Pertikaian Jiran & Sempadan
Rumah sebelah telah dipecahkan menjadi bilik sewa
Apabila rumah teres bertanah dipecahkan menjadi bilik sewa berketumpatan tinggi, aduan mengenai 'terlalu ramai penyewa' lazimnya diabaikan. Saluran undang-undang yang berkesan menyasarkan pengubahan struktur haram dan keselamatan kebakaran di bawah s.70 dan s.72 Akta 133.
Quick summary
Jawapan pantas
Sesuai untuk
Tahap risiko
Tindakan pembeli
| Sesuai untuk | Pemilik hartanah berkepilan dengan masalah sempadan atau jiran |
|---|---|
| Tahap risiko | Tinggi |
| Tindakan pembeli | Hantar hartanah itu, gambar masalah berserta tarikhnya, dan apa yang sudah anda nyatakan secara bertulis kepada Lewis, dan dia akan beritahu langkah seterusnya. |
Bermula daripada pelan dan hakmilik
Catatan ini menghuraikan aduan yang diambil tindakan ialah tentang keselamatan bangunan dan kebakaran, bukan tentang bilangan penyewa Dua dokumen menentukan kebanyakan pertikaian jiran hartanah berkepilan: carian tanah, yang menunjukkan sempadan berdaftar, dan pelan bangunan diluluskan yang disimpan pihak berkuasa tempatan. Kedua-duanya tidak mahal untuk diperoleh.
Mengapa aduan mengenai bilangan penyewa diabaikan oleh majlis tempatan
Apabila kawasan perumahan teres yang tenang diganggu oleh rumah sewa berkubikel yang sesak, penduduk secara semula jadi membuat aduan emosi mengenai kepadatan penghuni. Mereka melaporkan bahawa belasan penyewa tinggal bersama, mengadu tentang bunyi bising motosikal, masalah parkir, dan sampah sarap. Dalam amalan pentadbiran pihak berkuasa tempatan, aduan sebegini lazimnya ditutup tanpa sebarang pemeriksaan tapak. Undang-undang kecil majlis di Malaysia tidak mempunyai peruntukan pentadbiran yang membenarkan pegawai mengira jumlah orang dewasa yang tidur di dalam rumah persendirian. Mengadu tentang 'terlalu ramai penyewa' menyebabkan isu tersebut dianggap sebagai pertikaian gaya hidup persendirian dan majlis tidak akan campur tangan.
Punca tindakan undang-undang berkesan: pengubahan struktur tanpa kebenaran s.70 Akta 133
Sebaik sahaja anda menukar fokus aduan daripada bilangan penghuni kepada kesahan struktur bangunan, undang-undang berpihak sepenuhnya kepada anda. Di bawah seksyen 70(1) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), tiada seorang pun boleh mendirikan apa-apa bangunan tanpa kebenaran bertulis daripada pihak berkuasa tempatan. Mengikut takrifan statutori, mendirikan bangunan merangkumi sebarang pengubahan, penambahan, atau pembinaan dinding sekat dalaman yang menyimpang daripada pelan asal yang diluluskan. Membina dinding sekat papan gipsum atau bata ringan untuk membahagikan ruang tamu atau bilik tidur menjadi kubikel memerlukan pelan yang dikemukakan oleh orang yang mengemukakan di bawah seksyen 70(2). Tanpa kelulusan majlis, setiap dinding sekat tersebut merupakan struktur haram.
Undang-undang kecil bangunan negeri: pencahayaan, pengudaraan dan bahaya kebakaran
Pelanggaran kedua yang amat serius dilakukan oleh rumah sewa kubikel termaktub dalam Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam negeri. Undang-undang kecil bangunan menetapkan keperluan minimum keselamatan nyawa dan kesihatan awam. Pertama, setiap bilik kediaman mesti dilengkapi tingkap terbuka ke udara luar untuk pencahayaan dan pengudaraan semula jadi mengikut nisbah keluasan lantai. Memecahkan rumah mewujudkan bilik gelap tanpa tingkap yang melemaskan dan tiada aliran udara segar. Kedua, undang-undang kecil mewajibkan laluan keluar kecemasan kebakaran yang luas dan tahan api. Apabila koridor disekat dengan dinding sekat papan lapis, sebarang litar pintas elektrik akan mengubah rumah tersebut menjadi perangkap maut kebakaran.
