台湾买家
台湾 CFC 受控外国企业规定：用公司持有马来西亚房产会发生什么事
台湾自 2023 年起施行的个人受控外国企业（CFC）制度——10% 持股门槛、新台币 700 万元的免税门槛，以及为什么用境外公司持有马来西亚房产，对台湾个人来说通常省不了什么税。
Quick summary
快速总结
适合谁
风险等级
买家行动
| 适合谁 | 正在考虑（或已经使用）公司、信托或代持架构来持有马来西亚房产的台湾买家，或是曾被中介告知「用公司持有比较省税」的人。 |
|---|---|
| 风险等级 | 高 |
| 买家行动 | 如果你正在台湾考虑马来西亚房产，欢迎找 Lewis 了解符合你预算与情况的最新建案——包括外国人购买资格核对、最新配套，以及本文讨论区域的并排比较。 |
这项规定为什么会存在
在 2023 年之前，台湾居民可以在境外（常见如 BVI、纳闽 Labuan 或其他低税负地区）设立一间公司，用来持有包括房产在内的海外资产，只要不分配股息，就能无限期递延台湾的税负，因为境外公司未分配的盈余在实际分配前不会被课税。台湾的个人 CFC（受控外国企业）规定，自 2023 年 1 月 1 日起与营利事业 CFC 制度同步施行，正是为了堵住这个漏洞：如果你实质控制一间在其注册地没有实质营运活动的境外公司，该公司的盈余就会被归属到你个人名下，在当年度课税，不论公司是否真的分配。一间纯粹为了持有一套马来西亚公寓而设立的单一目的控股公司，正是这项规定锁定的典型情境——没有实质营运、没有员工、没有实质，只有一张持股凭证。
10% 持股门槛
这项规定适用于：台湾税务居民与其配偶及二亲等以内亲属，在课税年度 12 月 31 日合计直接或间接持有一间外国公司 10% 以上股份或资本，且该公司由台湾居民控制（合计持股或实质控制超过 50%）并设在低税负地区。对于纯粹为持有一套房产而设立的公司来说，台湾个人买家几乎必然会轻易超过这 10% 的门槛——大多数单一房产持有公司都是买家本人或直系家属 100% 持股。接下来真正要检验的，是这间公司是否有「实质营运活动」（在注册地是否有实际营业场所、员工与营运）——一间空壳控股公司显然不符合。
与 LEWIS 讨论
对大多数只买一套马来西亚房产的台湾个人买家，我通常会建议不要用公司架构。2023 年的 CFC 规定，本来就是为了堵住境外控股公司这个漏洞而订立的，对于只有一间租金收益有限的公寓来说，追踪 CFC 盈余、盯着新台币 700 万元这个免税门槛所带来的合规负担，通常会超过任何可能的好处。如果是真正的多套房产组合、遗产规划，或与其他投资人合资，公司架构仍然有意义——但这应该是和跨境税务顾问一起做的决定，而不是单一套房就默认的选项。
新台币 700 万元的免税门槛
个人若符合以下任一条件即可免计算 CFC 所得：该公司有实质营运活动，或该公司当年度盈余在新台币 700 万元以下。这个门槛对单一房产持有架构直接相关：假设一间出租单位的年净收益约 RM40,000-60,000，以目前汇率换算约新台币 31 万至 47 万元，通常单靠自己就远低于新台币 700 万元。但这项免税有防分散规定：若个人与其相关关系人透过分散设立多间 CFC，刻意让每一间都低于门槛，而所有不具实质营运的 CFC 合计盈余超过新台币 700 万元，免税门槛就不适用，该组所有盈余为正数的 CFC 都必须计算 CFC 所得。
被认定 CFC 所得，实际上要付出什么代价
如果免税门槛不适用，该公司的盈余（依财报为基础的公式计算，再按个人持股比例调整）就会被计入个人基本所得，纳入台湾最低税负制的计算——也就是本系列另一篇文章谈到的基本税额机制，同样适用约新台币 750 万元的免税额与超过部分 20% 的税率。实务上，这意味着一间马来西亚控股公司的租金盈余，以及未来处分房产的利得，都可能在赚取的当年度就要在台湾纳税，且是在马来西亚已经课征的税负之上再叠加一层（非居民租金收入预扣 28%，公司或外国卖家处分适用产业盈利税 30%（前五年）或 10%（第六年起））。即便某一年适用免税门槛，公司账务、CFC 所得计算与持续申报等合规成本仍然是真实存在的，因为你仍须证明该公司符合免税条件。
行动之前，我会先核实这些
CFC 规定涉及许多因个案而异的判断——「实质营运活动」的认定、相关关系人归属计算，以及与台湾另一套「实际管理处所」（PEM）营利事业居住者规定之间的互动——这些都不是一篇通用文章能替你的具体架构下结论的。如果你已经用公司持有马来西亚房产，或有人建议你这么做，请找具跨境 CFC 实务经验、且具执业资格的台湾会计师，针对你的架构做具体审查，而不是听信一般的海外房产中介。本文说明的是台湾财政部赋税署公开发布的机制，并非对你 CFC 身份的认定，也不构成税务意见。
买家检查清单
如果你和直系家属合计持有一间外国公司 10% 以上的股权——包括为了单纯持有一套马来西亚公寓而设立的 BVI 或纳闽（Labuan）控股公司——而这间公司在其注册地并没有实质营运，台湾的个人 CFC 规定就可能把该公司每年的盈余直接归属到你个人名下课税，视同你已经取得这笔收益，即便公司实际上从未分配股息。若该公司年度盈余在约新台币 700 万元以下，可享有免税门槛，许多单一持有房产的公司都落在这个范围内；但若相关关系人合计的 CFC 盈余超过这个数字，免税门槛就不适用了。
