Pertikaian Jiran & Sempadan
Jiran telah mengambil sebahagian tanah anda
Apabila jiran membina pagar, dinding, atau tiang merentasi sempadan lot anda, pertengkaran lisan tidak menyelesaikan apa-apa. Pencerobohan sempadan diselesaikan oleh juruukur tanah berlesen dan pelan kadaster, mewajibkan notis rasmi bagi mengelakkan kehilangan remedi mahkamah sivil.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik hartanah berkepilan dengan masalah sempadan atau jiran |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Bermula daripada pelan dan hakmilik
Persoalan di sini ialah juruukur yang menyelesaikan ini dan bukan pertengkaran, dan penangguhan tidak membantu kedudukan anda Pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan peraturan bangunan dan kesihatan awam. Ia tidak menghakimi siapa yang tidak munasabah, sebab itu cara aduan dirangka menentukan sama ada apa-apa berlaku.
Kepastian kadaster: mengapa batu sempadan mengikat dan pagar tidak
Dalam undang-undang hartanah bertanah di Malaysia, garisan sempadan tidak ditentukan oleh dinding bata, pagar dawai, atau tanaman pokok yang didirikan oleh pemilik terdahulu. Sempadan undang-undang yang sah bagi setiap lot tanah ditetapkan oleh koordinat kadaster berdaftar di bawah sistem hakmilik Torrens. Tanda sempadan fizikal yang sah di atas tanah ialah batu sempadan konkrit piawai (batu sempadan) yang mempunyai nombor siri rasmi Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM). Oleh kerana pagar kerap dibina tersasar oleh kontraktor atau beralih akibat pergerakan tanah selama berdekad, kedudukan dinding fizikal tidak memberi sebarang bukti pemilikan yang muktamad.
Peranan penting juruukur tanah berlesen dan ukur penentuan sempadan
Pertikaian pencerobohan sempadan tidak boleh diselesaikan berasaskan ukuran pita amatur atau dakwaan lisan. Satu-satunya bukti profesional yang diterima oleh majlis tempatan dan mahkamah sivil ialah pelan ukur yang disediakan oleh juruukur tanah berlesen berdaftar. Juruukur berlesen akan mengambil pelan akui asal daripada JUPEM, menjalankan pengukuran jarak elektronik berketepatan tinggi, mengesan batu sempadan yang tertimbus, dan melukis pelan ukur rasmi yang mengesahkan pencerobohan secara tepat sehingga ke unit milimeter.
Bahaya penangguhan: perangkap penerimaan pasif (acquiescence) di mahkamah
Walaupun hak milik Torrens tidak boleh dicabar oleh pemilikan bertentangan, prinsip ekuiti dalam litigasi sivil mengandungi risiko penangguhan (delay). Sekiranya seorang pemilik berdiam diri melihat jiran membelanjakan puluhan ribu ringgit membina garaj atau bilik kekal melangkaui sempadan dan menunggu bertahun-tahun sebelum mengambil tindakan undang-undang, mahkamah sivil boleh menganggap penangguhan itu sebagai penerimaan pasif. Dalam keadaan sedemikian, mahkamah boleh menggunakan budi bicara ekuitinya untuk menolak permohonan injunksi mandatori perobohan dan sebaliknya hanya memerintahkan pampasan ganti rugi kecil.
Penguatkuasaan kawalan bangunan pihak berkuasa tempatan di bawah Akta 133
Selain tindakan undang-undang sivil, pemilik mempunyai saluran pentadbiran yang berkesan melalui pihak berkuasa tempatan. Kebanyakan jiran yang menceroboh sempadan membina struktur tersebut tanpa pelan yang diluluskan di bawah seksyen 70(1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133). Di bawah seksyen 72(1), majlis tempatan boleh mengeluarkan notis statutori yang menuntut pemilik merobohkan struktur haram tersebut. Sekiranya jiran enggan mematuhinya, seksyen 72(5) memberi kuasa kepada majlis untuk merobohkannya sendiri dan menuntut segala kos daripada pemilik yang bersalah.