Kuasa penguatkuasaan majlis: notis perobohan s.72 dan perintah mahkamah s.70(11)
Sebaik sahaja pihak berkuasa tempatan membuka kertas siasatan kawalan bangunan, kuasanya di bawah Akta 133 adalah muktamad. Di bawah seksyen 72(1), majlis boleh mengeluarkan notis statutori kepada pemilik berdaftar hartanah, menuntut penghentian penggunaan haram dan merobohkan semua dinding sekat dalam tempoh yang ditetapkan. Di bawah seksyen 72(5), jika pemilik gagal merobohkannya, pegawai majlis berhak memasuki rumah tersebut, merobohkan dinding sekat haram dengan jentera atau tukul, dan menuntut segala kos daripada pemilik. Tambahan pula, majlis boleh mendakwa pemilik di bawah s.70(11) dengan denda tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda) berserta perintah mandatori Mahkamah Majistret untuk merobohkannya.
Merangka surat aduan rasmi yang memaksa tindakan pemeriksaan majlis dan Bomba
Bagi memastikan tindakan segera diambil, aduan anda mesti dirangka seperti laporan audit bangunan dan bukannya pertengkaran jiran. Hantar surat aduan bertulis rasmi yang dialamatkan serentak kepada Pengarah Kawalan Bangunan majlis tempatan dan Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia (Bomba). Nyatakan kesalahan di bawah seksyen 70(1) dan 72(1) Akta 133 serta pelanggaran anjakan pengudaraan dan bahaya kebakaran serius. Lampirkan gambar bertanda masa yang memaparkan tong roro sisa pembinaan, penghantaran kepingan papan gipsum, meter elektrik tambahan pada dinding luar, dan pendakap pemampat pendingin hawa yang banyak. Apabila pihak berkuasa menyedari risiko liabiliti kebakaran yang membawa maut, tindakan serbuan akan dijalankan dengan pantas.
Semak ini terhadap kes anda sendiri
Bermula daripada hakmilik dan pelan yang diluluskan, bukan daripada pertengkaran. Carian tanah menunjukkan sempadan sebagaimana didaftarkan; pihak berkuasa tempatan menyimpan pelan bangunan yang diluluskan. Kebanyakan pertikaian jiran bagi hartanah berkepilan diselesaikan oleh dua dokumen itu, dan yang tidak memerlukan peguam dan bukan perbualan yang lebih kuat.
Checklist pembeli
Di seluruh bandar utama Malaysia, rumah teres bertanah kerap disasarkan oleh sindiket sewaan komersial dan pemilik yang tidak bertanggungjawab yang memecahkan sebuah rumah keluarga tunggal menjadi lapan, sepuluh, atau dua belas bilik sewa kecil yang sempit. Jiran bersebelahan menanggung kesan buruk serta-merta: kesesakan tempat letak kenderaan di jalan awam, tong sampah melimpah, bunyi bising lewat malam, dan sistem pembetungan tersumbat. Penduduk yang marah hampir selalunya membuat aduan berasaskan bilangan penghuni, merayu kepada polis atau majlis tempatan atas alasan bahawa 'terlalu ramai orang tinggal di sebelah'. Cara aduan ini merupakan kesilapan besar yang tidak membuahkan hasil. Pihak berkuasa tempatan mahupun polis tidak mempunyai bidang kuasa statutori untuk mengawal selia bilangan penyewa di rumah bertanah persendirian. Aduan yang benar-benar memaksa majlis bertindak tegas ialah pelanggaran keselamatan struktur dan kebakaran di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133). Membina dinding sekat bata, papan gipsum, atau papan lapis tanpa kelulusan merupakan pengubahan bangunan tanpa kebenaran di bawah seksyen 70(1) Akta 133. Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam negeri mewajibkan setiap bilik kediaman mempunyai tingkap terbuka ke udara luar untuk pencahayaan dan pengudaraan semula jadi, serta laluan kecemasan kebakaran yang tidak terhalang. Rumah sewa berkubikel hampir pasti mewujudkan bilik gelap tanpa tingkap yang menjadi perangkap maut kebakaran. Di bawah s.70(11), pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda sehingga RM25,000 (sila sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda) berserta perintah mandatori perobohan, manakala seksyen 72 memberi kuasa kepada majlis mengeluarkan notis perobohan dan memasukinya di bawah s.72(5) untuk merobohkan dinding sekat haram tersebut. Paling penting, penguatkuasaan di bawah Akta 133 disasarkan terus kepada pemilik berdaftar hartanah, bukannya penyewa utama.
