法律與買賣合約
大馬公寓短租（Airbnb）合法嗎？聯邦法院判例與各州執照法規範本
瞭解規範馬來西亞短期住宅住宿（STRA）的法律框架、聯邦法院的地標性判決，以及各州和地方政府的執照申請指南。
Quick summary
快速結論
先看重點，再慢慢讀完整文章。
適合誰
風險等級
Lewis verdict
作為一名房產中介，我總是告訴客戶，在將馬來西亞的任何房源掛上 Airbnb 之前，必須核對三層監管關卡。第一層也是最關鍵的關卡是樓盤自身的分層管理條例。根據聯邦法院的地標性判例，管理機構（MC）可以根據《2013年分層管理法令》（SMA 2013）第70條，通過投票禁止短期住宅住宿（STRA），這甚至可以推翻州政府批准的商業契約用途。不過，正如上訴法院所澄清，這種禁令不能僅憑通用的互惠契約（DMC）條款或隨意的內部守則，必須是通過業主大會正式投票通過的特定附加管理條例。
第二層是州和地方政府的法規：雪蘭莪限制每年短租上限為180天，超出則需要規劃準證；檳城根據《1976年地方政府法令》對不合規短租處以最高2,000令吉的罰款外加每日200令吉的持續罰款；沙巴禁止在住宅產權項目中進行短租，且亞庇市政廳（DBKK）要求申請旅館執照；砂拉越則需要旅遊部的執照。第三層是聯邦法律：未經規劃許可擅自將私人住宅變更為高頻短租，構成了《1976年城市與鄉村規劃法令》下的“擅自改變土地用途”罪，且不登記旅客信息則違反了《1965年旅客登記法令》。
在購買用於短租的單位前，務必做好功課。
買家行動
| 適合誰 | 計劃在馬來西亞通過 Airbnb 或其他預訂平臺投資短期租賃房產的買家及民宿運營商。 |
|---|---|
| 風險等級 | 高風險；嚴厲的行政罰款、分層住宅條例可能出臺的全面禁令，以及地方政府對商用短租執照的申請門檻要求。 |
| Lewis verdict | 作為一名房產中介，我總是告訴客戶，在將馬來西亞的任何房源掛上 Airbnb 之前，必須核對三層監管關卡。第一層也是最關鍵的關卡是樓盤自身的分層管理條例。根據聯邦法院的地標性判例，管理機構（MC）可以根據《2013年分層管理法令》（SMA 2013）第70條，通過投票禁止短期住宅住宿（STRA），這甚至可以推翻州政府批准的商業契約用途。不過，正如上訴法院所澄清，這種禁令不能僅憑通用的互惠契約（DMC）條款或隨意的內部守則，必須是通過業主大會正式投票通過的特定附加管理條例。 第二層是州和地方政府的法規：雪蘭莪限制每年短租上限為180天，超出則需要規劃準證；檳城根據《1976年地方政府法令》對不合規短租處以最高2,000令吉的罰款外加每日200令吉的持續罰款；沙巴禁止在住宅產權項目中進行短租，且亞庇市政廳（DBKK）要求申請旅館執照；砂拉越則需要旅遊部的執照。第三層是聯邦法律：未經規劃許可擅自將私人住宅變更為高頻短租，構成了《1976年城市與鄉村規劃法令》下的“擅自改變土地用途”罪，且不登記旅客信息則違反了《1965年旅客登記法令》。 在購買用於短租的單位前，務必做好功課。 |
| 買家行動 | 核實該項目特定的分層住宅附加條例，核對土地契約的明文使用條件，註冊申請州政府規定的合規執照，並依法備好旅客登記簿。 |
分層管理法令：分層管理條例作為首要監管關卡
根據《2013年分層管理法令》（SMA 2013）第70條通過的分層附加管理條例是限制短期住宅住宿（STRA）的首要法律關卡。在聯邦法院的一宗地標性判例中，法院裁定，如果管理機構（MC）在業主特別大會上通過了禁止短期租賃的決議，該禁令即具有法律約束力。這種法定權力允許管理機構對建築物的使用性質進行限制，甚至可以推翻土地契約上註明的商用屬性。
上訴法院的細化判例：分層限制的法律邊界
隨後上訴法院的一宗判決為該限制增加了細節。法院指出，管理機構根據《2013年分層管理法令》（SMA 2013）第59條享有的法定職責，並不自動賦予其監管或限制私人產權單位內部具體佔用的權力。法院裁定，一刀切的短租禁令必須通過合法通過的特定附加管理條例來實施，不能僅依賴通用的互惠契約（DMC）條款。此外，限制條款在未經業主正式表決通過前，不能與契約中的商用用途衝突。
各州地方政府的行政規管框架與罰則
馬來西亞各州和地方政府對短租的規管差異極大。雪蘭莪州自2026年起限制短期租賃每年最高為180天，超出則必須向地方市議會申請正式的規劃準證。在檳城，違反規定根據《1976年地方政府法令》第102條可處以最高2,000令吉的罰款、一年監禁或兩者兼施，並在定罪後處以每日200令吉的持續罰款。沙巴州禁止在住宅產權項目中開展短租，且亞庇市政廳（DBKK）要求申請旅館執照且嚴格執法。
聯邦城市規劃合規性與旅客登記法令規範
