Strata & Pengurusan Bangunan
Tribunal Pengurusan Strata lwn Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah
Dua tribunal, dua Akta, dua had. Tribunal Pengurusan Strata mengambil pertikaian dengan badan pengurusan anda sehingga RM250,000 di bawah s.105(1) Akta 757. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah mengambil tuntutan terhadap pemaju berlesen yang berbangkit daripada SPA sehingga RM50,000 di bawah s.16M(1) Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, dengan had masa 12 bulan dalam s.16N(2).
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik yang memutuskan sama ada, di mana dan bila untuk membawa tuntutan strata. |
|---|---|
| Tahap risiko | Sederhana |
| Tindakan pembeli | Hantar nama bangunan anda, caj yang anda bayar dan apa yang anda cuba putuskan kepada Lewis, dan dia akan beritahu apa yang perlu disemak dahulu. |
Sebelum anda memfailkan apa-apa
Yang berikut membedah kecacatan terhadap pemaju dan pertikaian dengan badan pengurusan anda pergi ke tribunal berbeza dengan had dan had masa berbeza. Pertikaian bernilai rendah antara orang yang mesti terus tinggal bersama tidak boleh dilitigasi secara ekonomik di mahkamah. Itulah sebab tribunal wujud.
Defendan berbeza, Akta berbeza
Dua tribunal itu bukan alternatif bagi pertikaian yang sama. Tribunal Pengurusan Strata wujud di bawah Bahagian IX Akta Pengurusan Strata 2013 dan mendengar perkara yang disenaraikan dalam Jadual Keempat — pertikaian dengan pemaju yang bertindak sebagai pengurus, badan pengurusan bersama, perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiari. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, ditubuhkan pada 2002 melalui pindaan kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, mendengar tuntutan pembeli rumah terhadap pemaju berlesen yang berbangkit daripada perjanjian jual beli. Jadi soalan pertama bukan apa yang tidak kena, tetapi siapa yang anda katakan bertanggungjawab untuknya.
Hadnya sangat berbeza
Seksyen 105(1) Akta 757 memberi Tribunal Pengurusan Strata bidang kuasa apabila award yang dipohon tidak melebihi RM250,000. Seksyen 16M(1) HDA menetapkan had Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah pada RM50,000. Itu perbezaan lima kali ganda, dan ia penting apabila masalah fizikal yang sama boleh dibingkaikan mengikut mana-mana cara — tuntutan kecacatan serius terhadap pemaju mungkin melebihi siling tribunal pembeli rumah dan terpaksa ke mahkamah, manakala tuntutan terhadap badan pengurusan ke atas bangunan sama berada selesa dalam had tribunal strata.
Masa ialah tempat ia paling berbeza
Seksyen 105(2) Akta 757 tidak menerapkan Akta Had Masa 1953 kepada prosiding Tribunal Pengurusan Strata, jadi tiada tempoh had masa statutori standard di situ. Tribunal pembeli rumah sebaliknya. Seksyen 16N(2) HDA menghendaki tuntutan difailkan dalam dua belas bulan dari tarikh pengeluaran sijil siap dan pematuhan bagi kediaman atau kemudahan bersama yang dicadang dipecah bahagi, yang mana lebih lewat; atau tamat tempoh liabiliti kecacatan yang dinyatakan dalam SPA; atau tarikh SPA ditamatkan oleh mana-mana pihak. Terlepas itu dan forum tertutup, apa pun meritnya.
Cara memilih tanpa membazir setahun
Kira ke belakang dari defendan. Jika aduannya harta bersama tidak diselenggara, akaun tidak dihasilkan, resolusi tidak sah atau caj salah, jawapannya badan pengurusan dan Tribunal Pengurusan Strata. Jika aduannya unit diserahkan cacat, lewat, atau tidak seperti dipersetujui, jawapannya pemaju di bawah SPA dan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah — dan dua belas bulan dalam s.16N(2) mula berjalan sama ada anda masih berunding atau tidak. Catat tarikh itu dahulu, kemudian tentukan berapa sabar anda mahu.
Sahkan ini dengan bangunan anda sendiri
Semak had bidang kuasa semasa dan prosedur pemfailan di halaman tribunal KPKT sebelum anda memfailkan, dan catat tarikh had masa pada hari pertikaian bermula. Memfailkan lewat ialah cara paling biasa tuntutan yang baik mati.
Checklist pembeli
Siapa yang anda saman menentukan forumnya. Pertikaian dengan badan pengurusan bersama, perbadanan pengurusan atau pemaju yang bertindak sebagai pengurus pergi ke Tribunal Pengurusan Strata — had RM250,000 di bawah s.105(1), tiada had masa Akta Had Masa di bawah s.105(2). Tuntutan terhadap pemaju berlesen yang berbangkit daripada perjanjian jual beli pergi ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah — had RM50,000 di bawah s.16M(1) HDA, dan tetingkap 12 bulan yang tegas di bawah s.16N(2).
