值得投资吗？
有条件. 值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
项目分析
The Address @ Maxim Pelangi
Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru, Johor
The Address @ Maxim Pelangi 是由 Maxim Pelangi Sdn Bhd 打造的永久地契服务式公寓，坐落新山彩虹花园（Taman Pelangi）成熟社区，占地 6.5 英亩。项目由 A、Bayan（B）、C 三座塔楼组成，共 2,743 个单位，户型涵盖 450 平方尺 1 房至 865 平方尺 3 房双钥匙（Dual-Key）户型，可享灵活租金收入。项目距离新山...
起价
Contact for Pricing
建筑面积
450 - 865 sqft
地契
Freehold
竣工
Not disclosed — confirm with…
最后检查: August 2026 · brochure completion reference: Not disclosed — confirm with Lewis
快速项目判断
Lewis 投资分析适合谁
自住买家. 长期持有 / 交通便利 / 自住.
预订前要问什么
最新 nett 价格、可选单位、floor/layout plan、车位、配套和替代项目。
图片、楼书平面图与布局
把照片当成看房顺序来看：外观第一印象、设施生活感、室内感觉、floor/layout plan 和周边环境。
1 / 11
Gallery
The Address @ Maxim Pelangi 双子永久地契塔楼，坐落新山彩虹花园，晴朗蓝天下的外观
Project visual reference.
1 / 7
Floor / layout plan
A1户型（450平方尺）
The Address @ Maxim Pelangi A1户型（450平方尺）—— 1房1卫入门户型，附阳台。
索取 floor/layout plan
Request current layout options, size range, facing, floor level, and available unit stack.
项目资料表
重点资料必须以文字和表格呈现，不只放在楼书图片里。
Project Name
The Address @ Maxim Pelangi
Location
Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru, Johor
Developer
Maxim Pelangi Sdn Bhd
Tenure
Freehold
Completion Year
Not disclosed — confirm with Lewis
Price From
Contact for Pricing
Built-up Range
450 - 865 sqft
Bedrooms
1 - 3
Total Units
2,743 units across 3 towers (A, Bayan/B, C)
Nearest Mall
KSL City Mall
| Project Name | The Address @ Maxim Pelangi |
|---|---|
| Location | Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru, Johor |
| Developer | Maxim Pelangi Sdn Bhd |
| Tenure | Freehold |
| Completion Year | Not disclosed — confirm with Lewis |
| Price From | Contact for Pricing |
| Built-up Range | 450 - 865 sqft |
| Bedrooms | 1 - 3 |
| Total Units | 2,743 units across 3 towers (A, Bayan/B, C) |
| Nearest Mall | KSL City Mall |
项目卖点
永久地契服务式公寓，占地 6.5 英亩，位于成熟的彩虹花园（Taman Pelangi）社区
距新山 CIQ 关卡及未来 RTS Bukit Chagar 捷运站约 3 公里，并计划提供接驳巴士服务
A、Bayan（B）、C 三座塔楼，全项目共 2,743 个单位
户型自 450 平方尺 1 房至 865 平方尺 3 房双钥匙（Dual-Key），可享灵活租金收入
25 米无边泳池、水中健身区与水中茧型水疗池，打造户外园景平台
半场篮球场、匹克球场、儿童游乐场及森林花园/吊床休憩区
长期持有交通便利自住
价格与户型参考
以下资料适合作为初步筛选。预订前请确认最新 nett 价格、回扣、配套和可选单位。
户型与预计月供
| 户型 | 面积 | 房·卫 | 价格 | 预计月供 | 适合人群 | 询问 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Type A1 | 450 sq ft | 1 / 1 | 询问 Lewis | – | 首购族出租投资 | 询问此户型 |
| Type A2 | 450 sq ft | 1 / 1 | 询问 Lewis | – | 首购族出租投资 | 询问此户型 |
| Type B1 | 660 sq ft | 2 / 2 | 询问 Lewis | – | 小家庭换房升级 | 询问此户型 |
| Type B2 | 660 sq ft | 2 / 2 | 询问 Lewis | – | 小家庭换房升级 | 询问此户型 |
| Type C (Dual-Key) | 865 sq ft | 3 / 2 | 询问 Lewis | – | 出租投资多代同堂 | 询问此户型 |