1
2
3
4
5
| 1 | Rangka aduan secara khusus atas kesalahan pengubahan struktur haram dan bahaya kebakaran di bawah s.70 Akta 133. |
|---|---|
| 2 | Elakkan aduan emosi mengenai bilangan penyewa yang lazimnya diabaikan oleh majlis tempatan sebagai isu peribadi. |
| 3 | Kumpulkan bukti gambar tong roro sisa konkrit, penghantaran papan gipsum, sub-meter elektrik, dan tingkap yang ditutup. |
| 4 | Hantar surat aduan rasmi serentak kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan dan Jabatan Bomba dan Penyelamat. |
| 5 | Ketahui bahawa di bawah s.70(11) Akta 133, pemilik berdaftar berdepan denda sehingga RM25,000 dan perintah perobohan. |
Soalan lazim
Bolehkah saya melaporkan rumah teres jiran kepada majlis semata-mata kerana mereka menyewakan kepada terlalu ramai orang?
Aduan berdasarkan bilangan penghuni lazimnya diabaikan kerana majlis tiada kuasa statutori mengawal bilangan penyewa rumah bertanah. Rangka aduan anda atas kesalahan pengubahan struktur dinding sekat dan bahaya kebakaran di bawah Akta 133.
Adakah tuan tanah memerlukan kelulusan majlis untuk membina dinding sekat bilik di dalam rumah bertanah?
Ya. Membina dinding sekat dikira pengubahan di bawah s.70(1) Akta 133, mewajibkan pelan arkitek di bawah s.70(2) bagi memastikan pematuhan piawaian pengudaraan semula jadi dan keselamatan kebakaran undang-undang kecil bangunan negeri.
Apakah hukuman di bawah Akta 133 jika tuan tanah membina bilik kubikel haram tanpa tingkap di dalam rumah?
Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda sehingga RM25,000 (sila sahkan jumlah semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda) dan perintah mandatori perobohan. Majlis juga boleh mengeluarkan notis perobohan di bawah s.72(1).
Bolehkah majlis tempatan merobohkan sendiri dinding sekat haram jika tuan tanah enggan mematuhinya?
Boleh. Di bawah seksyen 72(5) Akta 133, jika pemilik gagal mematuhi notis perobohan seksyen 72(1), pihak berkuasa tempatan boleh memasuki premis, merobohkan dinding sekat tersebut, dan menuntut balik kos perobohan daripada pemilik berdaftar.
Lewis Chong
REN 69566 · IQI GlobalPenasihat hartanah yang membantu pembeli KL, JB, dan Pulau Pinang membuat keputusan hartanah berpandukan data.
Terus membaca
Letak berita berbeza dalam rangka membeli yang sama.
