Strata & Pengurusan Bangunan
Cara memfailkan di Tribunal Pengurusan Strata
Akta Had Masa 1953 tidak terpakai kepada prosiding tribunal (s.105(2)), peguam dilarang melainkan dua syarat dipenuhi (s.110(2)), dan tribunal mesti membuat awardnya tanpa lengah dan jika boleh dalam 60 hari dari perbicaraan bermula (s.117(1)).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang memutuskan sama ada, di mana dan bila untuk membawa tuntutan strata. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Forum yang sesuai
Catatan ini menghuraikan ia sengaja direka murah dan tanpa peguam secara lalai — s.110(2) menyekat perwakilan melainkan dua syarat dipenuhi. Memfailkan di forum yang salah membazir berbulan-bulan, dan had masa terus berjalan sementara anda menunggu.
Tiada tempoh had masa di bawah Akta Had Masa
Seksyen 105(2) memperuntukkan bahawa Akta Had Masa 1953 tidak terpakai kepada prosiding di hadapan tribunal. Itu luar biasa dan berbaloi difahami dengan betul: ia bermakna tiada tempoh had masa statutori standard di bawah Akta itu yang memotong tuntutan strata. Ia tidak bermakna kelewatan tanpa kos — bukti menjadi basi, saksi berpindah, dan tribunal yang menimbang pertikaian tentang keputusan lapan tahun lalu akan perasan jurang itu. Tetapi bantahan yang anda jangka di mahkamah, bahawa tuntutan itu terhalang masa di bawah Akta Had Masa, tidak tersedia di sini.
Mengapa anda mungkin tidak boleh bawa peguam
Seksyen 110(2) ialah peruntukan yang paling mengejutkan pemohon kali pertama. Pihak tidak dibenarkan diwakili oleh peguam bela dan peguam cara pada perbicaraan melainkan dua perkara kedua-duanya benar: pada pendapat tribunal, perkara itu melibatkan isu undang-undang yang kompleks, dan satu pihak akan mengalami kesukaran kewangan yang teruk jika tidak diwakili. Kedua-dua cabang, bukan salah satu. Seksyen 110(3) kemudian menambah peraturan keadilan: jika satu pihak dibenarkan perwakilan guaman, pihak satu lagi secara automatik berhak diwakili juga. Niat reka bentuknya ialah forum di mana pemilik biasa tidak dikalahkan dari segi sumber, dan ia berkesan — tetapi hanya jika anda menyediakan kes anda sendiri dengan betul.
Enam puluh hari, dan apa maksudnya bagi persediaan anda
Seksyen 117(1) menghendaki tribunal membuat awardnya tanpa lengah dan, jika boleh, dalam enam puluh hari dari hari pertama perbicaraan bermula. Itu pantas mengikut mana-mana piawai, dan ia membentuk cara anda patut bersedia. Bawa ikatan dokumen mengikut susunan tarikh — notis yang disampaikan, jawapan yang diterima, gambar bertarikh, akaun, minit. Nyatakan kepala tuntutan daripada Bahagian 1 Jadual Keempat yang anda sandarkan. Nyatakan perintah yang anda mahu dalam satu ayat. Tribunal yang bekerja mengikut enam puluh hari memberi ganjaran kepada pemohon yang menjadikan isu itu mudah dilihat.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Semak had bidang kuasa semasa dan prosedur pemfailan di halaman tribunal KPKT sebelum anda memfailkan, dan catat tarikh had masa pada hari pertikaian bermula. Memfailkan lewat ialah cara paling biasa tuntutan yang baik mati.
Checklist pembeli
Tiga ciri mentakrifkan forum ini. Pertama, s.105(2) tidak menerapkan Akta Had Masa 1953 — tiada tempoh had masa statutori standard yang memotong tuntutan anda. Kedua, s.110(2) menghalang peguam bela dan peguam cara melainkan tribunal menganggap perkara itu melibatkan isu undang-undang kompleks dan satu pihak akan mengalami kesukaran kewangan teruk tanpa perwakilan; jika satu pihak mendapat peguam, s.110(3) secara automatik melayakkan pihak satu lagi juga. Ketiga, s.117(1) menghendaki award tanpa lengah dan, jika boleh, dalam 60 hari dari hari pertama perbicaraan.
