台湾买家
台湾最低税负制与海外所得：马来西亚房产什么情况下真的会触发它
台湾最低税负制（基本所得税额）到底会怎么处理你马来西亚房产的租金收入或资本利得——新台币 100 万元的申报门槛、目前的免税额，以及 20% 税率，用不带恐吓语气的方式讲清楚。
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适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 已经有、或即将有马来西亚租金收入或资本利得的台湾买家，想知道这笔收入究竟何时会在台湾变成需要课税的项目。 |
|---|---|
| 风险等级 | 中 |
| 买家行动 | 如果你正在台湾考虑马来西亚房产，欢迎找 Lewis 了解符合你预算与情况的最新建案——包括外国人购买资格核对、最新配套，以及本文讨论区域的并排比较。 |
这不是一项「海外所得就要多缴一次税」的制度
台湾对海外所得课征的最低税负制——正式名称是基本所得税额，依《所得基本税额条例》施行——本质上是一种「替代性最低税负」，而不是对海外所得额外课征的一道固定税。它的运作方式是比较两个数字：你原本一般所得税应纳税额，以及另外计算出来的「基本税额」，后者会把一些原本不计入一般综合所得的项目（包括海外所得）加回来计算。只有当基本税额比较高时，你才需要补缴差额。对于收入主要是台湾境内薪资、只在马来西亚有一间出租单位的台湾居民个人来说，一般所得税额往往仍然比较高，也就是说最低税负制实际上不会改变什么。这是首次购买海外房产的买家最常误解的一点——他们有时会以为任何海外租金收入都会自动被多课一层税。
新台币 100 万元的申报门槛
会不会需要考虑最低税负制，第一个门槛是家户申报门槛：当一个申报户全年海外所得总额达到新台币 100 万元以上时，这笔海外所得才需要被纳入基本所得额计算。低于这个门槛，海外所得根本不需要计入基本税额的计算。以 KLCC 或槟城一间出租单位为例，若月租约 RM3,000-4,500，以目前汇率换算，一年大约是新台币 28 万至 43 万元——单靠这一间，远低于门槛。真正会让一个申报户跨过新台币 100 万元的，通常是出售房产、一次性的海外保险给付，或是同一申报户同一年同时有好几笔海外所得叠加在一起——而不是单一单位的日常年租金。
与 LEWIS 讨论
真正重要的数字不是新台币 100 万元的申报门槛——几乎任何一间出租房产迟早都会超过这个数字——而是你的基本税额，在合并保险给付、特定信托收益等其他基本所得项目之后，是否超过目前约新台币 750 万元的免税额。我见过台湾客户过度担心单一出租单位的税负，却低估了在同一年把房产出售利得和其他海外所得叠加在一起的影响。请在处分年度之前、而不是之后，找会计师把两者一起模拟计算。
免税额与 20% 税率
一旦海外所得（连同其他基本所得项目）被纳入计算，在课税之前会先扣除一笔固定免税额——这项免税额会随物价指数（CPI）调整，历年来已数度提高，目前媒体报导多在新台币 750 万元左右，此前是新台币 670 万元。只有超过免税额的部分，才会按一律 20% 的税率课税，得出「基本税额」。这个基本税额接下来会与你原本的一般所得税额比较；只有在基本税额较高时，才需要就差额部分补税，是在原本税额之外补差额，而不是取代原本税额。因为这项免税额是「家户层级」、汇总所有基本所得项目后的整体额度，不是针对单一房产的个别扣除额，一间海外出租单位若一年净收益只有几十万新台币，通常很难单靠自己就把整个家户推到接近这个门槛。
真正会咬人的情况：处分年度与所得叠加
真正值得提前规划的情境，是「出售房产（或一笔大额一次性海外所得）」恰好落在与其他也计入基本所得基础的收入同一个课税年度。马来西亚本身的产业盈利税（RPGT）已经会对外国卖家在持有前五年内课征 30%，第六年起课征 10%——不论台湾这端如何计算，这笔成本都必须先承担。如果把处分利得换算成新台币后，让该家户合并的基本所得项目超过约新台币 750 万元的免税额，超出部分就会按 20% 课税，最终家户须缴纳两种税额计算方式中较高的那一个。把大额处分或所得事件在可行范围内分散到不同课税年度、并提前掌握数字，才是实际可用的规划手段，而不是逃避申报。
行动之前，我会先核实这些
免税额会随 CPI 定期调整，过去也确实变动过——请向会计师或国税局核实你实际申报年度所适用的数字，而不是只看本文。新台币 100 万元与 750 万元这两个门槛在换算成外币金额时，会依税务机关订定的当年度汇率规则计算，可能与简单的即期汇率换算不完全相同。本文只是关于这套机制如何运作的一般性说明，并非你个人应纳税额的计算——若你的情况较复杂（多套房产、其他基本所得项目、合并申报考量），下手购买或处分之前，请找具执业资格的台湾会计师做具体计算，本文不构成税务意见。
买家检查清单
拥有马来西亚房产本身并不会自动触发台湾的最低税负制。只有当你家户全年的海外所得总额达到新台币 100 万元时，这项制度才会真的相关；即便如此，也只有在扣除目前约新台币 750 万元的免税额后计算出来的「基本税额」，高于你原本一般所得税额时，才需要真正补缴差额。对大多数只有一间出租单位的个人买家来说，这很少会真正被触发；只有当海外租金收入、资本利得等基本所得项目在同一年一起叠加起来时，才会开始有影响。
