值得投资吗？
有条件. 值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
项目分析
Majestic Gen Sphere
Tanjung Puteri, JB City Centre, Johor
Majestic Gen Sphere（Gen Sphere @ JBCC）是发展商 Majestic Gen 打造的50层永久地契服务式公寓，位于新山市中心丹绒不迭（Tanjung Puteri）的Jalan Lepas，距新山中央车站（JB Sentral）仅440米，步行即可抵达关卡（CIQ）与即将启用的武吉查卡（Bukit Chagar）RTS地铁站。全数996个单位均为双钥匙（Dual-...
起价
Contact for Pricing
建筑面积
459 - 755 sqft
地契
Freehold
竣工
Ask Lewis
最近地铁/轻快铁
Bukit Chagar RTS Link Station
最后检查: August 2026 · brochure completion reference: Ask Lewis
快速项目判断
Lewis 投资分析适合谁
重视交通的买家. 长期持有 / 交通便利.
预订前要问什么
最新 nett 价格、可选单位、floor/layout plan、车位、配套和替代项目。
图片、楼书平面图与布局
把照片当成看房顺序来看：外观第一印象、设施生活感、室内感觉、floor/layout plan 和周边环境。
1 / 6
Artist impression
Majestic Gen Sphere JBCC 外观
新山市中心50层建筑的艺术效果图。
Select Floor Plan Type
Type A • Floor / layout plan
Type A/A1 — 459平方尺，1+1房2卫
双钥匙格局，含客餐厅兼书房、厨房、1间卧室与2间浴室。
索取 floor/layout plan
Request current layout options, size range, facing, floor level, and available unit stack.
项目资料表
重点资料必须以文字和表格呈现，不只放在楼书图片里。
Project Name
Majestic Gen Sphere
Location
Tanjung Puteri, JB City Centre, Johor
Developer
Majestic Gen
Tenure
Freehold
Completion Year
Ask Lewis
Price From
Contact for Pricing
Built-up Range
459 - 755 sqft
Bedrooms
1 - 3
Total Units
996 Units (50 Storeys)
Nearest MRT / LRT
Bukit Chagar RTS Link Station
Nearest Mall
KSL City Mall
| Project Name | Majestic Gen Sphere |
|---|---|
| Location | Tanjung Puteri, JB City Centre, Johor |
| Developer | Majestic Gen |
| Tenure | Freehold |
| Completion Year | Ask Lewis |
| Price From | Contact for Pricing |
| Built-up Range | 459 - 755 sqft |
| Bedrooms | 1 - 3 |
| Total Units | 996 Units (50 Storeys) |
| Nearest MRT / LRT | Bukit Chagar RTS Link Station |
| Nearest Mall | KSL City Mall |
项目卖点
永久地契，坐拥新山市中心永久产权
距新山中央车站（JB Sentral）仅440米，步行可达CIQ关卡与RTS地铁站
全数996个单位均为双钥匙（Dual-Key）设计，出租更灵活
50层地标建筑，设4层、8大主题设施区，包括天空泳池
楼下设商店，生活机能便利
长期持有交通便利
价格与户型参考
以下资料适合作为初步筛选。预订前请确认最新 nett 价格、回扣、配套和可选单位。
3 种投资情景
用项目价格参考、租金参考和每月持有成本做压力测试。预订前一定要确认真实租金、贷款条件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,200
毛租金回报
3.8%
Show all details
空置缓冲
每年 2 个月
每月持有成本
RM 3,127
现金差额
-RM 927
代表什么意思
压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,400
毛租金回报
4.1%
Show all details
空置缓冲
每年 1 个月
每月持有成本
RM 3,127
现金差额
-RM 727
代表什么意思
基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 2,550
毛租金回报
4.4%
Show all details
空置缓冲
每年 0.5 个月
每月持有成本
RM 3,127
现金差额
-RM 577
代表什么意思
理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回报 | 空置缓冲 | 每月持有成本 | 现金差额 | 代表什么意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,200 | 3.8% | 每年 2 个月 | RM 3,127 | -RM 927 | 压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。 |
| 平衡 | RM 2,400 | 4.1% | 每年 1 个月 | RM 3,127 | -RM 727 | 基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,550 | 4.4% | 每年 0.5 个月 | RM 3,127 | -RM 577 | 理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。 |
这是决策参考，不是保证回报。未包含个人税务、保险、特别维修费和未来利率变化。
预算与负担能力
隐藏成本参考
买卖合约/律师费预留
RM 7,000
发展商配套可能会承担部分费用。
印花税预留
RM 21,000
实际金额需视买家身份和最新规定而定。
贷款合约预留
RM 3,500
订购前请向银行和律师确认。
装修/入伙预留
RM 17,500
可用于窗帘、灯具、家电和验收跟进等费用。
每月持有成本参考
预估月供
RM 2,866
管理费参考
RM 161
沉淀基金参考
RM 16
门牌税/地税预留
RM 84
每月持有成本
仅供快速参考。下订前 Lewis 可以帮你核实更实际的银行配套。
预估月供
RM 2,866
管理费参考
RM 161
储备金参考
RM 16
每月持有参考
RM 3,127
现金缓冲参考
RM 101,500
地点判断
这些资料适合看房前做 checklist。实际路程和时间请以当天 Google Maps 或 Waze 为准。
最近的地铁/轻快铁
Bukit Chagar RTS Link Station
资料来源: Google Maps / MRT Corp 查核
最近的商场
KSL City Mall
资料来源: Google Maps 查核
Lewis 投资分析
结论、评分、租金预估、风险和替代项目集中在这里，页面第一眼不会太重。
值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
适合
重视交通的买家
不适合
短期转售客需要立即入住的买家
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
如果家庭买家最看重学校和公园的便利性，这个项目未必适合。
风险
中低风险
持有期
5-8 年
信心指数
7.0/10
总评分
7.0/10
相对价值
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
