Pertikaian Jiran & Sempadan
Menambah tingkat kedua pada rumah setingkat
Menambah tingkat kedua pada rumah teres setingkat ialah cabaran kejuruteraan struktur sebelum ia menjadi persoalan bajet. Asas asal direka untuk satu tingkat sahaja, mewajibkan permohonan struktur di bawah s.70(2) Akta 133 bagi mengelakkan enapan mendap.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik hartanah berkepilan dengan masalah sempadan atau jiran |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Bermula daripada pelan dan hakmilik
Yang berikut membedah asas asal direka untuk satu tingkat, dan itu soalan kejuruteraan sebelum ia soalan bajet Kedudukan terkuat dalam pertikaian sempadan dimiliki oleh sesiapa yang membangkitkannya dahulu, secara bertulis, dengan tarikh. Yang terlemah dimiliki oleh sesiapa yang membiarkannya bertahun-tahun kemudian membantah.
Hakikat struktur: mengapa asas rumah setingkat tidak mampu menampung beban dua kali ganda
Salah faham yang paling berbahaya dalam renovasi kediaman di Malaysia ialah menganggap mana-mana asas konkrit secara automatik boleh menampung tingkat kedua. Semasa rumah teres setingkat lama dibina, jurutera struktur mereka bentuk saiz rasuk bumi, tapak asas pad, dan tiang bata khusus untuk menampung berat kekuda kayu bumbung, genting, dan dinding bata satu tingkat sahaja. Menambah satu tingkat penuh memperkenalkan puluhan tan papak konkrit bertetulang, dinding bata tingkat atas, dan beban hidup penghuni. Meletakkan beban dua kali ganda ke atas tapak asas cetek menyebabkan enapan tanah tidak sekata, menghasilkan retakan ricih pepenjuru yang membelah dinding tingkat bawah dan membengkokkan bingkai pintu.
Penyiasatan asas tanah, cerucuk mikro dan kerangka portal bebas
Dari segi kejuruteraan dan undang-undang, menambah tingkat kedua tidak boleh bergantung pada meletakkan beban baharu di atas dinding bata sedia ada atau dinding sekat tanpa pengukuhan. Jurutera profesional berdaftar mesti menjalankan ujian penggerudian tanah dan ujian kekuatan konkrit ke atas struktur lama. Dalam amalan kejuruteraan moden, menambah tingkat atas pada rumah teres setingkat memerlukan pembinaan kerangka portal keluli bebas atau menuang tiang konkrit baharu yang disokong oleh cerucuk mikro (micro-piles) atau pad asas baharu. Ini memastikan beban menegak baharu melepasi asas lama sepenuhnya dan disalurkan dengan selamat ke lapisan tanah yang kukuh di bawah.
Kewajipan permohonan statutori di bawah s.70(1) dan s.70(2) Akta 133
Disebabkan penambahan tingkat mengubah keseluruhan anatomi struktur rumah, undang-undang melarang sebarang kerja tanpa kelulusan rasmi. Seksyen 70(1) Akta 133 menetapkan bahawa tiada seorang pun boleh mendirikan apa-apa bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan. Di bawah seksyen 70(2), pemilik mesti melantik orang utama yang mengemukakan (arkitek berdaftar) dan orang yang mengemukakan (jurutera profesional berdaftar) untuk menyediakan dan mengemukakan pelan dan pengiraan struktur kepada majlis mengikut Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam negeri. Membina tanpa kelulusan merupakan satu kesalahan jenayah di sisi undang-undang.
Bahaya dahsyat kepada jiran bersebelahan: dinding sekat dan enapan tanah
Rumah teres setingkat bersambung secara fizikal dengan jiran melalui asas tapak bersama dan dinding sekat kongsi. Apabila anda membebankan asas tapak secara melampau, enapan tanah tidak berhenti di sempadan lot anda. Semasa tapak asas anda mendap, daya tarikan ricih ke bawah akan menarik dinding sekat kongsi, menyebabkan rekahan struktur pepenjuru yang teruk meretakkan dinding rumah jiran. Tambahan pula, membuka bumbung lama untuk menuang papak atas mendedahkan rumah jiran kepada banjir air hujan semasa ribut tropika. Jika sambungan haram menjejaskan keselamatan rumah jiran, jiran boleh memohon injunksi mahkamah kecemasan dan menyaman ganti rugi pembaikan struktur di mahkamah sivil.
