Pertikaian Jiran & Sempadan
Kaki lima di luar rumah kedai bukan milik anda untuk digunakan
Kaki lima berbumbung di luar rumah kedai diwartakan di sisi undang-undang sebagai laluan awam dan bukannya stor komersial persendirian. Menghalangnya melanggar Akta 133, mendedahkan pemilik berdaftar kepada notis perobohan s.72 dan denda s.70(11).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik hartanah berkepilan dengan masalah sempadan atau jiran |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Sebelum perbualan bertambah buruk
Mulakan di sini jika anda perlukan laluan berbumbung yang penyewa anggap stor dan majlis anggap laluan awam Kedudukan terkuat dalam pertikaian sempadan dimiliki oleh sesiapa yang membangkitkannya dahulu, secara bertulis, dengan tarikh. Yang terlemah dimiliki oleh sesiapa yang membiarkannya bertahun-tahun kemudian membantah.
Sifat undang-undang kaki lima: hakmilik persendirian lawan laluan awam
Kaki lima berbumbung merupakan ciri seni bina tradisional rumah kedai di Malaysia yang direka bentuk untuk memberi perlindungan pejalan kaki daripada hujan dan panas matahari. Dalam undang-undang hartanah, statusnya adalah unik. Walaupun pelan hakmilik kadaster menunjukkan sempadan lot meliputi ruang kaki lima sehingga ke tiang luar, kaki lima diwartakan di sisi undang-undang sebagai laluan awam yang tidak boleh dihalang. Di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), kaki lima diperuntukkan untuk laluan pejalan kaki berterusan dan laluan kecemasan, bermakna pemilik persendirian tidak memiliki hak mutlak untuk menghalang laluan tersebut.
Halangan komersial yang dilarang: meja makan, pameran barang dan jeriji besi
Dalam aktiviti perniagaan harian, peniaga kerap melanggar undang-undang bangunan dengan menceroboh kaki lima. Pelanggaran lazim termasuk meletakkan meja dan kerusi makan restoran, meletakkan peti sejuk komersial dan dapur memasak, membaiki motosikal, menyusun kotak barang niaga, dan membina pintu jeriji besi atau pengatup gulung kekal yang menutup kaki lima menjadi stor kedai. Sekatan ini memaksa pejalan kaki, warga emas, dan kanak-kanak berjalan di atas jalan raya yang sibuk, membahayakan keselamatan nyawa dan menghalang laluan keluar semasa kebakaran.
Penguatkuasaan majlis di bawah Akta 133: larangan s.70 dan kuasa perobohan s.72
Di bawah seksyen 70(1) Akta 133, mendirikan sebarang struktur kepungan, pintu besi, atau halangan kekal merentasi kaki lima awam tanpa kebenaran bertulis pihak berkuasa tempatan merupakan satu kesalahan. Jabatan penguatkuasaan majlis menjalankan operasi sitaan secara berkala. Di bawah seksyen 72(1), majlis boleh mengeluarkan notis menuntut pengalihan halangan serta-merta dalam tempoh tertentu. Jika ingkar, seksyen 72(5) memberi kuasa kepada pegawai majlis untuk memotong pintu jeriji besi haram, menyita barang perniagaan, dan menuntut kos operasi daripada pemilik premis.
Mengapa pemilik berdaftar memikul liabiliti statutori ke atas kesalahan penyewa
Perangkap undang-undang kritikal bagi pemilik rumah kedai ialah tindakan undang-undang di bawah Akta 133 diambil terhadap pemilik berdaftar hartanah, bukannya penyewa yang meletakkan barang. Apabila pemeriksa bangunan majlis mengeluarkan kompaun atau memfailkan pendakwaan di Mahkamah Majistret, saman dikeluarkan atas nama tuan tanah pada hakmilik. Di bawah s.70(11), pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda) berserta perintah mandatori mahkamah untuk merobohkan halangan tersebut. Tuan tanah tidak boleh melepaskan tanggungjawab dengan menyalahkan penyewa.