1
2
3
4
5
| 1 | 确认你本人、配偶及二亲等以内亲属，合计是否持有任一境外控股公司 10% 以上股权 |
|---|---|
| 2 | 确认该公司是否具备「实质营运活动」，或是否依赖约新台币 700 万元的免税门槛 |
| 3 | 若使用多个境外实体，请先确认防分散规定，不要想当然认为每一间都能各自低于免税门槛 |
| 4 | 请具跨境 CFC 实务经验、且具执业资格的台湾会计师，审查任何既有或规划中的控股公司架构 |
| 5 | 在设立公司架构之前，先比较其合规成本，与直接以个人名义持有房产两者的差异 |
常见问题
如果我只是以个人名义持有房产，没有透过公司，CFC 规定会适用吗？
不会。CFC 规定只是把境外公司的盈余归属到你名下——以个人名义直接持有马来西亚房产，本身根本不构成 CFC，这项规定不适用。它只在你使用、或正在考虑使用控股公司或类似实体时才真正相关。
纳闽（Labuan）公司算在这项规定里吗？
算。若符合持股与控制测试、又缺乏实质营运活动，为持有房产而设立的纳闽（或 BVI，或其他低税负地区）控股公司，正是个人 CFC 规定所锁定的典型架构。
如果我的控股公司年盈余低于新台币 700 万元，是不是就永久完全免税？
你只是在该公司符合免税门槛、且防分散规定不适用的那一年度免于计算 CFC 所得。这是逐年评估，不是一次性的认定——若某年租金收入较高，或有一笔处分利得，都可能让你超过门槛。
用公司持有一套马来西亚房产，到底值不值得？
对大多数只持有一间单位的个人买家来说，公司架构的合规成本——再加上 CFC 曝险——通常会超过好处。若是真正的多套房产组合、合资，或遗产规划，会更有意义，但应该和跨境税务顾问一起决定。
继续阅读
把不同新闻放在同一个买房框架里看。
每坪单价对照：同样一笔台北预算，在吉隆坡和新山能买到什么
把台北与新北的每坪单价换算成马币每平方英尺，再对上 KLCC、巴生谷与新山的真实报价——让台湾买家看清楚同一笔新台币在马来西亚到底买得到什么。
Lewis 总结
我通常先给台湾客户看这个对照，因为它比任何销售话术都更有说服力：在台北信义区买两房的预算，在 KLCC 可以买下一整间单位还有余裕，或是在巴生谷郊区、新山买下好几间。但单看每坪单价并不能反映租金收益率、持有成本或转手流动性——坪价便宜不代表就是好的投资。把这个数字当作起点，再去看收益率与地契类型，才决定要买在哪里。
台湾最低税负制与海外所得：马来西亚房产什么情况下真的会触发它
台湾最低税负制（基本所得税额）到底会怎么处理你马来西亚房产的租金收入或资本利得——新台币 100 万元的申报门槛、目前的免税额，以及 20% 税率，用不带恐吓语气的方式讲清楚。
Lewis 总结
真正重要的数字不是新台币 100 万元的申报门槛——几乎任何一间出租房产迟早都会超过这个数字——而是你的基本税额，在合并保险给付、特定信托收益等其他基本所得项目之后，是否超过目前约新台币 750 万元的免税额。我见过台湾客户过度担心单一出租单位的税负，却低估了在同一年把房产出售利得和其他海外所得叠加在一起的影响。请在处分年度之前、而不是之后，找会计师把两者一起模拟计算。
从台湾把钱汇出去：年度额度是多少，银行实际上会要求什么文件
台湾个人年度结汇额度——2024 年 11 月已从美金 500 万元调高至 1,000 万元——单笔新台币 50 万元的申报门槛，以及单笔汇款超过美金 50 万元时，银行实际上会要求你提供哪些文件。
Lewis 总结
美金 1,000 万元的年度上限，意味着这个额度本身对绝大多数个人房产买家来说根本不构成问题——一般的马来西亚购房，就算金额不小，也远远碰不到这个上限。真正容易让人措手不及的，是单笔美金 50 万元以上的文件要求，大多数台湾买家买一套公寓不会碰到这个门槛，但若是购置金额较大的有地住宅，或是把购房款与装修费合并在同一笔汇款中，就有可能碰上。我这里给的是流程上的提醒，而不是税务意见：请在去银行之前，就先把买卖合约（SPA）、贷款合约（如有）与律师证明信准备齐全，而不是等银行开口要才临时找。
想让 Lewis 联系你？
告诉 Lewis 你的预算和地区——在 WhatsApp 上获取附带价格、租金和风险备注的 3 个精选项目短名单。
想直接沟通？ WhatsApp 联系 Lewis
Decision check
想让 Lewis 帮你把新闻套用到项目筛选？
发送预算、地区、用途和时间线，Lewis 可以把新闻变成实际项目比较。
Send
确认你本人、配偶及二亲等以内亲属，合计是否持有任一境外控股公司 10% 以上股权
Send
确认该公司是否具备「实质营运活动」，或是否依赖约新台币 700 万元的免税门槛
Send
若使用多个境外实体，请先确认防分散规定，不要想当然认为每一间都能各自低于免税门槛
Send
请具跨境 CFC 实务经验、且具执业资格的台湾会计师，审查任何既有或规划中的控股公司架构