1
2
3
4
5
| 1 | Kenal pasti kepala tuntutan dalam Bahagian 1 Jadual Keempat dan nyatakannya pada borang. |
|---|---|
| 2 | Himpunkan ikatan dokumen mengikut susunan tarikh: notis, jawapan, gambar bertarikh, akaun, minit. |
| 3 | Jangan anggap anda boleh bawa peguam — s.110(2) menghendaki isu undang-undang kompleks dan kesukaran kewangan teruk, kedua-duanya. |
| 4 | Jika pihak lawan dibenarkan perwakilan, ambil perhatian s.110(3) melayakkan anda juga. |
| 5 | Jangkakan award tanpa lengah dan, jika boleh, dalam 60 hari dari perbicaraan bermula (s.117(1)). |
Soalan lazim
Adakah had masa untuk memfailkan di Tribunal Pengurusan Strata?
Seksyen 105(2) memperuntukkan Akta Had Masa 1953 tidak terpakai kepada prosiding tribunal, jadi tiada tempoh had masa statutori standard di bawah Akta itu. Kelewatan tetap melemahkan bukti.
Bolehkah saya bawa peguam ke perbicaraan?
Biasanya tidak. Di bawah s.110(2), perwakilan oleh peguam bela dan peguam cara hanya dibenarkan jika tribunal menganggap perkara itu melibatkan isu undang-undang kompleks dan satu pihak akan mengalami kesukaran kewangan teruk tanpa perwakilan.
Jika pihak pengurusan bawa peguam, bolehkah saya?
Boleh. Seksyen 110(3) memperuntukkan bahawa jika satu pihak dibenarkan perwakilan guaman, pihak satu lagi juga berhak diwakili.
Berapa lama sebelum saya mendapat keputusan?
Seksyen 117(1) menghendaki tribunal membuat awardnya tanpa lengah dan, jika boleh, dalam enam puluh hari dari hari pertama perbicaraan bermula.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Tribunal Pengurusan Strata
Tribunal Pengurusan Strata mendengar tuntutan yang awardnya tidak melebihi RM250,000 (s.105(1)), merentasi empat belas kategori dalam Bahagian 1 Jadual Keempat. Apa yang ia tidak boleh sentuh ialah mana-mana tuntutan yang mempersoalkan hakmilik tanah, atau estet atau kepentingan dalam tanah — s.105(3).
Kesimpulan Lewis
Padankan aduan anda dengan item khusus dalam Bahagian 1 Jadual Keempat sebelum anda memfailkan. Tuntutan gagal di tribunal ini jauh lebih kerap kerana jenis tuntutan yang salah berbanding kerana lemah pada fakta.
Anda menang di tribunal dan mereka masih enggan patuh — apa yang berlaku seterusnya
Mengabaikan award Tribunal Pengurusan Strata ialah kesalahan jenayah di bawah s.123: denda tidak melebihi RM250,000, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya — serta denda lanjut sehingga RM5,000 bagi setiap hari kesalahan berterusan selepas sabitan.
Kesimpulan Lewis
Denda harian ialah bahagian yang benar-benar menggerakkan orang. Badan pengurusan yang menimbang sama ada mematuhi award bukan memilih antara membayar sekarang dan membayar kemudian — ia memilih antara mematuhi dan mengumpul penalti jenayah setiap hari ia tidak mematuhi.
Tribunal Pengurusan Strata lwn Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah
Dua tribunal, dua Akta, dua had. Tribunal Pengurusan Strata mengambil pertikaian dengan badan pengurusan anda sehingga RM250,000 di bawah s.105(1) Akta 757. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah mengambil tuntutan terhadap pemaju berlesen yang berbangkit daripada SPA sehingga RM50,000 di bawah s.16M(1) Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, dengan had masa 12 bulan dalam s.16N(2).
Kesimpulan Lewis
Tetingkap 12 bulan di tribunal pembeli rumah ialah yang menamatkan tuntutan. Ia berjalan dari CCC, tamat tempoh liabiliti kecacatan, atau penamatan SPA — jadi kecacatan yang anda kejar dengan sopan daripada pemaju selama lapan belas bulan mungkin sudah luput masanya di situ, walaupun tribunal strata tiada had setara.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Kenal pasti kepala tuntutan dalam Bahagian 1 Jadual Keempat dan nyatakannya pada borang.
Send
Himpunkan ikatan dokumen mengikut susunan tarikh: notis, jawapan, gambar bertarikh, akaun, minit.
Send
Jangan anggap anda boleh bawa peguam — s.110(2) menghendaki isu undang-undang kompleks dan kesukaran kewangan teruk, kedua-duanya.
Send
Jika pihak lawan dibenarkan perwakilan, ambil perhatian s.110(3) melayakkan anda juga.