1
2
3
4
5
6
| 1 | Kenal pasti defendan dahulu — badan pengurusan, atau pemaju berlesen di bawah SPA. |
|---|---|
| 2 | Semak hadnya: RM250,000 di Tribunal Pengurusan Strata di bawah s.105(1); RM50,000 di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah di bawah s.16M(1) HDA. |
| 3 | Bagi tuntutan pemaju, catat 12 bulan dalam s.16N(2) dari CCC, tamat tempoh liabiliti kecacatan, atau penamatan SPA. |
| 4 | Ingat s.105(2) tidak menerapkan Akta Had Masa 1953 di tribunal strata, jadi dua forum itu melayan kelewatan dengan sangat berbeza. |
| 5 | Jika tuntutan melebihi siling yang terpakai, rancang untuk mahkamah sivil sebaliknya. |
| 6 | Sahkan had dan prosedur semasa dengan tribunal sebelum memfailkan — angka ini ditetapkan statut dan boleh dipinda. |
Soalan lazim
Tribunal mana mengendalikan pertikaian dengan badan pengurusan saya?
Tribunal Pengurusan Strata, di bawah Bahagian IX Akta 757, dengan had RM250,000 di bawah s.105(1).
Yang mana mengendalikan tuntutan terhadap pemaju saya berkenaan SPA?
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, dengan had RM50,000 di bawah s.16M(1).
Berapa lama masa saya untuk memfailkan terhadap pemaju?
Dua belas bulan di bawah s.16N(2) HDA, dari CCC bagi kediaman atau kemudahan bersama yang dicadang dipecah bahagi (yang mana lebih lewat), tamat tempoh liabiliti kecacatan dalam SPA, atau tarikh SPA ditamatkan.
Adakah had masa sama di tribunal strata?
Tidak. Seksyen 105(2) Akta 757 memperuntukkan Akta Had Masa 1953 tidak terpakai kepada prosiding Tribunal Pengurusan Strata.
Bagaimana jika tuntutan saya bernilai lebih daripada siling?
Ia jatuh di luar bidang kuasa tribunal itu dan mesti dibawa ke mahkamah sivil.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Tribunal Pengurusan Strata
Tribunal Pengurusan Strata mendengar tuntutan yang awardnya tidak melebihi RM250,000 (s.105(1)), merentasi empat belas kategori dalam Bahagian 1 Jadual Keempat. Apa yang ia tidak boleh sentuh ialah mana-mana tuntutan yang mempersoalkan hakmilik tanah, atau estet atau kepentingan dalam tanah — s.105(3).
Kesimpulan Lewis
Padankan aduan anda dengan item khusus dalam Bahagian 1 Jadual Keempat sebelum anda memfailkan. Tuntutan gagal di tribunal ini jauh lebih kerap kerana jenis tuntutan yang salah berbanding kerana lemah pada fakta.
Cara memfailkan di Tribunal Pengurusan Strata
Akta Had Masa 1953 tidak terpakai kepada prosiding tribunal (s.105(2)), peguam dilarang melainkan dua syarat dipenuhi (s.110(2)), dan tribunal mesti membuat awardnya tanpa lengah dan jika boleh dalam 60 hari dari perbicaraan bermula (s.117(1)).
Kesimpulan Lewis
Bersedia seolah-olah anda akan membentangkan kes sendiri, kerana dalam hampir setiap pertikaian strata anda memang akan. Bawa dokumen mengikut susunan tarikh, kekalkan tuntutan dalam satu kepala Jadual Keempat, dan biarkan peraturan enam puluh hari bekerja untuk anda dan bukan melayan tribunal seperti mahkamah.
Anda menang di tribunal dan mereka masih enggan patuh — apa yang berlaku seterusnya
Mengabaikan award Tribunal Pengurusan Strata ialah kesalahan jenayah di bawah s.123: denda tidak melebihi RM250,000, pemenjaraan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya — serta denda lanjut sehingga RM5,000 bagi setiap hari kesalahan berterusan selepas sabitan.
Kesimpulan Lewis
Denda harian ialah bahagian yang benar-benar menggerakkan orang. Badan pengurusan yang menimbang sama ada mematuhi award bukan memilih antara membayar sekarang dan membayar kemudian — ia memilih antara mematuhi dan mengumpul penalti jenayah setiap hari ia tidak mematuhi.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Kenal pasti defendan dahulu — badan pengurusan, atau pemaju berlesen di bawah SPA.
Send
Semak hadnya: RM250,000 di Tribunal Pengurusan Strata di bawah s.105(1); RM50,000 di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah di bawah s.16M(1) HDA.
Send
Bagi tuntutan pemaju, catat 12 bulan dalam s.16N(2) dari CCC, tamat tempoh liabiliti kecacatan, atau penamatan SPA.
Send
Ingat s.105(2) tidak menerapkan Akta Had Masa 1953 di tribunal strata, jadi dua forum itu melayan kelewatan dengan sangat berbeza.