Penguatkuasaan, penalti jenayah dan perintah perobohan mandatori Akta 133
Pihak berkuasa tempatan mengambil tindakan tegas terhadap pembinaan tingkat atas tanpa kebenaran demi keselamatan awam. Di bawah seksyen 72(1) Akta 133, majlis boleh mengeluarkan notis henti kerja dan perobohan serta-merta. Jika diabaikan, seksyen 72(5) memberi kuasa kepada majlis untuk menjalankan kerja perobohan sendiri dan menuntut kos daripada pemilik berdaftar. Di bawah s.70(11), pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda) berserta perintah mandatori merobohkannya. Di bawah s.70(13), membina tanpa kebenaran boleh didenda sehingga RM50,000 atau penjara tiga tahun atau kedua-duanya, berserta denda harian RM1,000 jika kesalahan diteruskan (sila sahkan jumlah semasa dengan majlis tempatan anda), dan mahkamah wajib mengeluarkan perintah perobohan di bawah s.70(15).
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Bermula daripada hakmilik dan pelan yang diluluskan, bukan daripada pertengkaran. Carian tanah menunjukkan sempadan sebagaimana didaftarkan; pihak berkuasa tempatan menyimpan pelan bangunan yang diluluskan. Kebanyakan pertikaian jiran bagi hartanah berkepilan diselesaikan oleh dua dokumen itu, dan yang tidak memerlukan peguam dan bukan perbualan yang lebih kuat.
Checklist pembeli
Mengubah rumah teres setingkat menjadi rumah dua tingkat bukan sekadar pengubahsuaian biasa; ia menggandakan beban mati menegak dan beban hidup ke atas asas tapak yang telah berusia puluhan tahun. Asas tapak konkrit asal, rasuk bumi, dan tiang bata direka bentuk khusus untuk menampung beban bumbung setingkat sahaja. Membina papak konkrit tingkat atas, dinding bata baharu, dan bumbung tanpa pengukuhan asas bebas mengundang risiko kegagalan ricih tebukan dan enapan tidak sekata yang meretakkan dinding sekat kongsi serta merosakkan rumah jiran bersebelahan. Di bawah seksyen 70(1) dan 70(2) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), pelan struktur dan pengiraan kejuruteraan mesti disediakan dan dikemukakan kepada pihak berkuasa tempatan oleh jurutera profesional berdaftar (orang yang mengemukakan) mengikut Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam negeri. Menjalankan penambahan tingkat tanpa kebenaran majlis melanggar s.70(13), mendedahkan pemilik apabila disabitkan kepada denda tidak melebihi RM50,000 atau penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya, serta denda harian RM1,000 jika berterusan (sila sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan perintah mandatori perobohan Mahkamah Majistret di bawah s.70(15).
1
2
3
4
5
| 1 | Lantik jurutera profesional berdaftar untuk memeriksa asas tapak lama dan menjalankan ujian tanah. |
|---|---|
| 2 | Pastikan pelan pengubahan struktur dikemukakan secara rasmi kepada pihak berkuasa tempatan di bawah s.70(2) Akta 133. |
| 3 | Reka bentuk sistem kerangka portal bebas atau cerucuk mikro bagi mengelakkan beban berlebihan pada dinding sekat. |
| 4 | Pastikan cadangan penambahan tingkat mematuhi undang-undang kecil bangunan negeri mengenai kestabilan struktur. |
| 5 | Sahkan jumlah penalti semasa di bawah s.70(11) dan s.70(13) dengan majlis tempatan anda sebelum memulakan pembinaan. |
Soalan lazim
Bolehkah saya menambah tingkat kedua pada rumah teres setingkat tanpa mengukuhkan asas tapak asal?
Tidak boleh. Asas asal rumah setingkat hanya direka untuk beban bumbung setingkat. Menambah tingkat atas memerlukan pengiraan jurutera dan pengukuhan asas cerucuk mikro di bawah s.70(2) Akta 133.
Siapakah yang mesti menyediakan dan mengemukakan pelan kepada majlis untuk menambah tingkat kedua?
Di bawah seksyen 70(2) Akta 133, pelan mesti dikemukakan oleh orang utama yang mengemukakan (arkitek berdaftar) dan orang yang mengemukakan (jurutera profesional berdaftar) yang diiktiraf oleh Lembaga Jurutera Malaysia.