Litigasi sivil: memohon injunksi mandatori bagi pencerobohan tanah
Sekiranya jiran yang menceroboh enggan merobohkan binaan tersebut secara sukarela selepas menerima surat tuntutan peguam, pemilik tanah mesti memfailkan saman sivil bagi pencerobohan berterusan di mahkamah sivil. Peguam anda akan memohon: (a) perisytiharan hakmilik sempadan rasmi; (b) injunksi mandatori yang memaksa defendan merobohkan binaan pencerobohan atas kosnya sendiri; (c) ganti rugi am dan khas; dan (d) kos tindakan mahkamah. Pemilik mesti ingat bahawa Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa statutori ke atas pertikaian sempadan jiran; hanya mahkamah sivil berhak mengeluarkan perintah injunksi perobohan.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Bermula daripada hakmilik dan pelan yang diluluskan, bukan daripada pertengkaran. Carian tanah menunjukkan sempadan sebagaimana didaftarkan; pihak berkuasa tempatan menyimpan pelan bangunan yang diluluskan. Kebanyakan pertikaian jiran bagi hartanah berkepilan diselesaikan oleh dua dokumen itu, dan yang tidak memerlukan peguam dan bukan perbualan yang lebih kuat.
Checklist pembeli
Menyedari bahawa jiran rumah bertanah telah membina dinding sempadan, tiang anjung kereta, atau laluan berturap beberapa inci atau kaki melepasi garisan sempadan anda merupakan pencabulan serius ke atas hak hartanah persendirian. Bertengkar secara lisan di tepi pagar tidak menyelesaikan apa-apa dan kerap mencetuskan pergaduhan. Di bawah sistem pendaftaran hakmilik Torrens di Semenanjung Malaysia, sempadan tanah ialah fakta kadaster yang ditentukan secara eksklusif oleh batu sempadan yang direkodkan dalam pelan akui di Pejabat Tanah atau Daftar Tanah. Bagi membina kes undang-undang yang kukuh, anda perlu melantik juruukur tanah berlesen untuk menjalankan ukur halus penentuan semula sempadan dan menanam semula tanda sempadan. Jika pencerobohan disahkan, serahkan notis tuntutan bertulis rasmi berserta pelan juruukur berlesen, menuntut jiran merobohkan struktur pencerobohan dalam tempoh munasabah. Paling penting, penangguhan berpanjangan atau mendiamkan diri semasa jiran mengeluarkan belanja besar membina struktur kekal akan melemahkan kedudukan anda di mahkamah sivil; hakim boleh menolak permohonan injunksi mandatori perobohan jika anda melengah-lengahkan hak anda dan hanya memberikan pampasan ganti rugi kecil. Jika struktur tersebut dibina tanpa kelulusan majlis, buat aduan di bawah seksyen 70 dan 72 Akta 133. Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa ke atas pencerobohan jiran.
1
2
3
4
5
| 1 | Dapatkan carian hakmilik tanah rasmi dan pelan akui daripada Pejabat Tanah atau Daftar Tanah. |
|---|---|
| 2 | Lantik juruukur tanah berlesen untuk menjalankan ukur halus penentuan semula batu sempadan rasmi. |
| 3 | Hantar surat tuntutan bertulis rasmi berserta pelan ukur juruukur menuntut perobohan dalam tempoh masa tertentu. |
| 4 | Elakkan penangguhan lama semasa jiran sedang membina bagi mengelakkan hujah penerimaan pasif (acquiescence) di mahkamah. |
| 5 | Buat aduan selari di bawah s.70 dan s.72 Akta 133 kepada majlis tempatan jika binaan tersebut tiada kelulusan pelan. |
Soalan lazim
Bagaimanakah cara membuktikan secara sah bahawa jiran telah menceroboh sempadan tanah rumah saya?
Anda mesti melantik juruukur tanah berlesen untuk menjalankan ukur halus penentuan sempadan berpandukan pelan akui daripada Pejabat Tanah. Pagar fizikal sedia ada tidak mempunyai nilai pembuktian undang-undang.
Bolehkah jiran menuntut pemilikan tanah saya melalui penggunaan lama jika dindingnya telah dibina lebih 15 tahun?
Tidak boleh. Di bawah sistem Torrens di Semenanjung Malaysia, doktrin pemilikan bertentangan tidak terpakai terhadap pemegang hakmilik berdaftar. Jiran tidak boleh memperoleh hak milik tanah anda melalui pencerobohan masa.
