法律与买卖合约 · 5 分钟
房东防坑指南：马来西亚实用租客筛选与租约清单
避免租客拖欠租金和房屋损坏。马来西亚房东实用筛选指南，涵盖收入核实、租约拟定、押金收取及印花税过户登记。
Quick answers
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
快速重点是什么？
通过实施严格的租客筛选来保障你的房产投资。核实收入和工作、检查前房东推荐、签署详细的租房合同、收取安全及水电押金、办理印花税以确保法律效力，并记录入住时的房屋状况。
Lewis verdict
做房东不只是每个月收房租，更重要的是管理风险。很多新手房东最容易犯的错误就是谁先来看房就租给谁。千万别这么做。务必向租客索要最新的薪资单或工作证明信。行业里的黄金法则是：月租金不应超过租客总收入的三分之一；如果超过这个比例，租客拖欠房租的风险就会直线上升。收足安全押金和水电押金，并将这些金额清晰写进租约。别为了省点小钱而不去办理租约印花税盖印；一份没有盖印花税的租约如果闹上法庭，在法律上是极难执行的。最后，在交钥匙当天，一定要拍视频记录下屋内的真实状况，防止退房时因为家私损坏产生纠纷。
买家下一步是什么？
核实租客收入文件，进行背景或推荐人核查，起草并办理租约印花税盖印，在交钥匙前拍照记录房屋状况。
Quick summary
快速结论
先看重点，再慢慢读完整文章。
| 适合谁 | 希望降低房屋闲置率、避免租客拖欠租金及保护房屋设施的马来西亚新晋房东和房产投资业主。 |
|---|---|
| 风险等级 | 低到中等风险；若不筛选租客或省去租约盖印，房东可能面临租客欠款、破坏设施和驱逐困难等麻烦。 |
| Lewis verdict | 做房东不只是每个月收房租，更重要的是管理风险。很多新手房东最容易犯的错误就是谁先来看房就租给谁。千万别这么做。务必向租客索要最新的薪资单或工作证明信。行业里的黄金法则是：月租金不应超过租客总收入的三分之一；如果超过这个比例，租客拖欠房租的风险就会直线上升。收足安全押金和水电押金，并将这些金额清晰写进租约。别为了省点小钱而不去办理租约印花税盖印；一份没有盖印花税的租约如果闹上法庭，在法律上是极难执行的。最后，在交钥匙当天，一定要拍视频记录下屋内的真实状况，防止退房时因为家私损坏产生纠纷。 |
| 买家行动 | 核实租客收入文件，进行背景或推荐人核查，起草并办理租约印花税盖印，在交钥匙前拍照记录房屋状况。 |
核实工作收入与测算租金收入比
在接受租客申请前，必须核实其工作和收入的稳定性。要求对方提供最新的薪资单或正式的雇佣信。业界的普遍共识是，租金不应超过租客月收入的三分之一。这个合理的比例可以确保租客在扣除房租后仍有足够的生活资金，降低断供风险。
调查租客租房历史与前房东推荐信
如果条件允许，可以要求租客提供前任房东或物业经理的联系方式以作参考。租客过去的付款记录和对房屋的爱护程度，是预测其未来行为的最佳指标。一通简短的电话或邮件，就能帮你查清对方是否曾拖欠房租或损坏房屋。
拟定租赁合同与租约印花税的法定要求
一份书面的租房合同是必不可少的。合同里必须清晰写明租金金额、押金数额、付款截止日期以及维修责任的划分。根据马来西亚法律，租约必须呈交至内陆税收局缴纳印花税盖印。未盖印的租约在法律纠纷中将面临无法作为有效证据的风险。
记录交接时的房屋状况与物业经理的职责
在租客入住当天，务必通过拍照和录像的方式记录下所有房间、电器和家具的现状。这可以在租客退房评估扣除押金时，作为最客观的证据保护双方。如果你委托了物业托管经理，要确保他们有认真筛选租客，而不是为了赚取佣金而随便出租。
买家检查清单
通过实施严格的租客筛选来保障你的房产投资。核实收入和工作、检查前房东推荐、签署详细的租房合同、收取安全及水电押金、办理印花税以确保法律效力，并记录入住时的房屋状况。
| 1 | 索要租客最新的薪资单或工作证明信，以评估其收入来源的稳定性。 |
|---|---|
| 2 | 测算租客的租金收入比，确保其月租金支出不超过总收入的三分之一。 |
| 3 | 按照合同约定收足安全押金和水电押金。 |
| 4 | 将签署好的租赁合同呈交至内陆税收局盖印，以保障其法律效力。 |
| 5 | 在交钥匙前进行实地清点检查，并用照片或视频记录单位的交接状态。 |
常见问题
为什么马来西亚的租约合同一定要去内陆税收局盖印花税？
根据马来西亚法律，未盖印花税的租约合同在法庭上是不被接纳为呈堂证供的。为了在发生租务纠纷时获得法律保障，印花税这一步绝不能省。
马来西亚常见的租房押金结构是怎样的？
标准的押金结构为：两个月租金作为安全押金、半个月租金作为水电押金，外加首月预付租金。具体条款可由双方协商确定。
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LRT3 与 TOD 新闻：买房看到「靠近站」不要太快心动
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Lewis verdict
好的交通确实能支撑租赁需求，但如果只是广告写靠近站、实际路线不好走，我不会因为这个理由付太高溢价。
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低入场价有帮助，但买家还是要检查地点、户型、真实需求、管理费和未来流动性；便宜不一定代表项目有长期价值。
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以价值为主来看，我宁愿选价格合理、有真实需求的项目，也不要只是最便宜但未来难卖的项目。
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Lewis verdict
数据不能取代实地看房，但它是让买家不要冲动下订的好工具。
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索要租客最新的薪资单或工作证明信，以评估其收入来源的稳定性。
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测算租客的租金收入比，确保其月租金支出不超过总收入的三分之一。
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按照合同约定收足安全押金和水电押金。
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将签署好的租赁合同呈交至内陆税收局盖印，以保障其法律效力。