在聯邦法律層面，未經地方規劃局批准擅自將私人住宅改變為高週轉的短租民宿，根據《1976年城市與鄉村規劃法令》（第172號法令）第27和28條，將被認定為擅自改變土地用途的違法行為。此外，短租運營商還必須嚴格遵守《1965年旅客登記法令》，依法登記租客的姓名、性別、國籍、身份證或護照號碼，並隨時準備接受警方或市政廳的檢查。未能備妥旅客登記冊本身即構成一項獨立的刑事罪行。
買家檢查清單
根據《2013年分層管理法令》（SMA 2013）第70條通過的分層管理條例是主要的監管關卡。聯邦法院已裁定，管理機構（MC）有權禁止短期住宅住宿（STRA），即使土地地契寫明為商業用途。然而，上訴法院澄清，一刀切的禁令必須來自具體且合法通過的附加管理條例，不能僅依靠通用的互惠契約（DMC）條款，且在未合法立法的情況下不能與明確的商業地契衝突。此外，運營商面臨各州層面的規管，如雪蘭莪州的180天上限、檳城最高2,000令吉的罰款、沙巴對住宅產權的全面禁令、砂拉越的年度執照，以及聯邦的城市與鄉村規劃和旅客登記法令約束。
1
2
3
4
5
| 1 | 檢查您所購公寓根據《2013年分層管理法令》第70條通過的特定條例，核實是否存在短期租賃禁令。 |
|---|---|
| 2 | 核實土地契約上的明文規定條件，檢查是否明確允許商業服務式公寓的用途。 |
| 3 | 確認州政府層面的出租天數限制，例如雪蘭莪州對短期住宅住宿實施的每年180天上限規定。 |
| 4 | 向地方市議會申請相關準證，例如在亞庇商業區運營所需申請的亞庇市政廳旅館執照。 |
| 5 | 建立符合法定要求的旅客登記冊，記錄姓名、國籍及身份證件號碼以符合《1965年旅客登記法令》。 |
常見問題
公寓管理委員會可以因為我接待短租租客而對我處以罰款嗎？
可以，前提是該管理委員會根據《2013年分層管理法令》第70條在大會上投票通過了禁止短租的特定附加管理條例。
未按規定登記短租旅客信息的處罰是什麼？
未依法記錄和保管旅客詳細信息違反了《1965年旅客登記法令》，這屬於聯邦級違法行為，在面臨警方或市議會檢查時可被處以罰金或起訴。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
那個讓你「零頭期」的 rebate 技巧，可能被銀行當成貸款詐欺
有些發展商配套會把買賣合約價格調高，再用rebate退回差額來抵消頭期款，聽起來像免費頭期，但可能違反國家銀行的貸款規則，並觸發稅收局的印花稅稽查。
Lewis verdict
我一定會要求發展商提供書面淨價，並向銀行確認貸款是根據這個淨價來批，而不是SPA封面上的毛價。
高樓房產 Sinking Fund 指南：如何避開儲備金陷阱
根據《分層管理法令》，高樓住宅必須設立儲備金（sinking fund）以應對大型維修。長期資金不足會導致日後需要徵收鉅額的特別徵費。本文教你如何評估項目的財務狀況。
Lewis verdict
我見過太多買家只看健身房和泳池，完全忽略了sinking fund。在《分層管理法令》下，這筆錢是強制性的。買二手房時，我會幫買家查AGM會議記錄，看欠繳率是否嚴重——如果管理費欠繳率達30%，意味著這棟樓正在慢性死亡。新樓盤如果發展商給出不切實際的RM0.25/sqft超低管理費，做好心理準備，在JMB接管後的兩年內，管理費大概率會暴漲40%。
大馬 2026 印花稅自我評估系統（SAS）買家變動指南
自2026年1月起，大馬稅收局的印花稅自我評估系統（SAS）將評稅責任轉移到買家身上。由於稅收局可追溯稽查長達3年，確保你的房產估價和SPA申報正確至關重要。
Lewis verdict
在SAS系統下，辦事速度變快了，但風險也增加了。以前是LHDN給你最終稅額，現在是你自己算、自己付，他們事後才來稽查。根據2026年預算案，首購族在2027年底前購買RM500k以下的房產可享有全免印花稅。然而，如果你通過隱藏的rebate附函調高SPA價格來買房，LHDN可以稽查該估價。我建議所有買家保留乾淨的交易記錄，避免任何可能在3年後觸發稅務罰款的私下協議。
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
檢查您所購公寓根據《2013年分層管理法令》第70條通過的特定條例，核實是否存在短期租賃禁令。
Send
核實土地契約上的明文規定條件，檢查是否明確允許商業服務式公寓的用途。
Send
確認州政府層面的出租天數限制，例如雪蘭莪州對短期住宅住宿實施的每年180天上限規定。
Send
向地方市議會申請相關準證，例如在亞庇商業區運營所需申請的亞庇市政廳旅館執照。