Mengapakah berbahaya di sisi undang-undang jika menangguhkan tuntutan merobohkan dinding pencerobohan?
Penangguhan lama boleh dianggap oleh mahkamah sivil sebagai penerimaan pasif (acquiescence). Jika anda berdiam diri semasa jiran berbelanja membina, mahkamah boleh menolak injunksi perobohan dan hanya memberi pampasan wang.
Bolehkah saya menyelesaikan pertikaian pencerobohan sempadan melalui Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah?
Tidak boleh. Tribunal Pembeli Rumah hanya mengadili pertikaian antara pembeli dan pemaju perumahan berlesen. Pencerobohan sempadan tanah ialah pertikaian sivil yang mesti diselesaikan melalui majlis atau mahkamah sivil.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Mengembangkan rumah berkepilan
Menyambung rumah bertanah tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan melanggar s.70(1) Akta 133. Penyambungan tanpa kelulusan tidak kekal rahsia—ia akan terbongkar pada penilaian bank, pemeriksaan pinjaman dan urus niaga jualan seterusnya, mendedahkan pemilik kepada perintah perobohan.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali menganggap kelulusan bangunan pihak berkuasa tempatan sebagai formaliti pilihan yang boleh dilangkau semata-mata untuk menjimatkan masa. Mohon permit bangunan yang sah di bawah s.70(1) dan s.70(2) menggunakan orang utama yang mengemukakan (arkitek atau jurutera berdaftar) sebelum membuat sebarang sambungan. Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya. Mengemukakan pelan dari awal jauh lebih murah berbanding penalti lima hingga dua puluh kali ganda di bawah s.70(14) dan melindungi kecairan pasaran hartanah anda.
Jiran anda membina tanpa kelulusan
Apabila jiran membina sambungan tanpa kelulusan, mengadu kepada pihak yang salah membuang masa yang berharga. Fahami bagaimana pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan perlanggaran kawalan bangunan di bawah s.72 Akta 133, mengapa Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa, dan cara memfailkan aduan.
Kesimpulan Lewis
Apabila jiran memulakan pembinaan struktur tanpa kebenaran di sebelah rumah anda, bertindaklah pantas sebelum konkrit mengeras. Kemukakan aduan bertulis rasmi bertarikh berserta gambar bertanda masa terus kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan anda, menyatakan kesalahan membina tanpa kebenaran di bawah s.70 Akta 133. Jangan buang masa pergi ke Tribunal Pembeli Rumah kerana tribunal tersebut tiada bidang kuasa ke atas pertikaian jiran. Sekiranya pembinaan haram itu mengancam keselamatan struktur dinding kongsi atau rumah anda, hubungi peguam litigasi sivil serta-merta untuk memohon injunksi kecemasan di mahkamah sivil sementara majlis menjalankan tindakan di bawah s.72.
Dinding antara dua rumah teres
Dinding pemisah antara rumah teres dikawal oleh sempadan kadaster hakmilik dan hak sokongan undang-undang lazim. Mana-mana jiran tidak boleh secara unilateral mengetuk, membebankan, atau mengubah dinding sekat tanpa pelan di bawah Akta 133.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membenarkan jiran atau kontraktor mereka menebuk dinding pemisah kongsi tanpa melihat pelan struktur yang diluluskan dan ditandatangani oleh jurutera profesional berdaftar. Lakukan carian tanah untuk mengesahkan sempadan kadaster sebenar berbanding kedudukan dinding fizikal. Jika jiran memulakan perobohan atau penambahan beban struktur tanpa kebenaran pada dinding sekat, buat aduan segera kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan di bawah s.70 Akta 133, dan lantik peguam litigasi untuk menghantar surat tuntutan henti kerja serta-merta.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Dapatkan carian hakmilik tanah rasmi dan pelan akui daripada Pejabat Tanah atau Daftar Tanah.
Send
Lantik juruukur tanah berlesen untuk menjalankan ukur halus penentuan semula batu sempadan rasmi.
Send
Hantar surat tuntutan bertulis rasmi berserta pelan ukur juruukur menuntut perobohan dalam tempoh masa tertentu.
Send
Elakkan penangguhan lama semasa jiran sedang membina bagi mengelakkan hujah penerimaan pasif (acquiescence) di mahkamah.