Pertikaian Jiran & Sempadan
Menanam di hadapan dan di belakang rumah teres: tanah siapa itu?
Jalur hijau antara pintu pagar rumah teres dan jalan awam hampir selalunya merupakan rizab jalan, bukan sebahagian daripada lot persendirian anda. Menanam di atasnya selama berdekad tidak mewujudkan pemilikan sah di bawah sistem Torrens, mendedahkan pemilik kepada tindakan majlis di bawah Akta 133.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik hartanah berkepilan dengan masalah sempadan atau jiran |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Tanah siapa itu, sebenarnya
Yang berikut membedah jalur yang anda kebunkan bertahun-tahun selalunya rizab jalan, bukan lot anda Pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan peraturan bangunan dan kesihatan awam. Ia tidak menghakimi siapa yang tidak munasabah, sebab itu cara aduan dirangka menentukan sama ada apa-apa berlaku.
Hakikat kadaster: batu sempadan lot lawan rizab jalan awam
Punca utama pertikaian kejiranan di kawasan perumahan bertanah Malaysia adalah kekeliruan antara penggunaan visual dan hak milik tanah yang sah. Semasa pemaju membina rumah teres, pagar sempadan hadapan dibina tepat di atas garisan sempadan lot yang ditetapkan oleh juruukur berlesen melalui batu sempadan. Kawasan tanah lapang dari pagar tersebut ke tepi jalan tar—merangkumi jalur rumput, laluan pejalan kaki, dan longkang monsun konkrit—merupakan rizab jalan statutori (rizab jalan). Hak milik ke atas jalur ini tidak dipindahkan kepada pembeli rumah. Ia kekal sebagai milik Pihak Berkuasa Negeri dan diletakkan di bawah pengurusan serta kawalan statutori majlis tempatan.
Peraturan sistem Torrens: berdekad berkebun tidak menghasilkan hak milik
Ramai pemilik berhujah bahawa oleh kerana keluarga mereka telah membersih, memotong rumput, dan menanam di atas jalur hadapan selama puluhan tahun tanpa halangan majlis, tanah itu secara automatik menjadi milik mereka melalui hak milik bertentangan. Di bawah sistem Torrens yang berkuat kuasa di Semenanjung Malaysia, hujah ini ditolak sepenuhnya oleh undang-undang. Kanun Tanah Negara secara tegas melarang pemerolehan hak milik ke atas tanah Kerajaan atau rizab jalan melalui pendudukan lama atau pemilikan bertentangan. Tidak kira berapa lama anda menjaganya, status tanah itu tidak berubah: ia adalah rizab awam dan majlis berhak mengambilnya kembali pada bila-bila masa.
Bahaya fizikal penanaman tanpa kebenaran: kerosakan akar, longkang dan jarak penglihatan
Pihak berkuasa tempatan mengawal selia rizab jalan bukan kerana kerenah birokrasi, tetapi demi keselamatan infrastruktur awam. Apabila penduduk menanam pokok berakar liar—seperti mangga, mambu, beringin, atau buluh—akar pokok akan membesar dan menembusi dinding longkang konkrit serta pembetung bawah tanah untuk mencari air. Dalam beberapa tahun, akar yang membesar akan memecahkan dinding longkang, menyebabkan mendapan tanah tepi jalan dan banjir kilat. Tambahan pula, pokok rimbun yang ditanam di selekoh menghalang jarak penglihatan pemandu kenderaan di persimpangan jalan, meningkatkan risiko kemalangan jalan raya yang serius.
Penguatkuasaan majlis di bawah Akta 133: larangan s.70 dan notis perobohan s.72
Mendirikan struktur kekal—seperti batas tanaman bata bersimen, pagar besi, tanjakan konkrit, atau tiang bumbung anjung kereta di atas rizab jalan—merupakan pembinaan tanpa kebenaran di bawah seksyen 70(1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133). Di bawah seksyen 72(1), pihak berkuasa tempatan boleh mengeluarkan notis rasmi mengarahkan pemilik merobohkan dan mengalihkan halangan tersebut dalam tempoh masa tertentu. Jika gagal, seksyen 72(5) memberi kuasa kepada majlis untuk memasukinya dengan jentolak, merobohkan binaan bata, menebang pokok, dan menuntut kos kerja daripada pemilik rumah. Mengabaikan notis majlis boleh didakwa di mahkamah.