Mengembangkan rumah berkepilan
Menyambung rumah bertanah tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan melanggar s.70(1) Akta 133. Penyambungan tanpa kelulusan tidak kekal rahsia—ia akan terbongkar pada penilaian bank, pemeriksaan pinjaman dan urus niaga jualan seterusnya, mendedahkan pemilik kepada perintah perobohan.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali menganggap kelulusan bangunan pihak berkuasa tempatan sebagai formaliti pilihan yang boleh dilangkau semata-mata untuk menjimatkan masa. Mohon permit bangunan yang sah di bawah s.70(1) dan s.70(2) menggunakan orang utama yang mengemukakan (arkitek atau jurutera berdaftar) sebelum membuat sebarang sambungan. Di bawah s.70(11) Akta 133, pengubahan tanpa kebenaran boleh didenda apabila disabitkan tidak melebihi RM25,000 (sila sahkan jumlah denda semasa dengan pihak berkuasa tempatan anda), dan Mahkamah Majistret hendaklah mengeluarkan perintah mandatori merobohkannya. Mengemukakan pelan dari awal jauh lebih murah berbanding penalti lima hingga dua puluh kali ganda di bawah s.70(14) dan melindungi kecairan pasaran hartanah anda.
Jiran anda membina tanpa kelulusan
Apabila jiran membina sambungan tanpa kelulusan, mengadu kepada pihak yang salah membuang masa yang berharga. Fahami bagaimana pihak berkuasa tempatan menguatkuasakan perlanggaran kawalan bangunan di bawah s.72 Akta 133, mengapa Tribunal Pembeli Rumah tiada bidang kuasa, dan cara memfailkan aduan.
Kesimpulan Lewis
Apabila jiran memulakan pembinaan struktur tanpa kebenaran di sebelah rumah anda, bertindaklah pantas sebelum konkrit mengeras. Kemukakan aduan bertulis rasmi bertarikh berserta gambar bertanda masa terus kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan anda, menyatakan kesalahan membina tanpa kebenaran di bawah s.70 Akta 133. Jangan buang masa pergi ke Tribunal Pembeli Rumah kerana tribunal tersebut tiada bidang kuasa ke atas pertikaian jiran. Sekiranya pembinaan haram itu mengancam keselamatan struktur dinding kongsi atau rumah anda, hubungi peguam litigasi sivil serta-merta untuk memohon injunksi kecemasan di mahkamah sivil sementara majlis menjalankan tindakan di bawah s.72.
Dinding antara dua rumah teres
Dinding pemisah antara rumah teres dikawal oleh sempadan kadaster hakmilik dan hak sokongan undang-undang lazim. Mana-mana jiran tidak boleh secara unilateral mengetuk, membebankan, atau mengubah dinding sekat tanpa pelan di bawah Akta 133.
Kesimpulan Lewis
Jangan sekali-kali membenarkan jiran atau kontraktor mereka menebuk dinding pemisah kongsi tanpa melihat pelan struktur yang diluluskan dan ditandatangani oleh jurutera profesional berdaftar. Lakukan carian tanah untuk mengesahkan sempadan kadaster sebenar berbanding kedudukan dinding fizikal. Jika jiran memulakan perobohan atau penambahan beban struktur tanpa kebenaran pada dinding sekat, buat aduan segera kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan di bawah s.70 Akta 133, dan lantik peguam litigasi untuk menghantar surat tuntutan henti kerja serta-merta.
Mahu Lewis hubungi anda?
Beritahu Lewis bajet dan kawasan anda — terima shortlist 3 projek pilihan dengan nota harga, sewa dan risiko melalui WhatsApp.
Lebih suka terus bersembang? WhatsApp Lewis
Decision check
Mahu Lewis gunakan artikel ini untuk shortlist anda?
Hantar bajet, kawasan, tujuan dan timeline. Lewis boleh tukar berita kepada perbandingan projek praktikal.
Send
Rangka aduan secara khusus atas kesalahan pengubahan struktur haram dan bahaya kebakaran di bawah s.70 Akta 133.
Send
Elakkan aduan emosi mengenai bilangan penyewa yang lazimnya diabaikan oleh majlis tempatan sebagai isu peribadi.
Send
Kumpulkan bukti gambar tong roro sisa konkrit, penghantaran papan gipsum, sub-meter elektrik, dan tingkap yang ditutup.
Send
Hantar surat aduan rasmi serentak kepada jabatan kawalan bangunan majlis tempatan dan Jabatan Bomba dan Penyelamat.