Merangka perjanjian sewaan komersial yang melindungi tuan tanah rumah kedai
Bagi melindungi diri daripada kompaun majlis dan perintah mahkamah, pemilik rumah kedai mesti memasukkan perlindungan kontrak yang ketat dalam perjanjian sewaan. Perjanjian sewaan komersial mesti mengandungi klausa tegas yang melarang penyewa meletakkan barang niaga, meja, kerusi, atau membina struktur di atas kaki lima. Fasal tersebut perlu menetapkan bahawa sebarang kompaun, notis perobohan, atau perbelanjaan guaman di bawah Akta 133 hendaklah ditanggung sepenuhnya oleh penyewa, dan pelanggaran peraturan kaki lima memberi hak kepada tuan tanah untuk menamatkan sewaan serta-merta.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Bermula daripada hakmilik dan pelan yang diluluskan, bukan daripada pertengkaran. Carian tanah menunjukkan sempadan sebagaimana didaftarkan; pihak berkuasa tempatan menyimpan pelan bangunan yang diluluskan. Kebanyakan pertikaian jiran bagi hartanah berkepilan diselesaikan oleh dua dokumen itu, dan yang tidak memerlukan peguam dan bukan perbualan yang lebih kuat.
Checklist pembeli
Dalam deretan rumah kedai komersial di Malaysia, laluan kaki lima berbumbung di hadapan premis kerap disalah guna oleh penyewa runcit dan pengusaha kedai makan yang menganggapnya sebagai ruang perniagaan persendirian. Peniaga kerap meletakkan meja makan, rak pameran, dapur memasak, atau membina pintu jeriji besi dan pengatup gulung (roller shutter) kekal yang menutup laluan tersebut. Di sisi undang-undang bertulis, walaupun tanah di bawah kaki lima mungkin termasuk dalam sempadan lot pada hakmilik lama, kaki lima diwartakan sebagai laluan kemudahan awam yang berterusan untuk pejalan kaki dan laluan kecemasan kebakaran. Meletakkan barang, halangan, atau struktur melanggar Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133). Di bawah seksyen 70(1), mendirikan apa-apa struktur kekal tanpa kebenaran bertulis adalah menyalahi undang-undang. Pihak berkuasa tempatan sentiasa mengeluarkan notis penguatkuasaan di bawah seksyen 72(1) yang menuntut perobohan dan pengalihan halangan serta-merta. Sekiranya diabaikan, seksyen 72(5) memberi kuasa kepada majlis untuk menyita barang, merobohkan jeriji besi, dan menuntut segala kos perbelanjaan. Paling penting, di bawah Akta 133, notis undang-undang dan pendakwaan mahkamah dikenakan terus ke atas pemilik berdaftar rumah kedai (tuan tanah), bukannya penyewa. Pemilik berdepan denda sehingga RM25,000 di bawah s.70(11) (sila sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda) dan perintah mandatori perobohan.
1
2
3
4
5
| 1 | Fahami bahawa kaki lima diwartakan sebagai laluan pejalan kaki awam yang tidak boleh dihalang di bawah Akta 133. |
|---|---|
| 2 | Pastikan penyewa komersial tidak meletakkan meja makan, barang niaga, atau jeriji besi merentasi kaki lima. |
| 3 | Jalankan pemeriksaan berkala ke atas rumah kedai sewaan untuk mengesan dan mengalihkan sebarang halangan haram. |
| 4 | Masukkan klausa larangan halangan kaki lima dan ganti rugi penyewa yang ketat dalam setiap perjanjian sewaan. |
| 5 | Ketahui bahawa struktur kaki lima haram mendedahkan pemilik berdaftar di bawah s.70(11) kepada denda sehingga RM25,000. |
Soalan lazim
Adakah penyewa rumah kedai berhak di sisi undang-undang meletakkan meja dan kerusi makan di kaki lima?
Tidak berhak. Di bawah Akta 133, kaki lima ialah laluan awam yang diwartakan untuk pejalan kaki dan laluan kecemasan. Meletakkan perabot perniagaan tanpa lesen khas melanggar undang-undang pihak berkuasa tempatan.
Bolehkah pemilik rumah kedai memasang pengatup gulung kekal untuk menutup kaki lima pada waktu malam?