6.7/10
地点评分
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.1/10
租金需求
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
7.2/10
交通便利性
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
7.8/10
未来增长
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
7.0/10
供应风险控制
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
7.5/10
流动性
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
6.5/10
此评分采用 Lewis 的价值优先框架，综合楼书资料、公开地图/基础设施信号、租金来源查核、供应风险控制和市场来源验证。单纯价格低并不会自动获得高分。
Lewis 怎样看这个评分
评分不是装饰。每个因素都对应预订前需要验证的重点。
因素
相对价值
评分
6.7/10
为什么重要
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
下一步要验证
把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。
因素
地点评分
评分
7.1/10
为什么重要
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要验证
检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。
因素
租金需求
评分
7.2/10
为什么重要
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
下一步要验证
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。
因素
交通便利性
评分
7.8/10
为什么重要
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
下一步要验证
用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。
因素
未来增长
评分
7.0/10
为什么重要
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
下一步要验证
检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。
因素
供应风险控制
评分
7.5/10
为什么重要
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
下一步要验证
比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。
因素
流动性
评分
6.5/10
为什么重要
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
下一步要验证
检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。
| 因素 | 评分 | 为什么重要 | 下一步要验证 |
|---|---|---|---|
| 相对价值 | 6.7/10 | 入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。 | 把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。 |
| 地点评分 | 7.1/10 | 区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。 |
| 租金需求 | 7.2/10 | 来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。 | 用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。 |
| 未来增长 | 7.0/10 | 基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。 | 检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。 |
| 供应风险控制 | 7.5/10 | 分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。 | 比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。 |
| 流动性 | 6.5/10 | 预估的转售客群深度和日后脱手的能力。 | 检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。 |
预期租金
RM 2,200 - RM 2,550
预估回报率
3.8% - 4.4%
租客画像
重视交通的买家
此为估算数字，订购前请确认目前的带家具租金、空置缓冲、管理费和周边竞争供应量。 更新于: August 2026 · brochure completion reference: Ask Lewis.
Freehold tenure with permanent ownership in Johor Bahru City Centre Just 440m to JB Sentral — walking distance to CIQ and the RTS Link All 996 units are Dual-Key Ready for flexible rental income
永久地契，坐拥新山市中心永久产权
距新山中央车站（JB Sentral）仅440米，步行可达CIQ关卡与RTS地铁站
全数996个单位均为双钥匙（Dual-Key）设计，出租更灵活
50层地标建筑，设4层、8大主题设施区，包括天空泳池
楼下设商店，生活机能便利
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
建议在平日繁忙时段实际查核交通与车程时间。
最终配套、回扣、车位分配和律师费补贴都可能随时变动，恕不另行通知。
租金预估应该对照附近现有已完工供应量来查核。
建筑进度和空置准证（VP）日期，应该向发展商再次确认。
可能的目标客群：本地自住家庭、换屋买家或周边务实租客。
下订前先检查
优先询问的单位
建议优先询问1 - 3 房户型，注重实际可用空间。
若为出租用途，请比较最小的实用户型与管理费、装修预算之间的关系。
若为自住，请优先考虑安静的朝向、停车便利和未来家庭需求，而不是只挑最便宜的单位。
单位朝向与楼层指南
请询问可选的栋座、楼层、朝向、午后日照方向和周边道路/噪音方向。
对于 Tanjung Puteri, JB City Centre，选单位前请权衡便利性与隐私、景观和人车流动之间的取舍。
建议至少列出两个户型作候选，万一心仪的栋座已被订走还有备案。
下订前要问的问题
Majestic Gen Sphere 目前最新的 nett 价格和配套是什么？
回扣是否有书面确认？有效期到什么时候？
目前还有哪些栋座、楼层和朝向可选？
有哪些户型类型和确切的建筑面积？
配套包含几个车位？车位位置在哪里？
预估的管理费和沉淀基金是多少？
继续研究这个项目
FAQ 与咨询
常见买家问题、相关项目和简短表格，方便你进入下一步。
买家常见问题
Majestic Gen Sphere 的价格需向发展商查询——请 WhatsApp Lewis 获取最新核实价格、回扣与可选单位资讯。
索取价格表、户型图与租金回报
留下资料，Lewis 会通过 WhatsApp 发你最新价格表、户型图和租金回报分析。通常 15 分钟内回复（9am–9pm）。
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预订前一起比较价格、地点、风险和出租逻辑。
同为永久地契，适合用来比较长期持有的逻辑。
同为永久地契，适合用来比较长期持有的逻辑。
同为永久地契，适合用来比较长期持有的逻辑。