Apakah penalti di bawah Akta 133 jika menambah tingkat kedua tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan?
Di bawah s.70(13) Akta 133, mendirikan bangunan tanpa kebenaran boleh didenda sehingga RM50,000 atau penjara sehingga 3 tahun atau kedua-duanya, serta denda harian RM1,000 jika berterusan (sila sahkan dengan majlis anda), dan perobohan di bawah s.70(15).
Apakah yang berlaku jika penambahan tingkat kedua menyebabkan keretakan struktur pada rumah jiran?
Jiran boleh memohon injunksi mahkamah kecemasan untuk menghentikan kerja anda dan menyaman anda di mahkamah sivil bagi menuntut ganti rugi pembaikan struktur. Majlis tempatan juga boleh mengeluarkan notis di bawah s.72 Akta 133.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Mengembangkan rumah berkepilan
Menyambung rumah bertanah tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan melanggar s.70(1) Akta 133. Penyambungan tanpa kelulusan tidak kekal rahsia—ia akan terbongkar pada penilaian bank, pemeriksaan pinjaman dan urus niaga jualan seterusnya, mendedahkan pemilik kepada perintah perobohan.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali menganggap kelulusan bangunan pihak berkuasa tempatan sebagai formaliti pilihan yang boleh dilangkau semata-mata untuk menjimatkan masa. Mohon permit bangunan yang sah di bawah s.70(1) dan s.70(2) menggunakan orang utama yang mengemukakan (arkitek atau jurutera berdaftar) sebelum membuat sebarang sambungan. Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya. Mengemukakan pelan dari awal jauh lebih murah berbanding penalti lima hingga dua puluh kali ganda di bawah s.70(14) dan melindungi kecairan pasaran hartanah anda.
Jiran anda membina tanpa kelulusan
Apabila jiran membina sambungan tanpa kelulusan, mengadu kepada pihak yang salah membuang masa yang berharga. Fahami bagaimana pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan perlanggaran kawalan bangunan di bawah s.72 Akta 133, mengapa Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa, dan cara memfailkan aduan.
Kesimpulan Lewis
Apabila jiran memulakan pembinaan struktur tanpa kebenaran di sebelah rumah anda, bertindaklah pantas sebelum konkrit mengeras. Kemukakan aduan bertulis rasmi bertarikh berserta gambar bertanda masa terus kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan anda, menyatakan kesalahan membina tanpa kebenaran di bawah s.70 Akta 133. Jangan buang masa pergi ke Tribunal Pembeli Rumah kerana tribunal tersebut tiada bidang kuasa ke atas pertikaian jiran. Sekiranya pembinaan haram itu mengancam keselamatan struktur dinding kongsi atau rumah anda, hubungi peguam litigasi sivil serta-merta untuk memohon injunksi kecemasan di mahkamah sivil sementara majlis menjalankan tindakan di bawah s.72.
Dinding antara dua rumah teres
Dinding pemisah antara rumah teres dikawal oleh sempadan kadaster hakmilik dan hak sokongan undang-undang lazim. Mana-mana jiran tidak boleh secara unilateral mengetuk, membebankan, atau mengubah dinding sekat tanpa pelan di bawah Akta 133.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membenarkan jiran atau kontraktor mereka menebuk dinding pemisah kongsi tanpa melihat pelan struktur yang diluluskan dan ditandatangani oleh jurutera profesional berdaftar. Lakukan carian tanah untuk mengesahkan sempadan kadaster sebenar berbanding kedudukan dinding fizikal. Jika jiran memulakan perobohan atau penambahan beban struktur tanpa kebenaran pada dinding sekat, buat aduan segera kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan di bawah s.70 Akta 133, dan lantik peguam litigasi untuk menghantar surat tuntutan henti kerja serta-merta.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Lantik jurutera profesional berdaftar untuk memeriksa asas tapak lama dan menjalankan ujian tanah.
Send
Pastikan pelan pengubahan struktur dikemukakan secara rasmi kepada pihak berkuasa tempatan di bawah s.70(2) Akta 133.
Send
Reka bentuk sistem kerangka portal bebas atau cerucuk mikro bagi mengelakkan beban berlebihan pada dinding sekat.
Send
Pastikan cadangan penambahan tingkat mematuhi undang-undang kecil bangunan negeri mengenai kestabilan struktur.