*预计按 90% 贷款、年利率 4.2%、35 年计算。价格为参考价格 — 请向 Lewis 确认最新信息。
用我的条件重算 →3 种投资情景
结合空置缓冲、租金参考和每月持有成本进行的压力测试。预订前一定要确认真实租金、贷款条件和最新配套。
情景
保守
每月租金
RM 2,200
现金差额
-RM 1,291
显示全部详情
毛租金回报
3.8%
空置缓冲
每年 2 个月
每月持有成本
RM 3,124
代表什么意思
压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。
情景
平衡
每月租金
RM 2,400
现金差额
-RM 924
显示全部详情
毛租金回报
4.1%
空置缓冲
每年 1 个月
每月持有成本
RM 3,124
代表什么意思
基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。
情景
理想
每月租金
RM 2,550
现金差额
-RM 680
显示全部详情
毛租金回报
4.4%
空置缓冲
每年 0.5 个月
每月持有成本
RM 3,124
代表什么意思
理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。
| 情景 | 每月租金 | 毛租金回报 | 空置缓冲 | 每月持有成本 | 现金差额 | 代表什么意思 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保守 | RM 2,200 | 3.8% | 每年 2 个月 | RM 3,124 | -RM 1,291 | 压力测试情景。适合想预留更多空置、装修和出租竞争缓冲的买家。 |
| 平衡 | RM 2,400 | 4.1% | 每年 1 个月 | RM 3,124 | -RM 924 | 基础规划情景。用来判断扣除正常空置缓冲后，项目是否仍然舒服。 |
| 理想 | RM 2,550 | 4.4% | 每年 0.5 个月 | RM 3,124 | -RM 680 | 理想情景。只有在确认强出租证据和租客需求后才适合参考。 |
这是决策参考，不是保证回报。未包含个人税务、保险、特别维修费和未来利率变化。
预算与负担能力
隐藏成本参考
买卖合约/律师费预留
RM 7,000
发展商配套可能会承担部分费用。
印花税预留
RM 21,000
实际金额需视买家身份和最新规定而定。
贷款合约预留
RM 3,500
订购前请向银行和律师确认。
装修/入伙预留
RM 17,500
可用于窗帘、灯具、家电和验收跟进等费用。
预估启动现金
RM 70,000 首付 + RM 49,000 前期缓冲金
下方计算器中显示的现金缓冲金额已包含上述前期缓冲金。
每月持有成本
仅供快速参考。下订前 Lewis 可以帮你核实更实际的银行配套。
预估月供
RM 2,866
管理费参考
RM 158
储备金参考
RM 16
每月持有参考
RM 3,124
现金缓冲参考
RM 101,500
地点判断
这些资料适合看房前做 checklist。实际路程和时间请以当天 Google Maps 或 Waze 为准。
最近的商场
KSL City Mall
资料来源: Google Maps 查核
Lewis 投资分析
结论、评分、租金预估、风险和替代项目集中在这里，页面第一眼不会太重。
值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
适合
自住买家长期持有者重视交通的买家
不适合
短期转售客需要立即入住的买家
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
风险
中低风险
持有期
5-10 年
信心指数
7.3/10
总评分
7.3/10
相对价值
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
6.9/10
地点评分
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
7.7/10
租金需求
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
7.2/10
交通便利性
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
7.8/10
未来增长
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
7.9/10
供应风险控制
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
7.5/10
流动性
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
7.0/10
此评分采用 Lewis 的价值优先框架，综合楼书资料、公开地图/基础设施信号、租金来源查核、供应风险控制和市场来源验证。单纯价格低并不会自动获得高分。
Lewis 怎样看这个评分
评分不是装饰。每个因素都对应预订前需要验证的重点。
因素
相对价值
评分
6.9/10
为什么重要
入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。
下一步要验证
把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。
因素
地点评分
评分
7.7/10
为什么重要
区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。
下一步要验证
检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。
因素
租金需求
评分
7.2/10
为什么重要
