Pertikaian Jiran & Sempadan
Pokok jiran melepasi sempadan anda
Apabila dahan pokok jiran melangkaui ruang udara anda, undang-undang lazim memberi hak pemulihan kendiri untuk memotong hingga ke sempadan. Namun, melintasi sempadan ialah pencerobohan, mengambil buah ialah kecurian, dan merosakkan pokok menjadikan anda bertanggungan.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik hartanah berkepilan dengan masalah sempadan atau jiran |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Sebelum perbualan bertambah buruk
Persoalan di sini ialah apa yang boleh anda potong, apa yang boleh anda simpan, dan bila memotong menjadi liabiliti anda Dua dokumen menentukan kebanyakan pertikaian jiran hartanah berkepilan: carian tanah, yang menunjukkan sempadan berdaftar, dan pelan bangunan diluluskan yang disimpan pihak berkuasa tempatan. Kedua-duanya tidak mahal untuk diperoleh.
Hak undang-undang lazim menghapuskan kacau ganggu: memotong hingga ke sempadan
Dalam undang-undang hartanah Malaysia yang ditadbir oleh prinsip undang-undang lazim mengenai kacau ganggu persendirian, setiap pemilik tanah memiliki hak mutlak untuk menikmati ruang udara hartanah mereka secara aman. Apabila dahan pokok buah-buahan atau pokok teduhan jiran melangkaui pagar masuk ke kawasan anda, undang-undang tidak mewajibkan anda menanggung daun gugur yang menyumbat longkang bumbung atau menghalang cahaya matahari. Di bawah doktrin 'abatement of nuisance', pemilik tanah yang terjejas berhak di sisi undang-undang untuk memotong mana-mana dahan, daun, atau akar yang melintasi garisan sempadan. Paling penting, hak ini boleh dilaksanakan sendiri tanpa perlu memohon perintah mahkamah terlebih dahulu, asalkan pemotongan dibuat dengan selamat dan terhad pada sempadan anda.
Batasan pencerobohan sivil: mengapa melangkah pagar membatalkan hak anda
Walaupun hak memotong dahan yang menceroboh adalah luas, bidang kuasanya terhad di dalam hartanah anda sendiri sahaja. Anda hanya dibenarkan memotong dahan dari dalam ruang udara dan kawasan rumah anda. Sebaik sahaja anda melangkah melintasi pagar sempadan, meletakkan tangga di dalam laman jiran, atau memanjat pagar mereka tanpa kebenaran nyata, anda melakukan kesalahan pencerobohan sivil (trespass). Walaupun niat anda hanya untuk memangkas pokok mereka secara sukarela, perbuatan menceroboh tanah jiran memberi hak undang-undang kepada mereka untuk menyaman anda di mahkamah, menghapuskan kedudukan moral dan undang-undang anda.
Pemilikan dahan, kayu dan buah yang dipotong: undang-undang barang kepunyaan
Perkara yang kerap mencetuskan pertengkaran semasa memotong pokok jiran ialah status dahan dan buah yang dipotong. Di bawah doktrin undang-undang lazim mengenai barang kepunyaan (chattels), sesuatu pokok, kayunya, dan semua buah yang tumbuh di atas dahannya kekal sebagai harta persendirian mutlak pemilik tanah tempat batang pokok itu ditanam. Jika anda memetik buah mangga atau durian daripada dahan yang melangkaui sempadan dan memakannya atau menjualnya, anda melakukan kesalahan sivil salah laku penukaran harta (conversion). Undang-undang mewajibkan anda memulangkan atau menawarkan dahan dan buah tersebut kepada pemilik pokok. Namun, anda tidak boleh mencampakkannya secara kasar ke atas kereta atau pokok hiasan mereka.
Kecuaian dan liabiliti: bahaya memotong akar utama atau mematikan pokok
Melaksanakan hak memotong pokok tidak memberi kekebalan undang-undang jika cara pemotongan anda cuai atau memusnahkan pokok tersebut. Walaupun anda berhak memotong dahan dan akar di sempadan, anda memikul kewajipan berhati-hati (duty of care) untuk tidak menjejaskan kestabilan pokok secara melampau. Jika anda menggali parit dan memotong akar tunjang utama yang mengimbangi pokok, atau mengerat batang utama sehingga pokok reput, tumbang, atau mati, pemilik pokok boleh menyaman anda di mahkamah sivil atas kecuaian bagi menuntut ganti rugi nilai pokok dan sebarang kerosakan harta benda yang berlaku.