Liabiliti sivil undang-undang lazim: siapa membayar jika pokok tumbang
Risiko undang-undang menanam pokok di atas rizab jalan melangkaui notis perobohan majlis tempatan. Sekiranya penduduk mengawal rizab jalan dengan menanam pokok besar, prinsip undang-undang lazim menetapkan bahawa penduduk tersebut memikul kewajipan berhati-hati (duty of care) terhadap pengguna jalan dan jiran. Jika penduduk gagal memangkas dahan reput dan dahan besar patah menghempap kereta jiran semasa ribut, penanam tidak boleh melepaskan tanggungjawab dengan mendakwa pokok itu berada di atas tanah Kerajaan. Pihak yang terjejas atau syarikat insurans boleh menyaman penanam di mahkamah sivil atas kecuaian dan kacau ganggu awam untuk menuntut ganti rugi penuh.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Bermula daripada hakmilik dan pelan yang diluluskan, bukan daripada pertengkaran. Carian tanah menunjukkan sempadan sebagaimana didaftarkan; pihak berkuasa tempatan menyimpan pelan bangunan yang diluluskan. Kebanyakan pertikaian jiran bagi hartanah berkepilan diselesaikan oleh dua dokumen itu, dan yang tidak memerlukan peguam dan bukan perbualan yang lebih kuat.
Checklist pembeli
Jalur rumput, batas tanaman, atau kawasan parkir berturap di luar pintu pagar rumah teres anda bukan milik anda semata-mata kerana ia berada di hadapan rumah anda. Dalam kebanyakan skim perumahan bertanah di Malaysia, tanah dari pagar hadapan ke jalan berturap diwartakan di sisi undang-undang sebagai rizab jalan atau rizab parit milik Pihak Berkuasa Negeri yang ditadbir oleh pihak berkuasa tempatan. Carian tanah rasmi dan pelan akui membuktikan bahawa pemilikan persendirian tamat tepat pada batu sempadan yang sejajar dengan tiang pagar rumah anda. Di bawah sistem Torrens di Semenanjung Malaysia, doktrin undang-undang lazim mengenai pemilikan bertentangan (adverse possession) tidak terpakai terhadap tanah Kerajaan; menduduki, menanam, atau memasang jubin di atas tanah rizab—walaupun selama tiga puluh tahun—tidak memberi sebarang hak milik sah. Menanam pokok teduhan besar atau membina kotak tanaman bata kekal di atas rizab jalan melanggar garis panduan majlis dan melanggar seksyen 70(1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133). Di bawah s.72(1) dan s.72(5), majlis tempatan boleh mengarahkan perobohan serta-merta atau memasuki kawasan tersebut untuk merobohkan struktur dan menebang pokok atas tanggungan kos pemilik. Tambahan pula, jika akar pokok merosakkan pembetung saliran awam atau pokok tumbang menghempap kenderaan lalu-lalang, penduduk yang menanamnya berdepan liabiliti saman sivil atas kecuaian dan kacau ganggu awam.
1
2
3
4
5
| 1 | Rujuk hakmilik tanah dan pelan akui untuk mengenal pasti kedudukan sebenar batu sempadan hadapan lot anda. |
|---|---|
| 2 | Fahami bahawa kawasan rumput di luar pagar rumah anda ialah rizab jalan milik Kerajaan dan bukan lot persendirian. |
| 3 | Elakkan daripada membina batas tanaman bata bersimen, tanjakan konkrit, atau pagar di atas rizab jalan awam. |
| 4 | Ketahui bahawa pihak berkuasa tempatan mempunyai kuasa mutlak di bawah s.72 Akta 133 untuk membersihkan halangan. |
| 5 | Pastikan penanaman pokok terhad di dalam sempadan lot persendirian anda bagi mengelakkan saman kecuaian jika pokok tumbang. |
Soalan lazim
Adakah saya pemilik sah jalur rumput dan tanah betul-betul di luar pintu pagar rumah teres saya?
Tidak. Dalam hampir semua skim perumahan bertanah di Malaysia, kawasan antara batu sempadan hadapan dan bahu jalan ialah rizab jalan atau rizab saliran milik Pihak Berkuasa Negeri yang ditadbir oleh majlis tempatan.
Bolehkah saya menuntut pemilikan rizab jalan jika keluarga saya telah berkebun di atasnya lebih 20 tahun?
Tidak boleh. Di bawah sistem Torrens di Semenanjung Malaysia, doktrin pemilikan bertentangan tidak terpakai terhadap tanah Kerajaan. Tempoh menduduki yang lama tidak memberi sebarang hak milik sah ke atas rizab awam.