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| 1 | 追踪你家户全年的海外所得总额——新台币 100 万元这个门槛，才是决定是否要纳入基本所得计算的关键，而不是单一房产 |
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| 2 | 针对处分房产的年度另外做模拟，把已课征 RPGT 的处分利得，和同一年度其他海外所得合并计算 |
| 3 | 申报前先向会计师核实目前适用的基本税额免税额，因为它会随 CPI 调整，过去也确实变动过 |
| 4 | 保留马来西亚租金收入与已缴 RPGT 的纪录，因为这两项都会计入台湾这端的计算 |
| 5 | 若你持有一套以上海外房产，或还有其他基本所得项目，请找具执业资格的台湾会计师做具体计算 |
常见问题
买一套马来西亚公寓，是不是就自动代表我在台湾要多缴税？
不会自动如此。只有当你家户全年海外所得达到新台币 100 万元时，这笔所得才会进入计算；即便如此，也只有在算出来的基本税额高于你原本一般税额时，才需要补缴差额——单一间收益有限的出租单位，通常自己不会达到这个结果。
新台币 100 万元的门槛，是以「每套房产」计算，还是以「每个家户」计算？
是以申报户（你本人、配偶及同一申报户扶养亲属）合并计算所有海外所得来源，不是以单一房产分别计算。同一年度若有一间的租金收入，加上另一笔处分利得，会被加总在一起。
就算台湾这边有基本税额，我是不是还要另外缴马来西亚的税？
是的——马来西亚对非居民租金收入课征 28% 预扣税，以及处分利得适用的 RPGT，都不受台湾这端处理方式影响，必须照缴。台湾最低税负制是台湾这端另外、额外的计算，不能取代马来西亚的税负。
免税额多久会调整一次？
它是依《所得基本税额条例》按累积 CPI 涨幅调整，所以不是每年都变，但近年确实已从约新台币 670 万元调高到约 750 万元左右。请向会计师核实你实际申报年度所适用的数字。
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把不同新闻放在同一个买房框架里看。
每坪单价对照：同样一笔台北预算，在吉隆坡和新山能买到什么
把台北与新北的每坪单价换算成马币每平方英尺，再对上 KLCC、巴生谷与新山的真实报价——让台湾买家看清楚同一笔新台币在马来西亚到底买得到什么。
Lewis 总结
我通常先给台湾客户看这个对照，因为它比任何销售话术都更有说服力：在台北信义区买两房的预算，在 KLCC 可以买下一整间单位还有余裕，或是在巴生谷郊区、新山买下好几间。但单看每坪单价并不能反映租金收益率、持有成本或转手流动性——坪价便宜不代表就是好的投资。把这个数字当作起点，再去看收益率与地契类型，才决定要买在哪里。
台湾 CFC 受控外国企业规定：用公司持有马来西亚房产会发生什么事
台湾自 2023 年起施行的个人受控外国企业（CFC）制度——10% 持股门槛、新台币 700 万元的免税门槛，以及为什么用境外公司持有马来西亚房产，对台湾个人来说通常省不了什么税。
Lewis 总结
对大多数只买一套马来西亚房产的台湾个人买家，我通常会建议不要用公司架构。2023 年的 CFC 规定，本来就是为了堵住境外控股公司这个漏洞而订立的，对于只有一间租金收益有限的公寓来说，追踪 CFC 盈余、盯着新台币 700 万元这个免税门槛所带来的合规负担，通常会超过任何可能的好处。如果是真正的多套房产组合、遗产规划，或与其他投资人合资，公司架构仍然有意义——但这应该是和跨境税务顾问一起做的决定，而不是单一套房就默认的选项。
从台湾把钱汇出去：年度额度是多少，银行实际上会要求什么文件
台湾个人年度结汇额度——2024 年 11 月已从美金 500 万元调高至 1,000 万元——单笔新台币 50 万元的申报门槛，以及单笔汇款超过美金 50 万元时，银行实际上会要求你提供哪些文件。
Lewis 总结
美金 1,000 万元的年度上限，意味着这个额度本身对绝大多数个人房产买家来说根本不构成问题——一般的马来西亚购房，就算金额不小，也远远碰不到这个上限。真正容易让人措手不及的，是单笔美金 50 万元以上的文件要求，大多数台湾买家买一套公寓不会碰到这个门槛，但若是购置金额较大的有地住宅，或是把购房款与装修费合并在同一笔汇款中，就有可能碰上。我这里给的是流程上的提醒，而不是税务意见：请在去银行之前，就先把买卖合约（SPA）、贷款合约（如有）与律师证明信准备齐全，而不是等银行开口要才临时找。
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追踪你家户全年的海外所得总额——新台币 100 万元这个门槛，才是决定是否要纳入基本所得计算的关键，而不是单一房产
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针对处分房产的年度另外做模拟，把已课征 RPGT 的处分利得，和同一年度其他海外所得合并计算
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