贷款与月供

新加坡人在马来西亚购房的真实成本算账（以新山 RM150 万项目为例）

以 2026 年新山 RM150 万转售房产为例，对比外国买家与本地公民的各项交易费用及实际现金首付。

Quick summary

快速结论

先看重点，再慢慢读完整文章。

适合谁

希望在正式下订出价前获取精细化费用对照算账表的新加坡自住与投资买家。

风险等级

中

Lewis verdict

外国买家在规划现金储备时，必须充分考量更低的高成数首付、8% 外国买家印花税以及州政府许可费算式。

买家行动

联系 Lewis 为您的目标意向房产量身出具一份个性化的现金自筹成本测算表。

适合谁	希望在正式下订出价前获取精细化费用对照算账表的新加坡自住与投资买家。
风险等级	中
Lewis verdict	外国买家在规划现金储备时，必须充分考量更低的高成数首付、8% 外国买家印花税以及州政府许可费算式。
买家行动	联系 Lewis 为您的目标意向房产量身出具一份个性化的现金自筹成本测算表。

交易背景分析：2026 年新山 RM1,500,000 转售房产算例

要厘清在马来西亚购买住宅房产的真实现金需求，买家必须审视一套完整的细分财务模型。以 2026 年税制下新山一套售价 RM1,500,000 的转售公寓为例。外国买家通常面临最高 60% 的贷款成数 (LTV) 限制，须支付 40% 的现金首付。相反，马来西亚公民购买首两套住房通常可获得 90% 的 LTV 融资，仅需 10% 的首付。以下是交割杂费及总现金支出的完整对比算账表。

完整交割费用明细对比表：外国买家 vs 本地公民

下表列出了在《2023年律师酬金条例》(SRO 2023) 及 2026 年税率下，转售交易所需的每项强制性开支明细：

完整交割费用明细对比表：外国买家 vs 本地公民

开支明细

房贷借款金额

外国买家 (60% LTV)

RM900,000

马来西亚公民 (90% LTV)

RM1,350,000

开支明细

现金首付款

外国买家 (60% LTV)

RM600,000 (40% 现金)

马来西亚公民 (90% LTV)

RM150,000 (10% 现金)

开支明细

MOT 转让印花税

外国买家 (60% LTV)

RM120,000 (8% 平准税率)

马来西亚公民 (90% LTV)

RM44,000 (渐进税率)

开支明细

房贷合同印花税

外国买家 (60% LTV)

RM4,500 (贷款额 0.5%)

马来西亚公民 (90% LTV)

RM6,750 (贷款额 0.5%)

开支明细

SPA 买卖合约律师费 (SRO 2023)

外国买家 (60% LTV)

RM16,250

马来西亚公民 (90% LTV)

RM16,250

开支明细

房贷合约律师费 (SRO 2023)

外国买家 (60% LTV)

RM10,250

马来西亚公民 (90% LTV)

RM15,500

开支明细

州政府许可费 (State Consent)

外国买家 (60% LTV)

RM15,000 (柔佛外国买家征税)

马来西亚公民 (90% LTV)

RM0

开支明细

房产评估费

外国买家 (60% LTV)

RM2,500

马来西亚公民 (90% LTV)

RM2,500

开支明细

交易杂费开支总计

外国买家 (60% LTV)

RM168,500

马来西亚公民 (90% LTV)

RM85,000

开支明细

所需总现金自筹开支

外国买家 (60% LTV)

RM768,500 (约占房价 51%)

马来西亚公民 (90% LTV)

RM235,000 (约占房价 16%)

开支明细	外国买家 (60% LTV)	马来西亚公民 (90% LTV)
房贷借款金额	RM900,000	RM1,350,000
现金首付款	RM600,000 (40% 现金)	RM150,000 (10% 现金)
MOT 转让印花税	RM120,000 (8% 平准税率)	RM44,000 (渐进税率)
房贷合同印花税	RM4,500 (贷款额 0.5%)	RM6,750 (贷款额 0.5%)
SPA 买卖合约律师费 (SRO 2023)	RM16,250	RM16,250
房贷合约律师费 (SRO 2023)	RM10,250	RM15,500
州政府许可费 (State Consent)	RM15,000 (柔佛外国买家征税)	RM0
房产评估费	RM2,500	RM2,500
交易杂费开支总计	RM168,500	RM85,000
所需总现金自筹开支	RM768,500 (约占房价 51%)	RM235,000 (约占房价 16%)

剖析海外买家交易溢价开支的主要驱动因素

分析数据明细可见，外国买家支付的交易杂费总计达 RM168,500，而本地公民仅为 RM85,000。海外买家的核心溢价驱动因素包括 8% 平准 MOT 印花税（RM120,000 对比 RM44,000）以及 RM15,000 的柔佛外国人州政府许可费。此外，由于外国人贷款上限为 60% LTV，首付款要求攀升至 RM600,000。结果导致外国买家必须筹措 RM768,500 的初始现金——约占房产购买价格的 51%。

交割开支财务规划与应急缓冲资金管理

由于交易杂费无法折算进房贷中，买家在正式出价下订前必须确保充裕的无受累现金流动性。除了核算的 RM768,500 现金需求外，审慎的买家还会保留 3% 至 5% 的应急缓冲金，用于支付杂项垫款、地契检索费、水电押金以及汇率波动点差。精细的财务预算能有效防范违约风险，确保法律交割圆满完成。

买家检查清单

购买新山一套价值 RM150 万的转售住宅，外国买家需要准备高达 RM768,500（约占房价 51%）的总现金支出，而本地公民仅需 RM235,000（约 16%）。

依据外国买家 60% 的房贷成数上限，准备 40% 的现金首付款预算。

核算 8% 的外国买家 MOT 转让印花税金额（在 RM150 万房产上为 RM120,000）。

将《2023年律师酬金条例》(SRO 2023) 规定下的买卖与贷款合约律师费列入算式。

包含 RM15,000 不可退还的柔佛外国人州政府许可审批费。

额外保留 3% 至 5% 的现金缓冲金，用于支付评估费、检索费及杂项开支。

确保可支配的现金总储备达到房产购买评估总价的约 51%。

1	依据外国买家 60% 的房贷成数上限，准备 40% 的现金首付款预算。
2	核算 8% 的外国买家 MOT 转让印花税金额（在 RM150 万房产上为 RM120,000）。
3	将《2023年律师酬金条例》(SRO 2023) 规定下的买卖与贷款合约律师费列入算式。
4	包含 RM15,000 不可退还的柔佛外国人州政府许可审批费。
5	额外保留 3% 至 5% 的现金缓冲金，用于支付评估费、检索费及杂项开支。
6	确保可支配的现金总储备达到房产购买评估总价的约 51%。