来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。
下一步要验证
用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。
因素
交通便利性
评分
7.8/10
为什么重要
根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。
下一步要验证
用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。
因素
未来增长
评分
7.9/10
为什么重要
基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。
下一步要验证
检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。
因素
供应风险控制
评分
7.5/10
为什么重要
分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。
下一步要验证
比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。
因素
流动性
评分
7.0/10
为什么重要
预估的转售客群深度和日后脱手的能力。
下一步要验证
检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。
| 因素 | 评分 | 为什么重要 | 下一步要验证 |
|---|---|---|---|
| 相对价值 | 6.9/10 | 入场价格是否合理，取决于地点素质、租金支撑力、供应风险控制和转售客群。 | 把价格跟地点质量、租金支撑、供应风险和未来转售客群一起比较，不要只看便宜。 |
| 地点评分 | 7.7/10 | 区域实力、周边设施完善度、成熟度和日常生活便利性。 | 检查日常路线、周边配套、道路连接和真实社区感觉。 |
| 租金需求 | 7.2/10 | 来自职场、生活方式、教育、医疗、轨道交通和城市需求的租客深度。 | 用 PropertyGuru、iProperty 和 SPEEDHOME 当前租盘对比，不要只看预估。 |
| 交通便利性 | 7.8/10 | 根据公开资讯和地图判断的轨道交通、道路、通勤和实际交通便利信号。 | 用 Google Maps 或 Waze 检查高峰时间，不只看楼书距离。 |
| 未来增长 | 7.9/10 | 基础设施、商业发展、市镇成熟度和增长催化因素。 | 检查 MRT Corp、DBKL、发展商规划和最新区域发展消息。 |
| 供应风险控制 | 7.5/10 | 分数越高，代表对周边竞争供应的控制越健康。 | 比较附近新盘、已完成供应、出租竞争和密度。 |
| 流动性 | 7.0/10 | 预估的转售客群深度和日后脱手的能力。 | 检查 Brickz、EdgeProp 和相似二手供应，确认未来退出客群是否足够。 |
预期租金
RM 2,200 - RM 2,550
预估回报率
3.8% - 4.4%
租客画像
自住买家
此为估算数字，订购前请确认目前的带家具租金、空置缓冲、管理费和周边竞争供应量。 更新于: August 2026 · brochure completion reference: Not disclosed — confirm with Lewis.
Freehold serviced residence on a 6.5-acre site in the established Taman Pelangi (Rainbow Garden) township About 3km to the Johor Bahru CIQ checkpoint and the upcoming RTS Bukit Chagar link, with a planned shuttle service Three towers — A, Bayan (B) and C — totalling 2,743 units across the development
永久地契服务式公寓，占地 6.5 英亩，位于成熟的彩虹花园（Taman Pelangi）社区
距新山 CIQ 关卡及未来 RTS Bukit Chagar 捷运站约 3 公里，并计划提供接驳巴士服务
A、Bayan（B）、C 三座塔楼，全项目共 2,743 个单位
户型自 450 平方尺 1 房至 865 平方尺 3 房双钥匙（Dual-Key），可享灵活租金收入
25 米无边泳池、水中健身区与水中茧型水疗池，打造户外园景平台
如果买家需要立即入住或想看到确实完工的单位，这个项目未必适合。
建议在平日繁忙时段实际查核交通与车程时间。
最终配套、回扣、车位分配和律师费补贴都可能随时变动，恕不另行通知。
租金预估应该对照附近现有已完工供应量来查核。
建筑进度和空置准证（VP）日期，应该向发展商再次确认。
可能的目标客群：本地自住家庭、换屋买家或周边务实租客。
下订前先检查
优先询问的单位
建议优先询问1 - 3 房户型，注重实际可用空间。
若为出租用途，请比较最小的实用户型与管理费、装修预算之间的关系。
若为自住，请优先考虑安静的朝向、停车便利和未来家庭需求，而不是只挑最便宜的单位。
单位朝向与楼层指南
请询问可选的栋座、楼层、朝向、午后日照方向和周边道路/噪音方向。
对于 Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru，选单位前请权衡便利性与隐私、景观和人车流动之间的取舍。
建议至少列出两个户型作候选，万一心仪的栋座已被订走还有备案。
下订前要问的问题
The Address @ Maxim Pelangi 目前最新的 nett 价格和配套是什么？
回扣是否有书面确认？有效期到什么时候？
目前还有哪些栋座、楼层和朝向可选？
有哪些户型类型和确切的建筑面积？
配套包含几个车位？车位位置在哪里？