Protokol penyelesaian praktikal: surat rasmi, bukti dan tindakan mahkamah sivil
Bagi melindungi diri daripada liabiliti undang-undang, patuhi tiga langkah praktikal ini. Pertama: dokumentasikan dahan pokok yang melangkaui sempadan dengan gambar bertarikh dan hantar surat rasmi sopan meminta jiran memotong dahan tersebut dalam tempoh empat belas hari. Kedua: jika jiran tidak mengendahkannya, upah kontraktor landskap profesional untuk memotong dahan tepat di sempadan dari dalam kawasan rumah anda, dengan mengambil gambar sebelum, semasa, dan selepas kerja bagi membuktikan tiada pencerobohan berlaku. Ketiga: sekiranya pokok tersebut reput atau condong ke arah bumbung anda, lantik peguam litigasi sivil untuk menghantar surat tuntutan rasmi dan memfailkan permohonan injunksi di mahkamah sivil bagi memaksa jiran menebang pokok tersebut. Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa dalam pertikaian ini.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Bermula daripada hakmilik dan pelan yang diluluskan, bukan daripada pertengkaran. Carian tanah menunjukkan sempadan sebagaimana didaftarkan; pihak berkuasa tempatan menyimpan pelan bangunan yang diluluskan. Kebanyakan pertikaian jiran bagi hartanah berkepilan diselesaikan oleh dua dokumen itu, dan yang tidak memerlukan peguam dan bukan perbualan yang lebih kuat.
Checklist pembeli
Di bawah undang-undang lazim Malaysia mengenai kacau ganggu persendirian, pemilik tanah tidak diwajibkan di sisi undang-undang untuk bertolak ansur dengan dahan atau akar pokok jiran yang melangkaui sempadan masuk ke ruang udara atau tanah persendirian mereka. Anda memiliki hak undang-undang lazim untuk menghentikan kacau ganggu sendiri (right of abatement): anda boleh memotong dan memangkas dahan serta akar yang menceroboh tepat pada garisan sempadan menegak hartanah anda tanpa memerlukan perintah mahkamah terlebih dahulu. Walau bagaimanapun, tindakan ini tertakluk kepada tiga batasan undang-undang yang ketat. Pertama, anda tidak boleh memasuki kawasan jiran, memanjat pagar mereka, atau memijak tanah mereka untuk memotong dahan; berbuat demikian merupakan pencerobohan sivil (trespass). Kedua, kayu yang dipotong, dahan, dan sebarang buah yang melekat padanya kekal sebagai harta persendirian pemilik pokok tersebut; menyimpan, memakan, atau menjual buah itu merupakan kesalahan penukaran harta (conversion), manakala mencampakkan dahan ke laman mereka secara melampau boleh mengundang aduan kacau ganggu. Ketiga, jika anda memangkas pokok secara cuai, memotong batang utama, atau memutuskan akar tunjang sehingga menjejaskan kestabilan pokok atau mematikannya, jiran boleh menyaman anda di mahkamah sivil atas kecuaian dan kerosakan harta benda. Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa ke atas pertikaian jiran; langkah yang betul ialah menghantar surat permintaan bertulis terlebih dahulu sebelum memotong dahan secara berhati-hati dari dalam sempadan lot anda sendiri.
1
2
3
4
5
| 1 | Hantar surat bertulis bertarikh yang sopan berserta gambar kepada jiran meminta pemangkasan dahan dalam 14 hari. |
|---|---|
| 2 | Potong dahan yang melangkaui sempadan tepat pada garisan sempadan menegak tanpa melangkaui pagar jiran. |
| 3 | Jangan memijak tanah jiran, menyandar pada pagar mereka, atau meletakkan tangga di laman mereka kerana ia pencerobohan. |
| 4 | Tawarkan dahan, kayu, dan buah yang dipotong kembali kepada pemilik pokok kerana ia kekal sebagai harta sah mereka. |
| 5 | Elakkan daripada memotong akar tunjang utama pokok yang boleh menyebabkan pokok tumbang dan mengundang saman kecuaian. |
Soalan lazim
Bolehkah saya memotong dahan pokok jiran yang melangkaui sempadan masuk ke kawasan rumah saya?
Boleh. Di bawah undang-undang lazim, anda mempunyai hak pemulihan kendiri untuk memotong dahan dan akar yang menceroboh tepat pada garisan sempadan menegak anda, asalkan kerja dilakukan dari dalam kawasan rumah anda sendiri.
Bolehkah saya memakan atau menjual buah yang tumbuh pada dahan yang melangkaui sempadan rumah saya?