Bolehkah majlis tempatan merobohkan batas tanaman bata saya di luar pagar di bawah Akta 133?
Boleh. Membina struktur kekal di atas rizab jalan melanggar s.70(1) Akta 133. Di bawah seksyen 72(1) dan 72(5), majlis boleh mengeluarkan notis, merobohkan binaan tersebut, dan menuntut balik kos perobohan daripada anda.
Jika pokok yang saya tanam di atas rizab jalan tumbang menghempap kereta jiran, adakah saya bertanggungan?
Ya, kemungkinan besar. Di bawah undang-undang kecuaian dan kacau ganggu, pihak yang menanam dan menjaga pokok memikul kewajipan berhati-hati. Anda boleh disaman di mahkamah sivil untuk ganti rugi kerosakan harta benda.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Mengembangkan rumah berkepilan
Menyambung rumah bertanah tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan melanggar s.70(1) Akta 133. Penyambungan tanpa kelulusan tidak kekal rahsia—ia akan terbongkar pada penilaian bank, pemeriksaan pinjaman dan urus niaga jualan seterusnya, mendedahkan pemilik kepada perintah perobohan.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali menganggap kelulusan bangunan pihak berkuasa tempatan sebagai formaliti pilihan yang boleh dilangkau semata-mata untuk menjimatkan masa. Mohon permit bangunan yang sah di bawah s.70(1) dan s.70(2) menggunakan orang utama yang mengemukakan (arkitek atau jurutera berdaftar) sebelum membuat sebarang sambungan. Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya. Mengemukakan pelan dari awal jauh lebih murah berbanding penalti lima hingga dua puluh kali ganda di bawah s.70(14) dan melindungi kecairan pasaran hartanah anda.
Jiran anda membina tanpa kelulusan
Apabila jiran membina sambungan tanpa kelulusan, mengadu kepada pihak yang salah membuang masa yang berharga. Fahami bagaimana pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan perlanggaran kawalan bangunan di bawah s.72 Akta 133, mengapa Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa, dan cara memfailkan aduan.
Kesimpulan Lewis
Apabila jiran memulakan pembinaan struktur tanpa kebenaran di sebelah rumah anda, bertindaklah pantas sebelum konkrit mengeras. Kemukakan aduan bertulis rasmi bertarikh berserta gambar bertanda masa terus kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan anda, menyatakan kesalahan membina tanpa kebenaran di bawah s.70 Akta 133. Jangan buang masa pergi ke Tribunal Pembeli Rumah kerana tribunal tersebut tiada bidang kuasa ke atas pertikaian jiran. Sekiranya pembinaan haram itu mengancam keselamatan struktur dinding kongsi atau rumah anda, hubungi peguam litigasi sivil serta-merta untuk memohon injunksi kecemasan di mahkamah sivil sementara majlis menjalankan tindakan di bawah s.72.
Dinding antara dua rumah teres
Dinding pemisah antara rumah teres dikawal oleh sempadan kadaster hakmilik dan hak sokongan undang-undang lazim. Mana-mana jiran tidak boleh secara unilateral mengetuk, membebankan, atau mengubah dinding sekat tanpa pelan di bawah Akta 133.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membenarkan jiran atau kontraktor mereka menebuk dinding pemisah kongsi tanpa melihat pelan struktur yang diluluskan dan ditandatangani oleh jurutera profesional berdaftar. Lakukan carian tanah untuk mengesahkan sempadan kadaster sebenar berbanding kedudukan dinding fizikal. Jika jiran memulakan perobohan atau penambahan beban struktur tanpa kebenaran pada dinding sekat, buat aduan segera kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan di bawah s.70 Akta 133, dan lantik peguam litigasi untuk menghantar surat tuntutan henti kerja serta-merta.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Rujuk hakmilik tanah dan pelan akui untuk mengenal pasti kedudukan sebenar batu sempadan hadapan lot anda.
Send
Fahami bahawa kawasan rumput di luar pagar rumah anda ialah rizab jalan milik Kerajaan dan bukan lot persendirian.
Send
Elakkan daripada membina batas tanaman bata bersimen, tanjakan konkrit, atau pagar di atas rizab jalan awam.
Send
Ketahui bahawa pihak berkuasa tempatan mempunyai kuasa mutlak di bawah s.72 Akta 133 untuk membersihkan halangan.