预估的管理费和沉淀基金是多少？
继续研究这个项目
FAQ 与咨询
常见买家问题、相关项目和简短表格，方便你进入下一步。
买家常见问题
Maxim Pelangi Sdn Bhd 并未对外公开 The Address @ Maxim Pelangi 的价目表。户型面积介于 450 至 865 平方尺，涵盖 1 房、2 房与 3 房双钥匙（Dual-Key）户型，价格视塔楼与户型而定。请 WhatsApp Lewis 索取最新 nett 价格、配套与剩余单位。
项目为永久地契发展，坐落于新山彩虹花园一块 6.5 英亩的永久地契土地上。
项目坐落新山彩虹花园（Taman Pelangi）Jalan Serampang，距离新山 CIQ 关卡及未来 RTS Bukit Chagar 捷运站约 3 公里，并毗邻 KSL City Mall、Plaza Pelangi 及 Mid Valley Southkey。
项目由 Maxim Pelangi Sdn Bhd 发展。
A1/A2 户型为 450 平方尺 1 房 1 卫；B1/B2 户型为 660 平方尺 2 房 2 卫；C 户型为 865 平方尺 3 房 2 卫双钥匙（Dual-Key）单位，可分割为两个独立出租空间。
项目距离新山 CIQ 关卡及未来往返新加坡的 RTS Bukit Chagar 捷运站约 3 公里，并计划提供项目与 CIQ/RTS 站之间的接驳巴士服务。
设施包括 25 米无边泳池、水中健身区、水中茧型水疗池、半场篮球场、匹克球场、健身房、桑拿房、图书馆/共享工作空间、住户会客厅、社交厨房、儿童游乐场，以及设有吊床区的森林花园。
项目由 A、Bayan（B）、C 三座塔楼组成，占地 6.5 英亩，共 2,743 个单位。
有条件。值得深入研究，但必须先确认成交证据、租金、供应量和可选单位。
The Address @ Maxim Pelangi 的 Lewis 投资评分为 7.3/10，综合考量相对价值、租金需求、供应风险控制、流动性、地点素质、交通便利性和未来增长潜力。单纯价格低并不代表项目就是顶级选择。
可以先让 Lewis 核实附近最新出租挂牌作为租金初步参考，再比较管理费、空置和装修成本后做投资决策。
目前框架将此项目风险评为中低风险。实际风险仍取决于最新 nett 价格、单位选择、竞争供应量和租金证据。
The Address @ Maxim Pelangi 最适合自住买家、长期持有者、重视交通的买家。
The Address @ Maxim Pelangi 可能不适合短期转售客、需要立即入住的买家。
退出策略是选购转售客群明确、户型实用、入场价合理，且租金需求仍能与周边已完工项目竞争的单位。
更好的替代选择取决于你的预算、偏好地区和购买目的。建议根据 Lewis 评分、实际通勤、租金证据、管理费和可选户型来比较周边项目。
建议先查核 Brickz、EdgeProp 和 NAPIC 的数据，了解实际成交区间、已完工可比价格和供应趋势，再参考开价。
建议持有期为 5-10 年，实际仍需视贷款负担、空置缓冲、市场周期和个人退出计划而定。
The Address @ Maxim Pelangi 适合在 Jalan Serampang, Taman Pelangi, Johor Bahru 比较的自住买家，因为项目提供 Serviced Residence 选择，价格with pricing on request，拥有 Freehold 地契，面积约 450 - 865 sqft。
对于投资，下订前请先将 The Address @ Maxim Pelangi 与附近已完工出租供应、实际带家具成本、管理费和租客需求进行比较。
请询问最新 nett 价格、回扣、配套有效期、可选栋座单位、车位分配、预估管理费、平面图以及贷款能力评估。
Lewis Chong（REN 69566，隶属 IQI Global）可以帮你比较最新配套、平面图、贷款舒适度、租赁逻辑和替代选择。
请 WhatsApp Lewis 确认最近的 MRT/LRT 站和步行距离。在依赖交通便利之前，请确认实际步行距离和是否有有盖连接。
最近的商场参考是 KSL City Mall，附近地标包括 新山 CIQ 关卡与 RTS Bukit Chagar 捷运站（往返新加坡）和KSL City Mall。下订前请确认目前的零售、学校和医疗配套。
可以。WhatsApp Lewis 索取目前的户型、面积选择、朝向、楼层、可选单位和平面图（如有）。
付任何订金之前，先询问最新净价、回扣、车位分配、律师配套、下订条件和单位供应情况。
可以。分享你的预算、收入范围、现有承担和想要的贷款比例，就能在看房前预估月供和所需现金。
索取价格表、户型图与租金回报
留下资料，Lewis 会通过 WhatsApp 发你最新价格表、户型图和租金回报分析。通常 15 分钟内回复（9am–9pm）。
想直接沟通？
WhatsApp 咨询相关项目
预订前一起比较价格、地点、风险和出租逻辑。
Johor
The Astaka @ One Bukit Senyum
Contact for Pricing
CompletedFreeholdContact for Pricing
Ready-viewing buyersLong-term holding
同为永久地契，适合用来比较长期持有的逻辑。
Johor
SKS Pavillion Residences
Contact for Pricing
CompletedFreeholdContact for Pricing
Ready-viewing buyersLong-term holding
同为永久地契，适合用来比较长期持有的逻辑。
Johor
Paragon Signature Suites
Contact for Pricing
New LaunchFreeholdContact for Pricing
Long-term holding
同为永久地契，适合用来比较长期持有的逻辑。