Tidak boleh. Pokok, dahan, dan semua buah kekal sebagai harta persendirian pemilik pokok tersebut. Memakan atau menjual buah itu merupakan kesalahan salah laku penukaran harta; anda mesti menyerahkannya kembali kepada pemilik pokok.
Adakah saya dibenarkan masuk ke dalam laman jiran untuk memotong dahan pokok dengan lebih mudah?
Tidak dibenarkan. Memasuki tanah jiran, meletakkan tangga di kawasan mereka, atau memanjat pokok mereka tanpa kebenaran merupakan pencerobohan sivil, memberi hak kepada jiran untuk menyaman anda di mahkamah sivil.
Bolehkah saya menyaman jiran kerana dahan pokok di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah?
Tidak boleh. Tribunal Pembeli Rumah hanya mempunyai bidang kuasa ke atas pertikaian terhadap pemaju perumahan berlesen. Pertikaian pokok dan kacau ganggu antara jiran mesti diselesaikan melalui mahkamah sivil.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Mengembangkan rumah berkepilan
Menyambung rumah bertanah tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan melanggar s.70(1) Akta 133. Penyambungan tanpa kelulusan tidak kekal rahsia—ia akan terbongkar pada penilaian bank, pemeriksaan pinjaman dan urus niaga jualan seterusnya, mendedahkan pemilik kepada perintah perobohan.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali menganggap kelulusan bangunan pihak berkuasa tempatan sebagai formaliti pilihan yang boleh dilangkau semata-mata untuk menjimatkan masa. Mohon permit bangunan yang sah di bawah s.70(1) dan s.70(2) menggunakan orang utama yang mengemukakan (arkitek atau jurutera berdaftar) sebelum membuat sebarang sambungan. Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya. Mengemukakan pelan dari awal jauh lebih murah berbanding penalti lima hingga dua puluh kali ganda di bawah s.70(14) dan melindungi kecairan pasaran hartanah anda.
Jiran anda membina tanpa kelulusan
Apabila jiran membina sambungan tanpa kelulusan, mengadu kepada pihak yang salah membuang masa yang berharga. Fahami bagaimana pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan perlanggaran kawalan bangunan di bawah s.72 Akta 133, mengapa Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa, dan cara memfailkan aduan.
Kesimpulan Lewis
Apabila jiran memulakan pembinaan struktur tanpa kebenaran di sebelah rumah anda, bertindaklah pantas sebelum konkrit mengeras. Kemukakan aduan bertulis rasmi bertarikh berserta gambar bertanda masa terus kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan anda, menyatakan kesalahan membina tanpa kebenaran di bawah s.70 Akta 133. Jangan buang masa pergi ke Tribunal Pembeli Rumah kerana tribunal tersebut tiada bidang kuasa ke atas pertikaian jiran. Sekiranya pembinaan haram itu mengancam keselamatan struktur dinding kongsi atau rumah anda, hubungi peguam litigasi sivil serta-merta untuk memohon injunksi kecemasan di mahkamah sivil sementara majlis menjalankan tindakan di bawah s.72.
Dinding antara dua rumah teres
Dinding pemisah antara rumah teres dikawal oleh sempadan kadaster hakmilik dan hak sokongan undang-undang lazim. Mana-mana jiran tidak boleh secara unilateral mengetuk, membebankan, atau mengubah dinding sekat tanpa pelan di bawah Akta 133.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membenarkan jiran atau kontraktor mereka menebuk dinding pemisah kongsi tanpa melihat pelan struktur yang diluluskan dan ditandatangani oleh jurutera profesional berdaftar. Lakukan carian tanah untuk mengesahkan sempadan kadaster sebenar berbanding kedudukan dinding fizikal. Jika jiran memulakan perobohan atau penambahan beban struktur tanpa kebenaran pada dinding sekat, buat aduan segera kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan di bawah s.70 Akta 133, dan lantik peguam litigasi untuk menghantar surat tuntutan henti kerja serta-merta.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Hantar surat bertulis bertarikh yang sopan berserta gambar kepada jiran meminta pemangkasan dahan dalam 14 hari.
Send
Potong dahan yang melangkaui sempadan tepat pada garisan sempadan menegak tanpa melangkaui pagar jiran.
Send
Jangan memijak tanah jiran, menyandar pada pagar mereka, atau meletakkan tangga di laman mereka kerana ia pencerobohan.
Send
Tawarkan dahan, kayu, dan buah yang dipotong kembali kepada pemilik pokok kerana ia kekal sebagai harta sah mereka.