，与本地个人相比，长期持有策略对公司投资组合 and 外国投资者而言在税务上较不具优势。
虚高买卖合约价格对未来税务计算的影响
许多买家依赖开发商的回扣来获得更高的贷款额度，这导致买卖合约（SPA）上记录的是虚高的毛价。虽然这能减少前期现金需求，但它为未来的真实产业盈利税计算留下了隐患。因为买入价值是以虚高的合约价格正式登记的，这会在未来出售房产时影响真实利润和亏损的认定。卖家必须确保所有申报的交易价值准确无误，以避免在税务申报时触发税务局的稽查。
买家检查清单
真实产业盈利税是针对房产出售所得的净利润征收的。马来西亚公民和永久居民在持有房产超过5年后享有0%的税率，而公司和外国买家即使在5年后仍需面对固定税率（通常为10%）。保留所有装修发票、律师费和中介费收据可以降低你的应税利润。
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| 1 | 以最终售价减去买入价和可扣税开支，算出应税净利润 |
|---|---|
| 2 | 根据签署买卖合约的准确日期确定房产的持有时间 |
| 3 | 确认卖家的公民身份以适用正确的税率档次（公民对外国人或公司） |
| 4 | 核实所有可扣税开支是否均附有合法发票和官方付款收据 |
| 5 | 评估出售日期是否已超过5年门槛以符合个人免税资格 |
常见问题
哪些开支可以作为可扣除开支以减少我需要缴纳的产业盈利税？
可扣除开支包括买入和卖出房产的律师费、出售房产的中介佣金、印花税以及有正式发票和收据支持的房屋结构性装修费用。
公司和外国卖家在持有5年后可以享有0%的真实产业盈利税率吗？
不可以。只有大马个人公民和永久居民在5年后享有0%的税率，公司和外国卖家即使持有多年，仍需缴纳固定税率（通常为10%）。
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