Tidak boleh. Membina halangan merentasi kaki lima merupakan struktur haram di bawah seksyen 70(1) Akta 133. Majlis tempatan boleh mengeluarkan notis perobohan di bawah s.72 dan memotong pintu tersebut.
Siapakah yang didakwa oleh majlis jika penyewa menghalang kaki lima—tuan tanah atau penyewa?
Penguatkuasaan di bawah Akta 133 dikenakan ke atas pemilik berdaftar hartanah (tuan tanah). Notis, perintah perobohan statutori, dan saman Mahkamah Majistret dikeluarkan terus kepada pemilik rumah kedai.
Apakah penalti di bawah Akta 133 jika membuat pengubahan tanpa kebenaran pada arked atau kaki lima?
Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Mengembangkan rumah berkepilan
Menyambung rumah bertanah tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan melanggar s.70(1) Akta 133. Penyambungan tanpa kelulusan tidak kekal rahsia—ia akan terbongkar pada penilaian bank, pemeriksaan pinjaman dan urus niaga jualan seterusnya, mendedahkan pemilik kepada perintah perobohan.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali menganggap kelulusan bangunan pihak berkuasa tempatan sebagai formaliti pilihan yang boleh dilangkau semata-mata untuk menjimatkan masa. Mohon permit bangunan yang sah di bawah s.70(1) dan s.70(2) menggunakan orang utama yang mengemukakan (arkitek atau jurutera berdaftar) sebelum membuat sebarang sambungan. Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya. Mengemukakan pelan dari awal jauh lebih murah berbanding penalti lima hingga dua puluh kali ganda di bawah s.70(14) dan melindungi kecairan pasaran hartanah anda.
Jiran anda membina tanpa kelulusan
Apabila jiran membina sambungan tanpa kelulusan, mengadu kepada pihak yang salah membuang masa yang berharga. Fahami bagaimana pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan perlanggaran kawalan bangunan di bawah s.72 Akta 133, mengapa Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa, dan cara memfailkan aduan.
Kesimpulan Lewis
Apabila jiran memulakan pembinaan struktur tanpa kebenaran di sebelah rumah anda, bertindaklah pantas sebelum konkrit mengeras. Kemukakan aduan bertulis rasmi bertarikh berserta gambar bertanda masa terus kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan anda, menyatakan kesalahan membina tanpa kebenaran di bawah s.70 Akta 133. Jangan buang masa pergi ke Tribunal Pembeli Rumah kerana tribunal tersebut tiada bidang kuasa ke atas pertikaian jiran. Sekiranya pembinaan haram itu mengancam keselamatan struktur dinding kongsi atau rumah anda, hubungi peguam litigasi sivil serta-merta untuk memohon injunksi kecemasan di mahkamah sivil sementara majlis menjalankan tindakan di bawah s.72.
Dinding antara dua rumah teres
Dinding pemisah antara rumah teres dikawal oleh sempadan kadaster hakmilik dan hak sokongan undang-undang lazim. Mana-mana jiran tidak boleh secara unilateral mengetuk, membebankan, atau mengubah dinding sekat tanpa pelan di bawah Akta 133.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membenarkan jiran atau kontraktor mereka menebuk dinding pemisah kongsi tanpa melihat pelan struktur yang diluluskan dan ditandatangani oleh jurutera profesional berdaftar. Lakukan carian tanah untuk mengesahkan sempadan kadaster sebenar berbanding kedudukan dinding fizikal. Jika jiran memulakan perobohan atau penambahan beban struktur tanpa kebenaran pada dinding sekat, buat aduan segera kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan di bawah s.70 Akta 133, dan lantik peguam litigasi untuk menghantar surat tuntutan henti kerja serta-merta.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Fahami bahawa kaki lima diwartakan sebagai laluan pejalan kaki awam yang tidak boleh dihalang di bawah Akta 133.
Send
Pastikan penyewa komersial tidak meletakkan meja makan, barang niaga, atau jeriji besi merentasi kaki lima.
Send
Jalankan pemeriksaan berkala ke atas rumah kedai sewaan untuk mengesan dan mengalihkan sebarang halangan haram.
Send
Masukkan klausa larangan halangan kaki lima dan ganti rugi penyewa yang ketat dalam setiap perjanjian sewaan.